El mercat immobiliari acumula un dèficit de 730.000 vivendes

El mercat immobiliari espanyol arrossega un dèficit de més de 730.000 habitatges des del 2021, segons les estimacions de CaixaBank Research. Sumant tant l’habitatge lliure com el de protecció oficial (VPO), només se n’han finalitzat 474.000 en un context de fort creixement demogràfic: des d’aleshores s’han creat 1,2 milions de llars a Espanya. La forta demanda, sumada a una oferta insuficient i poc elàstica i una elevada heterogeneïtat territorial, assenyala l’informe de l’entitat bancària, tensen un mercat immobiliari marcat al seu torn per la incertesa econòmica que genera la guerra al Pròxim Orient.

L’any passat, la demanda d’habitatge va assolir nivells que no es veien des d’abans de la crisi financera. Es van registrar 714.200 compravendes, un creixement de l’11,5% que se suma a l’increment del 9,7% registrat el 2024. No obstant, la insuficiència estructural d’oferta, especialment accentuada a Madrid, Barcelona, València, Alacant i Múrcia, on es concentra prop de la meitat del dèficit d’obra nova, continuarà sent el factor clau que determini l’evolució del mercat i la pressió sobre els preus en els pròxims anys, apunta el servei d’estudis de CaixaBank.

Visats d’obra nova

L’informe adverteix que l’augment de l’oferta de vivenda nova no sempre s’està produint allà on el dèficit és més gran. L’any 2025, els visats d’obra nova a Espanya van augmentar un 11,8%, una taxa inferior a la del 2024 (24,6%). A més, i tenint en compte que el cicle actual presenta una elevada dispersió territorial dels preus, hi ha una relació clarament negativa entre el dèficit acumulat de vivenda i el creixement dels visats.

En províncies amb dèficits relatius més elevats com Tarragona, Castelló o Múrcia, els nous visats no cobreixen ni un 10% del dèficit, mentre que d’altres com Sevilla, Navarra, Còrdova o Astúries mostren una elevada intensitat en la nova construcció. Un patró que s’explica per l’existència de restriccions locals (de sòl, regulació, costos o capacitat administrativa) que limiten la resposta de l’oferta als mercats més tensats. Mentre persisteixi aquest desajust, adverteixen, el dèficit continuarà acumulant-se a les províncies més tensionades.

L’elevat nivell de preus a què s’ha arribat està limitant la capacitat de compra de les llars i castiga especialment els joves i les famílies amb menys patrimoni, adverteix el Banc d’Espanya, que a la seva Enquesta Financera de les Famílies (EFF) assenyala que la proporció de llars que posseeix l’habitatge principal va caure fins al 70,6% el 2024, el nivell més baix de la sèrie recent. Malgrat això, la riquesa neta de les llars va augmentar un 3% anual entre el 2022 i el 2024, mentre que el deute es va reduir un 4,8% anual. Es tracta d’un escenari de millora patrimonial desigual que el Banc d’Espanya atribueix principalment al despalanquejament de les famílies i a un pes creixent dels actius financers, més que no pas a un increment intens de la riquesa bruta.

Les previsions indiquen que els preus de la vivenda continuaran creixent el 2026-2027, tot i que a uns ritmes una mica més moderats que el 2025 i amb una elevada disparitat territorial. Hi haurà "més augments en províncies on la demanda fins ara ha sigut més continguda, i avenços més moderats als mercats més dinàmics, on ja s’observen senyals d’esgotament", preveuen des del banc, que atribueix el dinamisme de la demanda dels últims anys al creixement poblacional, la millora del poder adquisitiu, la solidesa del mercat laboral i unes condicions financeres favorables.

La guerra a l’Iran ha incrementat la incertesa en els mercats financers i podria provocar un nou xoc econòmic a escala global que també afectaria l’economia espanyola, segons adverteix CaixaBank Research. Un impacte a través de tres canals, la inflació, que es preveu que pugi al 3%; la demanda externa i el canal financer, en cas que augmentin els tipus d’interès i s’endureixin les condicions financeres.

Ja al març, l’euríbor va experimentar un repunt notable, tot i que insuficient per impactar de manera substancial en el conjunt del primer trimestre. Els mercats anticipen entre dues i tres pujades de tipus del Banc Central Europeu (BCE) durant el 2026. Si l’enduriment monetari acaba materialitzant-se, depenent de l’evolució del conflicte, el seu efecte es notaria més el 2027 que el 2026, analitzen des de l’entitat catalana.

Els tipus d’interès

Els tipus d’interès, lluny de ser una variable abstracta, condicionen directament les decisions de despesa de milions de llars. En el quart trimestre del 2025, el consum mitjà de les llars espanyoles hipotecades a tipus variable va augmentar uns 30 euros després de reduir-se la seva quota mitjana en uns 40 euros, és a dir, van destinar aproximadament tres quartes parts de l’estalvi hipotecari a consum. En canvi, abans de l’estiu del 2024, quan la inflació es va estabilitzar lleugerament per sobre del 2% i el BCE va iniciar un procés de relaxació monetària: el consum d’aquestes mateixes llars va ser un 2,7% menor al qual haguessin tingut sense les pujades de l’euríbor.

Notícies relacionades

Indra accelera les aliances europees per complir els contractes amb Defensa

Avals públics per a hipoteques de joves

Així es desprèn de l’article de CaixaBank Research La transmissió del cicle de tipus d’interès a les llars espanyoles, que mostra com la política monetària de l’últim cicle ha influït de forma clara, tot i que amb intensitat moderada, en el consum de les llars a Espanya amb hipoteques a tipus variable, exposats a les pujades i baixes de l’euríbor perquè la quota hipotecària s’actualitza, normalment amb una periodicitat anual, en funció del nivell d’aquesta taxa.

El 2025, el 36,6% de les hipoteques sobre habitatges es va constituir a tipus variable i el 63,4% a tipus fix. En el cas de CaixaBank, líder a Espanya amb una quota de mercat del 27%, el 85% de les hipoteques concedides des del 2015 han estat a tipus fix, atesa la protecció que ofereixen davant les pujades de tipus en escenaris d’incertesa financera.