Anar al contingut

conseqüència d'un canvi legal

Els arrendataris es rebel·len per la retenció de les fiances

Les demandes contra els propietaris creixen després del canvi de la llei d'enjudiciament civil

El procediment verbal accelera els tràmits judicials i abarateix els costos dels litigis

Max Jiménez Botías

Els arrendataris es rebel·len per la retenció de les fiances

Una sentència del Jutjat de Primera Instància número 23 de Barcelona del 20 de novembre donava la raó a l’arrendatari d’una vivenda del barri de Gràcia que reclamava al propietari de l’immoble la devolució de la fiança pagada en la formalització del contracte i que el titular es negava a tornar adduint motius que la jutge va considerar inadmissibles, en part. «Era una taca que va aparèixer al silestone de la cuina com a conseqüència de l’ús dels fogons i la proximitat amb el marbre. El propietari no va tornar la fiança perquè «pretenia canviar el marbre de la cuina amb aquests diners», explica Montserrat Serrano, advocada del Col·lectiu Ronda, que ha defensat el cas davant del jutge. 

La sentència condemna la propietat a retornar 1.900 euros de la fiança pel que considera un ús normal de la vivenda. Però l’excepcional del cas és, precisament, que el cas va arribar al jutjat. Fins al primer trimestre d’aquest any era molt improbable que una reclamació de devolució de fiança de lloguer arribés als tribunals, perquè els costos processals feien inviable que els arrendataris reclamessin, cosa que els propietaris, i particularment els administradors, aprofitaven, en un elevat percentatge, per quedar-se les fiances i utilitzar-les per arreglar el pis abans que entrés un altre llogater.

Reclamació verbal

L’entrada en vigor el 6 de març del real decret llei 7/2019 que modificava la llei d’enjudiciament civil i estableix que la via adequada per resoldre les reclamacions relacionades amb la devolució de la fiança serà la del judici verbal, sempre que l’import de la fiança reclamada no superi els 6.000 euros, tal com succeeix en la immensa majoria de casos. Al contrari, quan l’import reclamat se situï per sobre dels 6.000 euros, serà necessari celebrar un judici ordinari. Aquest canvi legal ha implicat un increment substancial de les reclamacions. «No hi ha xifres, però els casos s’han incrementat substancialment», explica Serrano. «No necessiten ni advocat quan la reclamació és inferior als 2.000 euros. N’hi ha prou amb presentar un imprès davant del jutge perquè decideixi», afegeix.

 «Històricament, la llei ha estat del costat dels propietaris. Hi havia una falta de mecanismes perquè els llogaters poguessin reclamar pels abusos que propietaris i administradors cometien. No només amb les fiances, sinó també amb les reparacions que han de fer els propietaris, creiem que això canviarà ara», expliquen fonts del Sindicat de Llogaters, que promou que els llogaters reclamin en els casos en què es produeixin abusos. Fins i tot el sindicat corre amb part de les despeses en el cas dels associats.

Fer front a despeses de judici

Abans d’aquesta modificació legislativa, l’obligació d’acudir a la via del judici ordinari comportava la possibilitat d’haver de fer front a les despeses en concepte d’advocat i procurador en cas que la reclamació no prosperés. Una possibilitat que no es podia perdre de vista ja que la legislació estableix la presumpció que la vivenda entregada per part del llogater estava en bon ús en el moment de formalitzar el contracte de lloguer i que «el seu possible deteriorament és responsabilitat de l’arrendatari». 

Advocats i col·lectius socials apunten també cap a la responsabilitat dels administradors, que no solen fer pedagogia amb els seus clients i tendeixen a afavorir els interessos dels seus representats, els propietaris, que són els que els paguen. 

Meritxell Fortea: «Vam deixar el pis en el millor estat»

El Jutjat de Primera Instància 27 de Barcelona va fallar a primers de novembre en contra la Immobiliària Contiza a tornar a Meritxell Fortea i la seva parella la fiança de 642 euros, més costos, que havia pagat a la immobiliària i aquesta es resistia a tornar. Justificava que s’havia col·locat un penjador adhesiu –dels que eviten fer un forat a la paret– a la cuina i, al treure’l, va quedar una ombra. La propietat havia retingut la fiança i havia plantejat canviar tota la paret de la cuina com a justificació. La jutge va valorar que justament era fruit de l’ús acurat de la vivenda no fer un forat amb un trepant i haver posat un penjador amb un adhesiu. 

«Vam decidim portar la immobiliària a judici per motius personals, ja que en cap cas guanyàvem diners, a tot estirar no en perdíem», explica la Meritxell. Van deixar el pis el febrer del 2018 pintat, netejat a fons i en el millor dels estats després de viure-hi una família amb dos nens durant dos anys.

«El tracte amb ells a l’hora de gestionar el retorn va ser obscur. No ens proporcionaven les factures de les suposades reparacions que havien fet pels nostres suposats danys al mobiliari de la cuina i no atenien les nostres trucades», comenta. La parella intentava almenys obtenir un document que justifiqués les despeses amb una factura i una liquidació d’aquesta fiança descomptant les factures de la llum i l’aigua que els corresponien. Però mai van obtenir resposta.
«L’abús era tan gran que vèiem que no érem considerats ni reconeguts com a interlocutors. Es veu que no ens mereixíem ni una justificació de per què s’havien quedat els nostres diners», lamenta Fortea. «Ens va semblar que no teníem cap altra opció que lluitar per això per dignitat», explica.