BCN només va sumar 68 canvis d’ús de local a vivenda el 2025

En l’esmentat període, hi va haver una punta de 208 legalitzacions el 2019, però en els últims tres anys no s’han superat els dos dígits, malgrat l’evident mutació de molts espais. Al llarg de l’any passat, els districtes que van concedir més aprovacions de canvi d’ús van ser l’Eixample i Sants-Montjuïc, amb una dotzena cada un. Sant Andreu en va sumar 10, van ser 9 els casos en Sant Martí i Sarrià-Sant Gervasi, i 3 a les Corts i a Ciutat Vella. A Gràcia i Nou Barris només es va donar llum verda en un parell d’ocasions.

Condicions urbanístiques

El dèficit de vivendes a la ciutat, agreujat l’últim any, ha comportat un increment de preus en la venda, però sobretot en els lloguers atesa l’escassetat de l’oferta. En aquest context, de manera progressiva molts espais s’han anat recondicionant com a pisos, donant l’esquena a la normativa. En ocasions perquè les condicions (poca ventilació, dimensions o sostres baixos, per exemple) no compleixen els criteris mínims d’habitabilitat del decret 141/2012 de la Generalitat. Però en d’altres, encara podent obtenir la cèdula d’habitabilitat per les seves característiques (fins i tot hi ha locals reformats amb disseny top), no superen les condicions urbanístiques del Pla General Metropolità que afecten la capital catalana.

Fonts d’Habitatge de la Generalitat indiquen que, des del 2019, han atorgat 5.591 cèdules per canvis d’ús en el conjunt de la província de Barcelona. D’aquestes, 2.908 han sigut en plantes baixes, 564 en entresols i 2.119 a la resta de plantes. Això evidencia que el canvi a peu de carrer és el més habitual, també en altres municipis.

Procés complex

Legalitzar un baix reciclat és un procés llarg, farragós i que suposa una inversió de diversos milers d’euros, cosa que desincentiva molts ciutadans. I bona part dels casos que arriben a arquitectes o empreses especialitzades en aquesta gestió s’estavellen pels nombrosos requisits.

D’aquesta manera, si algú té un local que encara no ha reconvertit i aspira a la legalitat, ha de començar pels tràmits municipals, acudint al districte on es trobi ubicat. O delegar en un professional. Des de Cambio de Uso, empresa especialitzada en Barcelona que realitza des de consultes prèvies fins al procés complet, destaquen que "sense la llicència de canvi d’ús habilitada per part de l’Ajuntament de Barcelona, cap cèdula d’habitabilitat garanteix una vivenda habitable". Estimen en uns 3.000 euros les despeses de gestió, a les quals caldria sumar la reforma de l’immoble. Álvaro Ruiz, arquitecte i fundador de la companyia, remarca que a la ciutat els tràmits són complexos i s’obté la llum verda amb comptagotes, en comparació amb altres grans urbs del país.

L’especialista apunta que l’únic que s’ha facilitat en els últims temps és la conversió d’edificis sencers d’oficines, que no requereixen ja tants requisits administratius. No obstant, aquests projectes es paralitzen perquè si impliquen més de cinc vivendes el propietari o impulsor passa a tenir la consideració de gran tenidor i tributa el 20% d’impost de transmissions patrimonials a Catalunya, cosa que fa inviables o descoratja aquestes inversions.

Fins al moment, el consistori ha descartat flexibilitzar les exigències, malgrat les continuades demandes de les patronals d’APIs, administradors de finques i propietaris, per ampliar el parc de vivenda barceloní posant en joc locals que fa anys que estan sense ús comercial per estar en emplaçaments poc viables.

El gerent d’Urbanisme i Vivenda de l’Ajuntament de Barcelona, Joan Cambronero, argumenta a EL PERIÓDICO que el canvi d’ús en l’àmbit de la ciutat passa tres filtres clau, com són la qualificació urbanística de la finca on s’ubiquen (no pot ser equipament o industrial, ni tampoc estar afectat com una futura zona verda, per exemple), el complir les condicions d’habitabilitat (no són exactes a les que estima la Generalitat, en temes com la dimensió) i complir els criteris de densitat (pisos en aquest edifici) que marca l’ordenança metropolitana.

Un pas per davant

En l’actualitat, suposa dividir el total dels metres construïts de l’edifici entre 80, i el resultat marca la xifra de pisos que està permesa al bloc. D’aquesta manera, si es tracta de finques amb bastants pisos petits és improbable que pugui portar-se a terme un canvi d’ús dels baixos a peu de carrer. Però si hi ha pisos grans i poques unitats, pot ser més viable, com a escenari més habitual, afegeix Antoni Masanés, director de Serveis de Llicències en la Gerència d’Urbanisme.

La realitat del mercat immobiliari va, com sempre, un pas per davant dels ajustos normatius. En aquet sentit, Cambronero recorda que sense el document final de cèdula no es pot vendre o llogar un espai com a vivenda, perquè això blinda que l’immoble ofereixi unes mínimes condicions residencials. I en el canvi d’ús, ha de quedar inscrit en el registre.

Notícies relacionades

El mal estat de l’autovia A-2 indigna els alcaldes de la zona

El ‘boom’ de la IA fa més creïbles i massives les estafes romàntiques

L’Administració només sol inspeccionar aquests usos si hi ha denúncies veïnals per molèsties. L’equip inspector de la ciutat planifica els seus recursos segons diferents criteris, i hi ha altres casuístiques més prioritàries (com llicències d’activitat comercial i altres) a l’agenda política i tècnica. "No hi ha un fenomen de queixes ciutadanes", emfatitza.

Més enllà dels que adquireixen aquests espais perquè el seu pressupost és ajustat i poden costar un 30-40% menys abans del canvi d’ús i la reforma, la seva adquisició s’ha fet popular també entre inversors que després els lloguen com a estudis. En aquest cas, si no compten finalment amb cèdula, són arrendaments subjectes a un 21% d’IVA. En portals com Idealista abunden els exemples a la venda, en molts casos ja rehabilitats, a partir d’uns 20.000 euros. Tant aquells bastant precaris (sense condicions de ventilació o minúsculs), com els beneïts per atractives reformes i llum natural, pràcticament tots manquen de cèdula final. Quan l’aconsegueixen, tot i que siguin baixos a peu de carrer, el preu es dispara.