¿Per què pugen els preus dels pisos?

Durant la bombolla immobiliària, a Barcelona i l’àrea metropolitana no hi va haver excedent d’oferta. No es va produir més del que es necessitava. Però els preus es van disparar. I això és el que defineix una bombolla: l’escalada de preus és aliena a la relació entre oferta i demanda. Així ho explica Agustí Jover, economista de Promo Assessors Consultors i especialista en el mercat immobiliari. L’expectativa general que els preus no caurien mai va alimentar aquesta bombolla, que finalment va explotar, com ja va passar en altres episodis de la història immobiliària del país que, segurament, s’havien obviat o menyspreat.

Quan la bombolla es va fer miques, els preus es van resistir a baixar, malgrat que l’activitat promotora va desaparèixer. La indústria va quedar pràcticament desmantellada, mentre que "els propietaris es van resistir a deixar escapar el valor dels seus actius", explica Jover. El 85%, aproximadament, del patrimoni de les famílies correspon al totxo que tenen en propietat. Només el 15% és gràcies als seus actius financers. "Si el teu futur depèn del valor d’aquests actius, ets molt reticent a reconèixer que aquest valor s’ha deteriorat", afegeix. I això, no només va passar a les famílies. També als bancs, propietaris d’una gran part del parc de vivendes per vendre.

Per acceptar aquesta situació i depurar els excessos es van necessitar almenys set anys: des del 2007 fins al 2014. Però durant aquest període no hi va haver nova producció. Era la resposta lògica per a les zones en què sí que es va produir un excés d’oferta i es va generar un estoc invendible. Però es va convertir en un problema en aquelles zones on el parc ja era ajustat, perquè existia demanda embassada a l’espera que els preus s’ajustessin. No es va construir, però les necessitats de vivenda van créixer. "Una part d’aquestes necessitats es van resoldre en el mercat del lloguer, que sí que creix des del 2007", explica Jover. 

DEMANDA EMBASSADA

La demanda embassada, així com la d’inversió -davant expectatives de creixement de preus i rendes del lloguer-, va aparèixer al mateix temps en què es va tornar a construir. Primer els bancs, que es van cobrar el deute dels promotors mitjançant projectes conjunts de promoció que estaven aturats. Després els promotors van aprofitar els solars que tenien en estoc. S’hi van sumar els fons d’inversió internacionals que van comprar carteres d’actius dels bancs. Els uns i els altres es van trobar amb el mateix problema: falta de sòl per portar a terme promocions on es necessiten, a les poblacions amb més demanda.

"El gran repunt en els preus de l’obra nova es justifica per la paralització de projectes els últims anys. Les promocions actuals es comercialitzen a bon ritme i amb increments de preus", reconeix Francisco Pérez, director de promoció i desenvolupament de la immobiliària Solvia. La forta caiguda de preus justifica, també, les pujades que es registren en l’actualitat, afegeix.

Notícies relacionades

La consulta del Govern sobre l'opa BBVA-Sabadell: "Considera que existeixen criteris d'interès general diferents a la competència que poden veure's afectats?"

Confirmat pel Banc d’Espanya: aquests són els motius pels quals poden bloquejar-te el compte

Els preus pugen. ¿Quant? ¿Han pujat el 7% que registren els notaris per a Catalunya; el 12% que la immobiliària Engel &Völkers comptabilitza en les vendes del barri de l’Eixample o que alguna web immobiliària dona per al conjunt de Barcelona; o han pujat el 5% que donen els registradors de la propietat per a tot Espanya? La diversitat d’indicadors distorsiona la realitat. Es tracta de mitjanes generals. Com més pròxima és la foto a un mercat, més s’allunyen els preus de les mitjanes. La majoria d’indicadors assenyalen un creixement del voltant del 5% per a Espanya l’any passat. Però trobar alces d’aquest percentatge és una altra qüestió.

Convé discernir què mesuren els indicadors. Registradors, notaris, taxadors, immobiliàries i portals d’internet confeccionen els seus índexs partint d’informació diferent. Els dos primers són la matèria primera dels indicadors que després publiquen el Ministeri de Foment, l’INE i la Generalitat de Catalunya: elaboren els seus registres a partir de l’encreuament d’oferta i demanda -contractes de compravenda o escriptures de propietat- que aporten les dues primera fonts. Els taxadors s’ocupen de certificar el valor de les propietats perquè els bancs concedeixin hipoteques. Els portals d’internet publiquen els preus d’oferta, i poques vegades els de les transaccions. Tecnocasa, que realitza un índex amb la Universitat Pompeu Fabra, reconeix que entre el preu d’oferta i les operacions tancades existeix una diferència, que ells sí que quantifiquen: per al 2016, aquesta diferencia va ser del 6%, però va arribar a ser del 14% en els anys de la crisi.