Susana Sandín: La tercera és la bona, o no. La limitació de rendes de lloguer

El 7 de juliol, la ministra de Transport, Mobilitat i Agenda Urbana manifestava el seu convenciment que l’aprovació de la llei de dret a la vivenda tindria lloc el setembre-octubre vinent. Després dels anuncis portats a terme pel president del Govern en el debat de l’estat de la nació celebrat els dies del 12 al 14 de juliol, els obstacles que poguessin haver-hi per a la seva aprovació probablement s’hagin superat.

Del que s’ha vist fins ara, s’ha tractat d’una qüestió de temps, que no de contingut. Malgrat tot, els efectes d’aquest projecte de llei s’han traslladat al mercat de la vivenda des que es va conèixer l’avantprojecte, fa gairebé dos anys. Ha suposat la retirada de vivendes del mercat en un escenari de forta demanda, amb la consegüent pujada de preus. I una de les raons rau en el fet que, en aquell moment, més del 90% de les vivendes de lloguer existents a Espanya estaven en mans dels particulars. Segons alguns estudis, en l’actualitat aquest percentatge ha descendit fins una mica més del 80%.

Abans de l’avantprojecte, els grans fons es van adonar de l’alta demanda latent que hi hauria a Espanya en el mercat del lloguer de vivenda els pròxims anys, i de la necessitat de crear un mercat professionalitzat i especialitzat en la seva gestió. I van començar a invertir en el nostre país, amb xifres que han superat els 6.000 milions d’euros en poc més de tres anys. 

El Tribunal Constitucional, en les seves sentències 37/2022, de 10 de març, i 57/2022, de 7 d’abril, ha declarat inconstitucional i nul·la aquesta limitació que es regulava en la llei del Parlament de Catalunya 11/2020, de 18 de setembre, per entendre que la Generalitat de Catalunya (GENCAT) no té competències per fer-ho. 

Davant la postura de l’advocat de la GENCAT, que entenia, a l’empara de l’art.137 de l’EAC, que es tracta d’una mesura de política pública en matèria de vivenda, el TC no la reconeix com a tal, i la qualifica de naturalesa estrictament civil, en seu d’obligacions i els contractes, per referir-se a un dels elements essencials del contracte, la competència exclusiva del qual en matèria de regulació civil correspon a l’Estat (art. 149.1.8CE).

Això no valida qualsevol regulació estatal en la matèria, sinó que serà l’essencial d'acord amb la llibertat individual, igualtat a tot el territori, llibertat de circulació de persones i béns, i la unitat de mercat. És a dir, en matèria de contractes, la llibertat de pactes és la norma bàsica que regeix entre les parts a tot el territori nacional, com a expressió de la llibertat individual (art.10CE) i com a garantia de la unitat de mercat. 

I aquest és el punt en controvèrsia, pendent de resoldre. 

Al meu judici, aquesta mesura no s’ajusta als requisits vistos. S’instrumenta bàsicament a través d’una fórmula de referència per definir com a zones tensades les que superin un cert llindar de preus. D’això resultarà una diversitat d’unitats geogràfiques municipals, o fins i tot, d’abast inferior, com barris o districtes, a criteri de cada comunitat autònoma. Tot això afavoreix un escenari del lloguer amb un mercat regulat per normes diferents, fins i tot, dins del mateix municipi. D’altra banda, estableix una normativa diferent per a llogaters particulars i grans tenidors en funció del territori on es troba la vivenda. 

Els llogaters i arrendataris es veuran limitats en el seu dret d’elegir com i on llogar, viure i treballar, cosa que generarà un desequilibri al mercat amb conseqüències negatives per a l’activitat econòmica més enllà de la consistent en el lloguer, si tenim en compte la necessitat de serveis, oci, transport, equipaments que hi ha d’haver al voltant de les zones residencials.

Tot això és contrari al paper de l’Estat com a garant de la unitat de mercat i de l’ordre públic econòmic, per tal com afecta una activitat de l’economia de tot el territori, com és el sector immobiliari i el lloguer de vivendes. 

Tractant-se d’una mesura de naturalesa civil i que té una regulació específica en la llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans, aquesta hauria de ser el marc regulatori en què incloure aquesta mesura, i evitar així la inseguretat jurídica per a llogaters i arrendataris, que resultaria de regular aquesta limitació a contrari de la llibertat de fixació de la renda prevista a l’art. 17.1 de la llei 29/1994. 

D’altra banda, el TC ha admès la possibilitat de modular aquest principi amb una finalitat tuïtiva d’interessos necessitats d’especial protecció, com els dels arrendataris davant les greus dificultats d’accés a la vivenda, per adequar els principis vistos, al dret de tots els espanyols a disfrutar d’una vivenda digna i adequada de l’art. 47CE. 

Hi ha modulacions d’aquesta naturalesa en la LAU, com la regulació de l’actualització de les rendes, l’elevació d'aquestes per millores, i la repercussió de les despeses generals i serveis individuals.

¿Pot considerar-se la limitació de rendes una modulació diferent dels exemples que acabem d’esmentar? Entenem que no i, de fet, així ho reconeix la STC 37/2022.

La limitació de drets constitucionals s’ha d’interpretar amb caràcter restrictiu i amb totes les garanties legals. En cap cas, aquests drets han de quedar desposseïts de protecció. Això determina la necessitat de valorar l’existència de la situació excepcional, i determinar l’abast d’aquesta excepcionalitat.

Els greus problemes d’accés a la vivenda existents a Espanya són de caràcter estructural i la seva resolució comportarà un dilatat termini temporal, que alguns calculen de 15-20 anys. 

Notícies relacionades

Tinc un pis buit. ¿El Govern me’l pot expropiar?

El Govern expropiarà pisos a 14 municipis per posar-los de lloguer social

S’ha comprovat en altres països del nostre entorn que aquesta mesura no resol el problema a llarg termini, però tampoc a curt termini, com demostra el cas de Catalunya, en què aquesta mesura va provocar la reducció de l’oferta de lloguer de vivenda, i un augment dels preus, que ha arribat al 8% en el primer trimestre del 2022 en ciutats com Barcelona.

La finalitat de la norma, la qual busca facilitar l’accés a la vivenda mitjançant la limitació de rendes, no es compleix. Mantenir la seva validesa en el benentès que podria contribuir a complir aquest objectiu en el futur a llarg termini, pervertiria el funcionament del mercat, condicionaria regulacions futures al sector, i podria estendre’s a altres sectors.