INFORME | ¿Quant pujaran els lloguers a la superilla de l’Eixample?

Dos vaticinis, abans d’entrar en la lletra petita, resumeixen aquest estudi: els lloguers dels comerços poden arribar a ser un 20% més cars que els dels carrers de l’entorn i, per contra, els lloguers dels pisos amb prou feines diferiran dels dels carrers adjacents.

‘Anàlisi i avaluació de l’impacte de la implantació dels quatre eixos verds i places a l’Eixample en termes de preus de l’immobiliari i de l’activitat econòmica’. Aquest és el títol del treball d’investigació que han portat a terme el vicepresident de la comissió d’Economia Territorial i Urbana del Col·legi d’Economistes de Catalunya, Miquel Morell, i el vicepresident del grup de treball d’Urbanismes i Ordenació del Territori del Consell d’Economistes d’Espanya, Agustí Jover, els dos socis de Promo Assessors Consultors.

Revisió a cinc precedents

El seu punt de partida és interessant. Sense ser pròpiament eixos verds, Morell i Jover han pres com a balisa de referència què ha passat al cap dels anys en cinc experiències prèvies de pacificació d’entorns urbans de Barcelona: avinguda Mistral, avinguda Gaudí, carrer d’Enric Granados, passeig de Sant Joan i superilla del Poblenou. I els han sotmès a una exhaustiva revisió. Han censat tots els locals comercials i hi han classificats les seves tipologies. Han explorat el preu mitjà del lloguer i el tipus de propietari de l’establiment, cadena o particular. Després, han portat a terme una tasca idèntica amb la resta de carrers de cada barri on es troben aquestes vies pacificades.

Les conclusions són diverses, però de cara al debat que ha desencadenat la superilla de l’Eixample, potser el més interessant sigui que el preu en euros per metre quadrat comercial en aquestes vies és, de mitjana, un 19% més elevat que un o dos carrers més enllà.

Apostar a tot o res que això mateix passarà en els quatre nous eixos verds seria, no obstant, molt arriscat. L’estudi revela el desigual comportament de, per exemple, l’avinguda de Gaudí si es compara amb l’avinguda de Mistral. La primera té a punta i punta, respectivament, la Sagrada Família i el conjunt modernista de l’Hospital de Sant Pau. Amb aquests fars d’atracció turística, el preu dels lloguers escala impulsat pel sector de la restauració, un fenomen també identificat a Enric Granados, un carrer, per comparar, el 32% més car en rendes d’establiments comercials que Balmes, Muntaner, Aribau i Casanova. El pla d’usos, remei per a aquest tipus de distorsions, arriba tard per a la majoria d’antigues zones ja pacificades.

El més interessant, per tant, pot ser que sigui l’avui dels nous eixos verds, que Morell i Jover han estudiat amb idèntica metodologia. Abans de les obres, tret de per l’excepció del tram de Consell de Cent de la Dreta de l’Eixample i el de Rocafort, el preu mitjà del lloguer de baixos comercials era gairebé idèntic al de la resta del barri, i només en dos casos, més baix, al carrer de Borrell i el de Girona. La mitjana general, no obstant, revela que la diferència és amb prou feines d’un 1%.En aquests carrers sí que és vigent un pla d’usos que hauria d’impedir que els preus pugin en una estampida sense control. Difícilment no pujaran els lloguers comercials en comparació amb la resta del barri, però l’estudi suggereix que aquest 19% de diferència detectat en els antecedents no s’hauria de repetir mimèticament.

I els pisos, ¿pujaran de preu?

Mereix un punt i a part digne d’anàlisis com de diferents són els resultats collits pels economistes Jover i Morell si aquesta mateixa anàlisi s’aplica al mercat del lloguer residencial.

El preu mitjà del lloguer en els cinc eixos ja prèviament pacificats és de 13,69 euros per metre quadrat i de 13,55 als carrers adjacents. Pot semblar xocant. Es paga pràcticament el mateix per viure en un carrer sense trànsit que en una de susceptible de patir episòdics embussos o el pas intermitent d’autobusos. En els eixos verds a punt de ser inaugurats, fins i tot la mitjana general d’euros per metre quadrat és inferior a la del barri.

Notícies relacionades

Aval als nous radars a Barcelona, gran divisió sobre les superilles

El ‘Patinsky’ de Barcelona, la gentrificació com una de les belles arts

¿Una raó? Comentats els resultats d’aquest estudi amb l’arquitecte en cap de Barcelona, Xavier Matilla, aquest opina que el mercat immobiliari està tan reescalfat que per molt que els anuncis dels portals immobiliaris aparentin que els preus continuen pujant desbocadament, els contractes de lloguer, tal com queden registrats oficialment amb les fiances, diuen el contrari. «No és la millora de l’espai públic la que pot generar un efecte gentrificador, sinó l’especulació associada a l’expectativa que genera en turisme», diu Matilla.

La seva veu pot resultar sospitosa enmig d’una campanya electoral, per això sempre pot ser interessant escoltar la part contrària, per exemple a la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona. En un dels seus últims informes sobre l’evolució del mercat que li incumbeix va dir, posat entre cometes, que «el límit dels ingressos frena l’alça dels preus del lloguer a Barcelona ciutat, malgrat la reducció de l’oferta». Que és tant com dir que tota millora dels salaris a la ciutat anirà en benefici directe dels que tenen propietats de lloguer.