Fons d’inversió compren blocs de pisos de lloguer per vendre’ls d’un en un

Un fenomen ha aterrat – o almenys ha crescut exponencialment – al món de la inversió immobiliària a Espanya. encunyat com a ‘privatitzar’ o ‘privatització’, consisteix en l’adquisició de grans blocs o lots de vivendes de lloguer i esperar que aquests contractes vencin i els pisos quedin lliures per procedir a vendre’ls d’un en un a particulars que busquen comprar casa seva. Tot i que no sembla gens innovador, en els últims mesos s’han tancat transaccions d’aquest tipus per valor de 1.200 milions d’euros i la tendència anticipa que això seguirà a l’alça.

"La paraula privatització és una mala traducció perquè no es privatitza res", explica Susana Rodríguez, directora de l’àrea de Living de la consultora Savills. La realitat és que darrere de l’adopció d’aquest terme hi ha l’estratègia dels fons de capital risc (o ‘private equity’) –especialitzats en la compra d’empreses, no d’actius immobiliaris–, que utilitzen aquesta paraula per a transaccions consistents a comprar una companyia cotitzada, que en el sentit anglosaxó s’etiqueta com a ‘pública’ –perquè hi pot invertir qualsevol–, i convertir-la en privada, és a dir, treure-la bossa.

Álvaro Alonso, soci director de l’àrea de Living i Finances Corporatives de la firma Cushman & Wakefield a Espanya, resumeix en què consisteix la ‘privatització’ de vivendes: "La privatització no és altra cosa que comprar immobles complets i vendre’ls per pisos. No és una cosa nova, s’ha fet abans". "Quan van vencent els contractes de lloguer es procedeix a la venda d’un en comptes de firmar un nou arrendament. Els compradors són particulars, uns perquè la volen per viure i d’altres són petits inversors que les posaran al seu torn de lloguer. La venda és igual que la d’una promoció d’obra nova", afegeix Rodríguez, de Savills.

Arrendament menys rendible

Llavors, més enllà que no és nou, ¿per què està creixent aquesta estratègia d’inversió? La clau la dona Antonio de la Fuente, director de living de Colliers, i no és cap altra que la diferència de preu. Quan els fons compraven blocs d’habitatge de lloguer, el seu objectiu era vendre’ls en cinc o deu anys a un altre fons que els mantingués. No obstant, la baixa rendibilitat que ofereix l’arrendament i la pujada del preu de l’habitatge han canviat les dinàmiques. "Els venedors volen vendre al millor postor. El que pot pagar un comprador per un edifici que vendrà al seu torn per pisos és un 30% superior al que en pot desemborsar un altre que el mantindrà de lloguer", explica.

Posem un exemple concret: un edifici de 100 vivendes de 100 metres quadrats cada una, que es lloguen a 1.000 euros al mes. Aquest actiu genera uns ingressos per rendes d’1,2 milions d’euros a l’any. En el cas que es volgués vendre a un altre inversor que el mantingui de lloguer, depenent la ubicació concreta, la rendibilitat exigida per adquirir-lo podria rondar el 5%. Això suposa valorar el complex en 24 milions d’euros, uns 240.000 euros per vivenda. El que està passant és que el metre quadrat de la zona està per sobre. Per exemple, en 3.500 euros, de manera que el veritable valor de cada vivenda al mercat ascendiria fins als 350.000 euros i el del bloc de 35 milions d’euros. D’aquesta manera, queda buit perquè un inversor el compri, per exemple, per 30 milions al primer —6 milions per sobre del que valdria de lloguer—, però amb l’objectiu de revendre pis a pis per 35 milions i guanyar pel camí 5 milions.

Tant és així que en les últimes setmanes ja s’ha tancat diverses operacions d’aquest tipus. La primera gran transacció d’aquestes característiques ha sigut la venda de Fidere, socimi propietat del fons nord-americà Blackstone propietària d’unes 5.000 vivendes a la Comunitat de Madrid. El comprador ha sigut el canadenc Brookfield, que ha pagat uns 1.050 milions d’euros pels actius. Això dona un preu per pis d’uns 200.000 euros, quan el mercat està molt per sobre. Ara Brookfield anirà vencent contractes, reformant i venent tots d’un en un. No és l’única completada. L’estiu passat, el fons espanyol Meridia, capitanejat pel català Javier Faus,va comprar un bloc de prop de 400 vivendes a Madrid per més 160 milions d’euros i negocia ja una operació a Catalunya, segons confirmen fonts coneixedores. En els pròxims mesos també podria recalar en aquesta casella la cartera de 3.000 immobles de Cerberus, que va encarregar la seva venda.

El retorn anualitzat (la taxa interna de retorn o TIR) a què aspiren els inversors que compren edificis per privatitzar-los oscil·la entre el 12% i el 18%, segons el tipus d’actiu, la qualitat i la ubicació.

Els límits als preus

¿I quines promocions són més susceptibles de registrar un procés així? Susana Rodríguez, de Savills, apunta als mercats "regulats", allà on el Govern i/o la comunitat autònoma han implementat ‘topes’ al lloguer, que en l’actualitat són Catalunya i el País Basc, principalment: "En aquestes comunitats té molt sentit privatitzar perquè quan vencen els contractes no es poden actualitzar a mercat". Està d’acord Antonio de la Fuente, de Colliers, que afegeix: "Quan un actiu té rendes de mercat, en els processos de venda hi haurà competència entre els que aspiren a mantenir-lo de lloguer i els que van a ‘privatitzar’. Però si les rendes estan capades tot acabarà venent-se per unitats".

Els grans protagonistes des del costat venedor seran els inversors que van invertir en la construcció d’habitatges destinats al lloguer (build to rent) en els últims anys. "Amb els tipus al 0%, hi va haver una aposta clara per part del capital d’invertir en desenvolupaments build to rent. Amb els bons entre el 4% i el 5% és difícil que surtin els números per invertir en habitatge de lloguer", diu Alonso.

S’espera que una part de la cartera de 2.000 pisos construïts per a lloguer de Greystar i Vía Célere al mercat per 600 milions acabarà privatitzant-se. També Avalon Properties, plataforma amb 7.000 habitatges a Espanya ara controlada per Healthcare of Ontario Pension Plan (HOOPP), ha arrencat la venda per unitats d’un dels seus projectes estrella, un residencial a Valdebebas de més de 400 habitatges. Colonial SFL ha fet el mateix amb la cartera de pisos que li va injectar el 2024 InmoCaixa, braç immobiliari de la Fundació La Caixa. El fons alemany Patrizia enllesteix actualment el traspàs a l’espanyol Azora d’una cartera d’uns 1.200 pisos a Barcelona i l’àrea metropolitana que van ser construïts per a l’arrendament i acabaran també venent-se d’un en un.En aquest sentit, els grans protagonistes des del costat venedor seran els inversors que van invertir en la construcció de vivendes destinades al lloguer (‘build to rent’ en l’argot’) en els últims anys. "Amb els tipus al 0%, hi va haver una aposta clara per part del capital d’invertir en desenvolupaments ‘build to rent’, especialment en un context en el qual era difícil trobar actius atractius atractius. Amb els bons entre el 4% i el 5% és difícil que surtin els números per invertir en vivenda de lloguer", desenvolupa Álvaro Alonso, de Cushman & Wakefield.

Notícies relacionades

BonÀrea inicia el relleu del seu fundador com a president

Les Filipines tornaran a importar carn de porc i embotit espanyol

Una de les estocades que ha rebut aquesta modalitat d’inversió en els últims mesos ha sigut el reial decret llei aprovat pel Govern per prorrogar durant dos anys tots els contractes de lloguer amb venciments entre 2026 i 2027. Aquesta norma finalment va acabar decaient perquè no va ser convalidada al Congrés dels Diputats, però hi ha dubtes sobre els seus efectes. No hi ha un consens si la nova data de final d’aquests arrendaments. Els experts consultats expliquen que encara és una "incògnita" el que passarà i que estan fent consultes a despatxos. Malgrat l’anterior, no s’espera una gran afecció a aquest tipus de transaccions, tot i que alguns sí que adverteixen que això servirà d’‘excusa’ per demanar descompte en els preus dels actius, assenyalen els jurídics.

En aquest sentit, davant l’auge d’aquesta tipologia d’inversió, alguns agents del mercat plantegen dubtes sobre si alguns dels compradors seran capaços d’aconseguir la rendibilitat esperada. Aquests entenen que sobre el paper sí, però cal veure com absorbeix el mercat la venda de tal quantitat d’immobles, que en alguns casos es concentren diversos centenars en ubicacions molt concretes. La resposta donada per molts és que, davant l’evident alta de vivenda a Espanya i la gana per comprador, aquesta incògnita està dissipada.