El caos normatiu de l’HPO en dificulta el control i dona ales al frau

Per entendre-ho cal posar el focus en una de les claus del cas: el caos normatiu al voltant d’un actiu molt cobejat. Diferents criteris econòmics, nomenclatura, període de protecció o forma d’adjudicació, per no parlar dels mateixos controls, són alguns dels problemes que afecten un sistema on les competències recauen principalment sobre les 17 comunitats autònomes. Cadascuna aplica, en la pràctica, un sistema propi, tot i que els Ajuntaments i l’Estat poden influir-hi o introduir-hi modificacions en la seva aplicació. El resultat, un embolic de normes en les quals és fàcil perdre’s... O buscar dreceres.

Un dels obstacles més grans per entendre la realitat de l'habitatge protegit a Espanya és la fragmentació administrativa. Tot i que l’Estat dissenya el marc base –principalment amb els plans estatals, que regulen les subvencions–, a la pràctica manca de competències constitucionals, que recauen sobre les comunitats autònomes. Això genera un escenari en què construir, comprar, vendre o llogar una HPO a Madrid, Andalusia o el País Basc implica regles totalment diferents.

Sense anar més lluny, les diferències comencen per la nomenclatura utilitzada per referir-s’hi. Per exemple, a Madrid hi ha dos tipus de maneres d’anomenar a aquests actius: habitatge de protecció pública bàsica (HPPB) o habitatge de protecció pública limitada (HPPL); mentre a Catalunya són de règim general o de preu concertat. Al País Basc hi ha HPO de règim general, règim especial, vivendes socials o, fins i tot, habitatges taxats municipals (HTM), mentre al País Valencià són de règim general o de règim especial d’habitatge jove.

Preu limitat

En la seva essència, l'habitatge protegit no és altra cosa que una casa el preu màxim de la qual de venda té un límit fixat per la comunitat autònoma, és a dir, no es pot vendre per sobre d’aquest preu. Per exemple, a Madrid i a Barcelona, un pis en règim d’HPO de 80 metres quadrats es pot comprar per un màxim de 232.000 i 240.000 euros, respectivament, mentre que la mitjana al mercat lliure del mateix immoble a les dues ciutats és un 50% per sobre, en 388.000 i 358.000 euros per metre quadrat, respectivament. La seva producció en l’actualitat és ínfima: durant els últims 10 anys, s’han construït menys de 86.000 immobles d’aquestes característiques, a una mitjana de 8.600 per any. ¿Les raons? L’esclat de la bombolla el 2008 va deixar seca la construcció, les Administracions no van invertir i les HPO, a més, són menys rendibles que l'habitatge lliure.

La principal diferència entre les normatives de les diferents comunitats és el període de protecció, és a dir, els anys en què és limitat aquest preu màxim. Aquest depèn d’on i quan es va construir l’immoble i sota quin pla estatal o autonòmic es va acollir. Així, l'habitatge pot estar protegit durant 10, 15, 30 o 50 anys. Fins i tot en comunitats com el País Basc s’ha optat per la protecció permanent, cosa que significa que l'habitatge mai perd la seva condició. No obstant, com s’ha assenyalat, en la resta d’Espanya el gruix de les promocions sí contemplen aquesta possibilitat, tret d’en casos puntuals com aquells on l’obra va comptar amb fons públics. Això causa, per exemple, que una HPO adquirida a Madrid el 2026 podria quedar lliure el 2041, mentre que una altra a Catalunya podria mantenir la protecció de manera indefinida.

Depèn d’on es visqui

El caos legislatiu provoca que la forma en què un ciutadà accedeix a un habitatge protegit també canvia depenent d’on resideixi. En les comunitats autònomes que disposen d’un registre de demandants, com és el cas d’Andalusia, Catalunya o el País Basc, el procés és estrictament burocràtic i jerarquitzat. Els sol·licitants s’han d’inscriure en una base de dades pública on es fa un barem de les seves condicions socioeconòmiques. A partir d’allà, l’adjudicació sol realitzar-se mitjançant sortejos davant notari entre els inscrits o per un sistema de punts que prioritza la necessitat social. ¿Vol això dir que el sistema de llistes públiques és més garantista? A priori, aquest model aporta més transparència, ja que l’Administració té la responsabilitat de vetllar perquè el repartiment s’ajusti a la normativa, que estableix que s’ha de regir pels principis d’accessibilitat universal, publicitat i concurrència.

En alguns HPO privats, que són el 80% dels construïts els últims 10 anys, el problema és que no existeix aquest registre o llistes i es permet la gestió directa per part dels promotors. Aquest és precisament el sistema que està en el focus a Alacant. Un model, per començar, més relacional, o dit d’una altra manera, més subjecte a l’amiguismes, a "repartiment entre amics", com han qualificat diverses fonts el que ha passat a Alacant.

Notícies relacionades

Jordi Nomen: "A la nit, els mòbils de tota la família han d’estar al menjador"

La cita de ‘therians’ atrau els curiosos

És a dir, un promotor, o algú amb informació pròxima o privilegiada, pot avisar certes persones perquè acudeixin a comprar els pisos i donar-los així preferència. Malgrat que legalment pot considerar-se un sistema privat, és èticament reprovable, tot i que falta per veure’n les conseqüències legals. Però el que està clar és que és un sistema més opac i també, evidentment, més vulnerable a possibles irregularitats.

Al País Valencià, es mantenen les llistes per a les promocions públiques, però al passar en mans de promotors privats, aquestes llistes deixen de ser imprescindibles per determinar a qui s’adjudiquen i la decisió queda, en bona part, a discreció del promotor. Per a l’organització de consumidors Facua, "els registres de demandants són un instrument necessari per garantir les adjudicacions d’HPO". Afegeix que "permeten una millor gestió si es prenen seriosament, es porten amb rigor i serietat i es tramiten de forma adequada". "El que cal és recuperar un sistema comú per a totes les comunitats autònomes. No pot haver-hi normes tan dispars segons el territori, ni tampoc un model en què només hi tinguin accés les persones que consulten el BOE o que mantenen algun tipus de relació amb el promotor", afegeix l’economista Javier Santacruz.