Anar al contingut

vivenda

¿Què canvia el decret del lloguer? 9 claus

Els contractes tindran una durada mínima de cinc anys en comptes de tres

Sara Ledo / Gabriel Ubieto

¿Què canvia el decret del lloguer? 9 claus

El Govern ha aprovat en el Consell de Ministres d’aquest divendres un reial decret llei que modifica l’actual legislació dels lloguers. El decret no incorpora mecanismes perquè les administracions públiques en regulin els preus, però sí que inclou algunes millores per als interessos dels llogaters.

1. De tres fins a cinc o set anys

Una de les principals novetats és l’ampliació de la durada mínima dels contractes. Si les dues parts no pacten una vigència inferior, els contractes mínims, en cas que el propietari sigui una persona física, passarà de tres a cinc anys. Si l’arrendatari, en canvi, és una persona jurídica, la durada mínima serà de set anys. El preu del lloguer durant la durada del contracte s’actualitzarà en funció de l’IPC.

A més, s’amplia també la pròrroga tàcita, és a dir, el període de pròrroga si cap de les dues parts diu res abans de l’acabament del contracte.  Passa d’un a tres anys. 

2. El preavís, d’un mes a quatre

Amb la legislació actual, un propietari que tingués la intenció de no renovar el contracte de lloguer al seu llogater tenia l’obligació legal de notificar-l’hi formalment amb 30 dies d’antelació. L’esmentat preavís era obligatori i la seva omissió es traduïa en una pròrroga obligatòria equivalent a la quantia de pagament en què estava fixat el lloguer. És a dir, si es fixava mensualment, la pròrroga era d’un mes. I si es fixava anualment, s’ampliava un any.

El nou reial decret del Govern concedeix més temps de planificació als llogaters. Ara l’arrendatari haurà de notificar formalment –la via més freqüent és el burofax– amb quatre mesos d’antelació abans del venciment del contracte la seva intenció de no renovar-lo. En sentit contrari, els drets del propietari també es veuen reforçats en cas que sigui el llogater qui tingui la intenció de marxar abans de finalitzar el contracte. En l’esmentat cas, el llogater haurà d’avisar amb dos mesos d’antelació (abans n’era un) el seu propietari.

3. Fiança màxima de tres mesos 

La modificació estableix un límit per a les fiances de fins a tres mesos. És a dir, es fixa en dues mensualitats de renda la quantia màxima de les garanties addicionals a la fiança que es poden exigir al llogater, que se sumen a la primera mensualitat de la fiança en sentit estricte. Es podran abonar a través de dipòsit o d’aval bancari, tret que es tracti de contractes de llarga durada.

4. Final dels desnonaments oberts

Una pràctica que ha proliferat en els últims anys als jutjats de tot Espanya són els coneguts com a desnonaments oberts. És a dir, aquells que es fixen sense concretar l’hora i la data en què es personarà la comitiva judicial i, si fos necessari, un dispositiu policial que els permetés executar el desnonament. Això provocava que les famílies haguessin de gestionar un període d’incertesa, sense saber quan serien desnonades. I paral·lelament, als moviments en defensa dels drets de la vivenda els dificultava poder organitzar-se per aturar-los.

L’actual reial decret de lloguer de vivenda obliga els jutjats a concretar i comunicar els serveis socials la data i hora concreta del desnonament.

5. Els costos de la immobiliària els assumeix el propietari

Un altre element a favor dels interessos dels inquilins és el que determina que les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte "aniran a càrrec de l’arrendador, quan aquest sigui persona jurídica". Fins ara, aquest els podia carregar al llogater si les dues parts ho acordaven. No obstant, si el propietari és persona física, els pot traslladar al pagador.

6. Índex de preus públic

Una de les principals peticions d’Units Podem, que va tombar la convalidació del reial decret llei anterior, és el control dels preus dels lloguers. El mecanisme que ha triat el Govern central per mirar de contenir-los està relacionat amb la política fiscal. En comptes de modificar l’article 17 de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), que dicta que "la renda serà la que lliurement estipulin les parts", l’Executiu ha apostat per un índex de preus que el Ministeri de Foment es compromet a elaborar en els pròxims vuit mesos, a partir dels quals cada comunitat autònoma els podrà desenvolupar o podrà acollir-se a l’estatal. 

Actualment aquest mecanisme d’índexs de preus ja existeix en comunitats autònomes com ara Catalunya i el País Valencià, tot i que no és vinculant. A partir d’aquest índex, el decret pretén "facilitar l’aplicació de mesures de política fiscal". És a dir, obre la porta a incentius o penalitzacions, però no a la regulació de preus.

7. Bonificacions fiscals a la vivenda de protecció oficial

Un altre dels aspectes que introdueix el nou decret és la possibilitat que els ajuntaments, sí així ho decideixen, puguin concedir bonificacions de fins al 95% de l’impost de l’IBI a aquells propietaris d’una vivenda de protecció oficial (VPO) que decideixin llogar el seu habitatge. El municipi pot subordinar aquest incentiu a les seves polítiques pública de vivenda, com per exemple, actualitzar el preu futur en funció de l’índex de preus públic.

8. Penalitzacions a la vivenda buida

La vivenda buida també és objecte de la regulació del document, que habilita els ajuntaments a aplicar gravàmens als habitatges buits, amb l’objectiu d’incrementar el parc de vivenda de lloguer disponible. Actualment, l’esmentat mecanisme ja és competència dels municipis, i la novetat que introdueix el decret és que ara les comunitats autònomes tenen la capacitat de determinar què és una vivenda buida i que no. Fins ara, aquesta havia sigut competència exclusiva de l’Administració General de l’Estat.

9. ¿Què passa si el meu pis el compren mentre encara tinc contracte?

Les modificacions del decret tornen a la casella del 2013. Els contractes d’arrendament s’han de respectar sempre pels tercers compradors de l’immoble, especialment en el període de pròrroga obligatòria. Una mesura que, segons assenyalen fonts del Ministeri de Foment, és necessària per prevenir possibles pràctiques de fons d’inversió (o comunament coneguts com a fons voltor) que adquireixin vivendes arrendades i decideixin no assumir els terminis i condicions dels contractes vigents