El problema de la vivenda

Sis claus per llogar pis a Barcelona

  • Patronals del sector s’aferren a la persistent caiguda de l’oferta local per reclamar més seguretat jurídica

  • La baixada de preus i l’augment de contractes de l’últim any trontollen després de tombar el TC la limitació catalana i davant els dubtes sobre la norma estatal

Sis claus per llogar pis a Barcelona

RICARD CUGAT

6
Es llegeix en minuts
Patricia Castán
Patricia Castán

Periodista

ver +

L’allau de dades sobre oferta, preus i contractes de lloguer i les diametralment oposades interpretacions que fan entitats socials, patronals i administracions han sumit milers de propietaris i inquilins en un mar de dubtes sobre el millor moment o no per llogar (o comprar o vendre, segons el cas) a Barcelona, i les seves garanties.

Apressa un regulació pactada: no encallar el lloguer a Barcelona


La recent sentència del Tribunal Constitucional que tomba la limitació en municipis catalans amb «preus tensats» més les incerteses de la nova llei estatal de vivenda en tràmit generen encara més incertesa, amb el risc que els contractes es paralitzin o l’oferta continuï minvant. En l’únic en què tots coincideixen és que és necessari una regulació forta, consensuada i estable que doni garanties jurídiques i permeti fluir al necessari mercat del lloguer a la capital catalana. 

El secretari d’Habitatge i Inclusió Social de la Generalitat, Carles Sala, assumeix que qualsevol interpretació de l’evolució de l’últim any és molt complexa per l’efecte de la pandèmia. La regulació dels lloguers passa per «equilibrar interessos entre les dues parts», relata EL PERIÓDICO. L’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC) i la de propietaris ASVAL alerten que les ofensives judicials que comporten les regulacions no consensuades danyen finalment el mercat, mentre el Sindicat de Llogateres reclama restituir el límit de preus per estabilitzar contractes i arrelament social, com l’ajuntament, tot i que aquest demana «afinar» els índexs perquè no acabin generant incongruències. 

Balanç de contractes: Rècord i a menor preu


El balanç anual de l’Institut Català del Sòl (INCASOL) partint de les fiances dipositades revela un rècord de contractes a Barcelona el 2021 (57.158) molt per sobre del 2020, però també de l’anterior punta del 2018, fins i tot amb preus en plena alça. Sala alerta que la caiguda del turisme (que primer va insuflar pisos disponibles) i la pandèmia han influït i és difícil ponderar cada variable. Constata una baixada de les rendes del 4,1% en un any, per sota també del sostre del 2019. No obstant, trimestre a trimestre va créixer lleument, fins a acabar en 934 euros de mitjana en els nous contractes. Les dues circumstàncies són atribuïdes per l’ajuntament i les entitats socials a la limitació que ara ha anul·lat el TC. Però Habitatge adverteix també del repunt de les compravendes i alerta que al caure la rendibilitat del lloguer hi hagi un «risc important» de transvasament. L’any es va tancar a 13,36 metres per metre quadrat en els contractes. És destacable l’augment de pròrrogues de contractes anteriors per guanyar temps i amb la vista posada en les pugnes judicials obertes (polítiques i sectorials).

Radiografia dels barris:  De 1.679 a 546 € al mes


Les dades més recents de contractes (últim trimestre) situen en els extrems Pedralbes (1.679 euros de mitjana, i estabilitzat durant l’any) i Ciutat Meridiana a 546 (per sota hi ha la Marina del Prat Vermell però la mostra és ínfima) després d’una notòria pujada en el segon semestre. Els altres barris més cars de Barcelona són les Tres Torres, Sant Gervasi-Galvany i la Vila Olímpica. Per contra, per sota dels 650 euros amb prou feines hi ha opcions a Nou Barris: a Trinitat Nova, Torre Baró i Vallbona. No obstant, la mitjana de la zona al tancar el 2021 era de gairebé 700 euros. Entre els més assequibles també segueix Baró de Viver, a Sant Andreu, amb d’altres per sota de 700.

Horta-Guinardó, Sants-Montjuïc i Sant Martí són els altres districtes amb preus per sota de la mitjana de la ciutat. També ho és Ciutat Vella, tot i que les seves dades són molt dispars, per efecte de les menors rendes que afecten només la zona del Raval. El districte amb més contractes de la ciutat, l’Eixample, va tancar l’any amb 1.033 euros, però després de créixer cada trimestre.

Les previsions del 2022: S’esperen lleugeres alces


La clatellada al límit de preus a Catalunya deixa un panorama imprevisible. La regidora de Vivenda, Lucía Martín, apressa una regulació estatal «ràpida» que reprodueixi i doni empara amb prou garanties a limitacions com va ser la catalana, ja que veu imprescindible aquesta eina per evitar pujades unilaterals que expulsen veïns. Però un impàs llarg podria donar lloc a una pujada a curt termini. Admet que l’índex és millorable, perquè no desincentivi entre els propietaris les millores al parc de vivendes. També la directora d’AIC, Anna Puigdevall, malgrat les incerteses, intueix una tendència a una lleugera alça, per la momentània liberalització de preus, i la demanda «més gran que ofereix». Una cosa que dependrà que la llei que tramita el Govern afecti o no –i com–, els preus.

Fa mesos que portals com Idealista o Fotocasa registren increments. En tots dos, els seus anuncis estimen pujades interanuals des de l’octubre, que aquest febrer han arribat als dos dígits (11,7%), emfatitza María Matos, la seva directora d’Estudis. En canvi, des del Sindicat de Llogateres, Carme Arcarazo assenyala que temen pujades immediates i, confiant en la futura llei estatal, recomanen per uns mesos «desobediència» a qui finalitzi ara el seu contracte. Que continuï pagant, però no accepti increments, com el 2019.

El mercat disponible ara: Menys opcions per a llarga durada


Entitats i consistori asseguren que la xifra punta de contractes són la prova que el mercat no s’ha retret, com deien els sectors immobiliaris. Però les dades dels grans portals mostren una oferta minvant. ¿Per què s’esgoten? ¿O per què molts prefereixen vendre que rebaixar o assumir riscos d’impagament? AIC assegura que l’oferta s’ha reduït un 35% des d’abans de la pandèmia. Mentre que Idealista parla d’un 70% respecte a pics màxims, i un 30% menys que el 2019, amb els seus 4.462 pisos oferts aquest divendres. La reducció és general a Espanya amb la normalització de mercat després de mesos sense població estudiantil i d’altres. Però a Barcelona més acusada, expliquen.

Notícies relacionades

A Fotocasa adverteixen –com a Habitatge– que a més minva la més barata. «El 60% d’oferta actual del nostre portal és a les zones amb preu més alt», diu Matos. Utilitzant la comparativa amb Madrid, allà l’estoc no cau tant, ni el preu puja amb prou feines, i sense regulació. Des de l’altre bàndol qüestionen la validesa d’aquestes dades. I com ja va avançar aquest diari, part de l’oferta tradicional s’està refugiant en contractes temporals per mesos.

L’actual conjuntura: Contractes que acaben o nou


Els articles anul·lats pel Tribunal Constitucional afecten entre altres punts la limitació de les rendes, confirmant els temors que ja va infondre al seu dia el Consell de Garanties Estatutàries. Malmeten amb l’índex establert en més de 60 municipis catalans des del setembre de 2020, amb Barcelona al capdavant. La sentència deixa clar que els contractes firmats en aquell període es mantenen vigents, tot i que algunes fonts jurídiques creuen que hi podria haver excepcions que justifiquessin un augment, segons si van incloure clàusules molt específiques. Qualsevol contracte firmat abans que es publiqui (imminentment) la sentència en el BOE hauria de mantenir encara el límit de preus, per la qual cosa es preveu que molts contractes es retardin fins que el canvi s’oficialitzi (beneficiant llogaters), o fins que s’aprovi el nou marc estatal (beneficiant a priori arrendataris).