El Banc d’Espanya estudia fixar límits per frenar la concessió d’hipoteques

Ho explicava fa poc Héctor Grisi, conseller delegat del Santander, per justificar per què la seva entitat se centra a créixer en uns altres segments de negoci: "Quan el mercat, i de vegades passa, es torna una mica irracional, tots els equips de tots els bancs volen competir i ningú vol deixar de guanyar, però hem de ser racionals i disciplinats en la inversió del capital. Tenim altres oportunitats en altres mercats". El banquer, així, va apuntar que hi ha entitats que concedeixen hipoteques amb un interès de l’1,65% i va argumentar que és "molt complicat" que aquest crèdit sigui rendible per a un banc, excepte si es concedeix a un client a qui es puguin vendre altres productes i serveis.

En aquesta mateixa línia es va pronunciar la directora financera del BBVA, Luisa Gómez Bravo: "Hem perdut quota en la nova producció perquè veiem que el mercat encara és molt competitiu i no considerem que en un determinat nivell de preus tingui sentit". I també el conseller delegat del Sabadell, César González Bueno: "No és dels productes més rendibles que hi ha a Espanya, i per això planegem créixer només el que creixi el mercat".

El seu homòleg de CaixaBank, Gonzalo Gortázar, va introduir un matís: la situació actual no té res a veure amb la que va portar a la gran crisi del 2008, perquè llavors hi havia "una bombolla especulativa i un problema d’excés d’oferta", mentre que ara es produeix l’"escenari contrari", en què l’oferta d’habitatge és insuficient. Llavors, va remarcar, el sector de l’habitatge representava el 12% del PIB, enfront del 6% d’avui dia, i la promoció immobiliària i la construcció absorbia el 24% del balanç dels bancs, mentre que ara és del 6%.

Màxim des del 2010

Encara que la situació sigui diferent, el que és clar és que el mercat immobiliari està en clara acceleració. Segons dades del Banc d’Espanya, el tipus mitjà de les noves hipoteques ha baixat del 3,94% a què va arribar l’octubre del 2023 per les pujades dels tipus oficials aprovades pel Banc Central Europeu (BCE) per combatre l’espiral inflacionista al 2,68% d’aquest juny, el nivell més baix des de finals del 2022. Aquest descens respon al fet que l’autoritat monetària ha retallat els tipus d’interès de referència en dos punts percentuals entre el juny del 2024 i el juny d’aquest any, en concret fins al 2%.

Això ha contribuït a fer que els bancs concedissin 7.854 milions d’euros en hipoteques al juny, un 32% i 1.922 milions més que el mateix mes del 2024. I el que és més significatiu: la xifra mensual més alta des del desembre del 2010. L’Institut Nacional d’Estadística (INE) ofereix una altra via per veure l’escalfament que registra el mercat: les entitats van concedir 201.423 hipoteques entre el gener i el maig, un 23,5% i 38.415 més que en el mateix període de l’any passat. I això malgrat que l’import mitjà ha pujat un 12,7%, fins als 158.153 euros, a causa de l’encariment experimentat per l’habitatge.

L’agència de qualificació creditícia Scope, precisament, alertava en un informe sobre la "necessitat" d’adoptar límits en la concessió d’hipoteques a Europa per mirar d’evitar futurs problemes d’inestabilitat financera al continent. "En 18 dels 21 països de la Unió Bancària, s’apliquen límits a la relació préstec-valor, deute-ingressos i servei del deute-ingressos que han demostrat que són eficaços per frenar els riscos sistèmics, en particular en els mercats immobiliaris sobreescalfats. De tota manera, Alemanya, Espanya i Itàlia encara no han aplicat formalment mesures basades en el prestatari. En canvi, es basen en les pràctiques internes dels bancs i en les directrius de supervisió", remarcava aquest organisme financer.

El Banc d’Espanya, en aquest sentit, va anunciar a finals de maig que "està avançant en el desenvolupament del marc de seguiment i calibratge dels límits sobre les condicions de concessió de préstecs i està avaluant fer-ne l’activació". És a dir, que té "molt avançada" la metodologia i els indicadors que el portaran a prendre decisions sobre aquests límits als préstecs, tot i que ara per ara no ha considerat que faci falta activar-los. El director d’estabilitat financera d’aquesta entitat, Daniel Pérez Cid, va admetre que són mesures especialment "complicades perquè afecten directament l’accés a l’habitatge" quan s’apliquen a les hipoteques, de manera que va considerar que és "fonamental" tenir el marc analític sòlid.

Eines disponibles

Notícies relacionades

La banca confia que les mesures d’alleujament hipotecari per a classes mitjanes decaiguin al novembre

Acomiadada per entrar 20 cops diaris a Tiktok

El 2018 i el 2019, el Govern va dotar el Banc d’Espanya d’un paquet de noves eines per evitar bombolles que emanen dels canvis reguladors impulsats a escala global i europea a conseqüència de l’anterior crisi internacional. L’organisme pot activar una o algunes d’aquestes mesures alhora i tant per a crèdits a particulars com per a crèdits a empreses. Segons va calcular el 2021, si aquestes eines s’haguessin activat abans de l’esclat de la bombolla immobiliària, els bancs s’haurien vist obligats a tenir entre 64.000 i 109.000 milions d’euros de capital més (davant els aproximadament 60.000 milions que va costar a l’Estat rescatar les entitats trencades).

El Banc d’Espanya pot imposar als bancs que guardin una guardiola de capital específica per afrontar les futures pèrdues de les seves hipoteques o altres carteres de crèdits o actius (matalàs anticíclic sectorial), cosa que en desincentivaria la concessió. Si amb tot això no n’hi ha prou, també pot establir límits màxims al pes d’aquestes carteres en el capital de l’entitat. A més, té la possibilitat de limitar el percentatge màxim que la hipoteca pot finançar del valor o el preu de l’immoble, la renda disponible màxima del client que pot anar destinada a pagar el crèdit, i també els terminis de venciment i de manca del préstec, entre altres indicadors.