activitat immobiliària
El 22@ concentra el 60% de la inversió en oficines de Barcelona
Al districte tecnològic s'han fet operacions per valor del 884 milions el 2019
A cap altra gran ciutat europea, un barri concentra més de la meitat de les inversions
zentauroepp39358342 torre agbar190206102310 /
¿Què va ser primer: Barcelona o el 22@? Tothom sap la resposta cronològicament. Però la que es donen els inversors en el sector immobiliari no ofereix el mateix resultat. Primer, el 22@; després, Barcelona. No passa a cap altra ciutat europea, segons destaquen els experts del sector. Però el districte tecnològic per excel·lència ja és la primera zona d’inversió en oficines a la ciutat. El 2019, gairebé el 60% dels diners s’han concentrat en aquesta zona --inclòs del front marítim--, en la qual destaquen vuit operacions. L’interès dels inversors pel barri no és nou, ha anat creixent en els últims anys, fins al punt que s’ha passat del 18% (140 milions invertits sobre 792 a la ciutat) que es va produir el 2015, fins al 57% (884 milions sobre 1.559 milions) registrat durant l’any que ja acaba.
«El 2019 ha sigut la culminació d’un procés que va començar el 2000 amb la nova planificació del que havia de ser el 22@. Abans del 2000 era una zona industrial degradada i es va definir com una àrea nova i diferent», comenta Xavier Güell, responsable d’inversions a Catalunya de CBRE, una de les consultores immobiliàries que registren els volums d’inversió a Catalunya. El sector té el fenomen perfectament identificat: «El districte 22@ acaba l’any amb un ‘boom’ d’operacions i plenament consolidat com un ‘hub’ de la indústria tecnològica», destaca Anna Gener, consellera delegada de Savills Aguirre Newman Barcelona.
El cas és que 20 anys després de la seva planificació, el districte és un lloc paradigmàtic en el sentit que ha aconseguit crear-se una marca pròpia. «Una cosa que és molt difícil d’aconseguir», apunta Güell. «Crear una marca pròpia i reconeguda a Europa és una cosa que només es fa tenint bones idees i que contemplin el que el món empresarial del present i el futur necessiten», afegeix.
Darrere dels arrendataris
Els inversors van darrere dels arrendataris: on n’hi ha, hi ha inversors. I el 22@ tal com s’ha estructurat i ha evolucionat els últims anys ha acabat atraient empreses de tot el món, particularment les enfocades en el sector tecnològic. ‘start-ups’ i ‘e-commerce’. Però, no només aquestes. També ha provocat que es traslladin companyies com el despatx d’advocats Cuatrecasas, així com representants d’altres sectors productius més tradicionals.
Els especialistes destaquen que s’ha produït un efecte crida molt potentque ha atret els inversors. El districte registra un nivell d’absorció molt alt, cosa que combinat amb una taxa d’ocupació també notable als edificis de més qualitat, dona uns mínims de disponibilitat. «De manera que està tot pràcticament ple», delimita Güell. De fet, hi pot haver edificis semiindustrials amb baixa qualitat i més disponibilitat al barri, però els més ben equipats no tenen vacants. Aquest és el motiu pel qual es produeix un altre fenomen que és inexistent en altres ciutats espanyoles: els prelloguers. Les empreses estan disposades a tancar preacords a dos anys vista, fins i tot quan els edificis no tenen ni llicència per aconseguir un espai al barri. «I això no passa a cap altre lloc d’Espanya i potser tampoc a gaires ciutats europees», destaca l’executiu de CBRE.
Quan coincideixen aquestes circumstàncies, es genera un efecte d’atracció per als fons que volen invertir on el risc és relativament baix. En els últims tres o quatre anys, els operadors s’han fixat en el 22@ pels indicadors que té. I s’ha transformat en una àrea d’inversió que és al radar de tots els fons internacionals: estan disposats a no deixar passar l’oportunitat, si la troben. «El problema és que no és tan fàcil invertir-hi», diu Güell. I ho fan mitjançant el que s’anomena venda avançada (‘forward purchase’). L’edifici es ven abans, fins i tot que arribi a construir-se. Se’n paga una part per avançat i la resta en el moment de l’entrega. La modalitat també admet preus diferents en funció de si el venedor s’encarrega de prellogar l’edifici, de manera que el comprador ja l’adquireix amb llogaters o assumeix el risc de comprar un edifici sense ocupació.
«Si no s’haguessin fet aquestes operacions, el volum d’inversió hauria sigut menor, perquè no hi hauria hagut prou edificis per arribar a les ràtios d’inversió que s’han dut a terme», apunta Güell. Hi ha fons d’inversió, denominats ‘core’ que no volen assumir cap risc i prefereixen que l’edifici ja estigui ocupat encara el preu de l’operació pugui ser més elevat.
Dues dècades d’avantatges per a un districte especialitzat
L’interès per part dels inversors internacionals per invertir a Barcelona o a Madrid és general. Però el 22@ està per sobre d’aquestes mateixes ciutats. I existeixen alguns factors bàsics que consideren els possibles interessats. Un és la ubicació. Si el districte s’hagués construït igual en una altra zona de la ciutat no hauria tingut el mateix èxit. Està a 15 minuts de les millors platges urbanes d’Europa. No hi ha altres zones continentals comparables. «En 15 minuts en bici, qualsevol pot plantar-se del 22@ a les platges que hi ha a prop», explica Xavier Güell, de CBRE. A l’hora d’atreure talent és un gran avantatge. La ubicació és estratègica. També perquè té línies de metro que connecten amb la resta de la ciutat i és relativament a prop del centre de Barcelona.
Un altre factor és el planejament. El planejament previst el 2000 ja incloïa edificis de mida considerable, amb altura i plantes grans. La seva escassetat en altres zones de Barcelona s’ha convertit en un problema. Així mateix, els nous formats d’oficines són d’alta qualitat, cosa que permet competir amb altres ciutats europees. «La combinació d’edificis moderns amb naus industrials amb alt interès arquitectònic genera espais interessants, que poden fomentar la creativitat. S’ha animat també el patrimoni arquitectònic de la zona».
Un tercer factor és, sens dubte,l’especialització del barri. «Quan es crea una zona pensant en una tipologia d’activitat futura es pot convertir en un reclam potent, perquè estàs intentant atreure aquestes empreses de futur». Així mateix, quan les firmes tecnològiques han començat a incorporar-se al districte han exercit un efecte crida. I el gran factor diferencial és que si la planificació es va iniciar fa 20 anys, «hi ha dues dècades d’avantatge respecte a qualsevol altra ciutat que vulgui copiar el model», conclou Güell.
