Òscar Gorgues, gerent de la Cambra de la Propietat de Barcelona: "La definició de gran tenidor a Catalunya és arbitrària"

En aquest temps hem observat una clara retracció de l’oferta de vivenda de lloguer tant a Barcelona com a Catalunya. Molts propietaris han optat per retirar els seus pisos del mercat i vendre’ls. Lluny de millorar, la regulació ha generat un efecte invers al desitjat: menys vivendes disponibles, més competència entre demandants i vivendes de menor qualitat. També ha allunyat els inversors del mercat, la qual cosa ha trencat la dinàmica de creixement sostingut del parc de lloguer que s’estava consolidant abans de la intervenció normativa.

¿S’ha tingut en compte els propietaris en la regulació?

No, els propietaris no han sigut escoltats ni tinguts en compte. Les mesures s’han adoptat de forma unilateral, sense processos de diàleg real amb els representants del sector. Aquesta exclusió ha derivat en una regulació desequilibrada, que ha perjudicat greument els titulars de vivendes; no només des del punt de vista econòmic, a més genera una gran inseguretat jurídica, especialment en casos d’impagament i ocupació: recuperar la possessió de la vivenda en els processos de desnonament s’ha convertit en un autèntic viacrucis.

¿Els socis de la Cambra són grans o petits tenidors? ¿Com se senten amb la regulació?

La majoria dels nostres associats són petits tenidors: famílies que disposen d’una o dues vivendes de lloguer com a complement dels seus ingressos o jubilació. Estan profundament decebuts amb la regulació vigent, que perceben com a injusta, punitiva i generadora d’inseguretat jurídica. A més, la poca claredat de les normes i els seus continus canvis els provoca una alarmant sensació d’incertesa i desprotecció. Però també tenim empreses familiars patrimonials i grans tenidors. Les consultes que rebem han augmentat de forma exponencial i percebem durant les converses la profunda preocupació dels nostres socis.

¿Què opina de la definició dels grans tenidors a Catalunya?

Considerem que la definició actual és arbitrària i confusa. Equiparar qui té 5 vivendes amb fons institucionals o grans patrimonis no té rigor tècnic i genera efectes col·laterals molt negatius per a propietaris que no tenen capacitat de gestió professional ni recursos suficients. No hi ha a cap altre mercat desenvolupat una definició comparable. Amb una aplicació tan restrictiva s’ha pretès incloure com a gran tenidor el nombre més gran de propietaris possible. Tingui’s en compte que, a més de les vivendes llogades, computen també les d’ús propi, com la vivenda habitual.

¿Qui pot llogar una vivenda avui dia a Barcelona?

Cada vegada menys persones poden accedir a una vivenda de lloguer a Barcelona. L’elevat volum de demanda, les exigències de solvència, i la reducció de l’oferta dificulten l’accés fins i tot a persones amb ingressos mitjans. També cal considerar que la capacitat de la ciutat per absorbir nova demanda és limitada i ens trobem en un punt de saturació que compromet seriosament la sostenibilitat del mercat, cosa que dona lloc a fenòmens que ja crèiem superats com és el lloguer d’habitacions.

Els propietaris preocupats per la indefensió jurídica ¿què estan fent amb els seus pisos?

Molts propietaris estan venent, d’altres opten per lloguers temporals o, simplement, deixen els pisos buits temporalment indecisos sobre quina decisió prendre. No es tracta d’especulació, sinó d’autodefensa davant un marc normatiu que desprotegeix el llogater i genera por d’impagaments o de la impossibilitat de recuperar la vivenda. A més, els contractes no es renoven: els propietaris prefereixen ampliar-los amb pròrrogues anuals o mensuals, cosa que ens aboca a una precarització creixent dels contractes de lloguer.

¿Com veuen les polítiques de Collboni sobre vivenda i la seva decisió d’ajornar canvis sobre el 30%?

Collboni està molt condicionat pels seus pactes polítics i per la dificultat de desenvolupar sòl i vivendes a la ciutat. El seu pla de construir 5.000 vivendes en els pròxims anys topa amb greus dificultats d’execució que dificulten el compliment del programa. Quant a la reserva del 30% per a vivenda protegida, s’ha limitat a reconèixer el fracàs de la normativa i estudiar la seva reforma, però sense mostrar capacitat política per promoure la seva modificació.

¿Com podria afavorir-se l’accés dels joves a la vivenda? ¿Facilitant compra o lloguer?

Les dues vies s’han de reforçar. És fonamental fomentar el lloguer amb seguretat jurídica i incentius fiscals per a propietaris i amb ajudes eficaces per a inquilins. Però també ha de facilitar-se la compra mitjançant hipoteques assequibles, avals públics o ajudes fiscals. Molts joves veuen en la compra de la vivenda una forma d’estalvi a llarg termini i la prefereixen al lloguer. El problema està que no disposen de l’entrada inicial, cosa que els impedeix accedir al mercat malgrat comptar amb prou ingressos per fer front a una quota hipotecària. A més, és necessari desenvolupar de forma decidida el mercat de vivenda protegida, que permetria donar resposta a una creixent demanda de sectors que no poden accedir ni al mercat lliure de lloguer ni a la compra.

¿Què opinen de la penalització de l’ITP per a grans tenidors? ¿Què pot comportar en un mercat com Barcelona?

És una mesura contraproduent. Penalitzar fiscalment l’adquisició de vivenda per part de grans tenidors dificulta que aquests puguin ampliar el parc de vivenda de lloguer. En un mercat tan tensionat com Barcelona, això suposa posar traves a una part fonamental de l’oferta. A més, transmet un missatge ideològic que desincentiva la professionalització del sector, quan precisament s’hauria de fomentar l’existència d’operadors solvents i amb capacitat de gestió. La mesura no distingeix entre forquilles institucionals i petites patrimonis gestionats professionalment, i acaba afectant també actors que compleixen una funció social clau a l’oferir vivenda en règim de lloguer. En lloc de castigar el que inverteix en vivenda, les polítiques s’haurien de centrar a premiar el que manté vivendes habitables, amb preus raonables i contractes estables.

Notícies relacionades

Alternatives del tenidor

La llei de vivenda genera dubtes i empeny els propietaris a vendre

¿Per què creu que Barcelona segueix la seva gran escalada de preus malgrat les mesures de control?

Perquè les causes estructurals es mantenen. Per una costat, la falta d’oferta, mentre no es generin més vivendes, els preus continuaran pujant. El 2024 es van acabar únicament 1.884 noves vivendes a la ciutat. S’hi suma que la ciutat experimenta un fort creixement demogràfic i un canvi en les estructures familiars: avui dia, més del 60% de les vivendes estan ocupades únicament per una o dues persones, fet que multiplica la demanda d’unitats disponibles i agreuja encara més el desequilibri entre oferta i demanda.