Inquilins sota pressió (II)

Així es juga al monopoly de les zones tensades del mercat del lloguer de vivendes

Així es juga al monopoly de les zones tensades del mercat del lloguer de vivendes

David Castro

5
Es llegeix en minuts
Juan José Fernández

Al programa del III Congrés Nacional de Servicing Immobiliari, que se celebra a Madrid la setmana que ve, un debat sobre el mercat espanyol s’anuncia així: «S’estima que Espanya necessita almenys dos milions de vivendes de lloguer» i això és una oportunitat per a «‘servicers’ especialitzats en la gestió massiva d’actius de lloguer, en el punt de mira dels inversors».

Regna l’expectació al sector. Part d’aquesta «gestió massiva» es deriva de la compra de les últimes gangues de la Sareb i altres bancs.

Aquestes són algunes de les regles amb què funciona aquest escenari de la postbombolla, explicades pels seus actors.

Els particulars paguen més

«Al principi, entre els milers d’actius embargats pels bancs, hi havia paquets molt bons, després n’hi va haver només bons i ara és més difícil trobar una cosa valuosa, perquè sobretot queden solars i pisos dispersos», explica M.C., comprador i venedor d’immobles a Barcelona. Una font de Sareb reconeix: «Els fons d’inversió i les socimis sempre paguen menys que els particulars, per això és preferible vendre actius solts a particulars, un a un, que en paquets».

En el negoci de les restes de la bombolla, la quantitat sí que importa. Tot i que les engrunes estan atomitzades, comprar paquets implica estalvis de fins al 35% en el preu de cada pis o xalet, segons corroboren diversos operadors. Aquest estalvi no es reflectirà després en el preu de venda al públic.

La regla s’aplica també a les obres de reforma que realitzen les socimis. Una d’elles, Fidere, del fons Blackstone, és objecte de desig de les marques d’electrodomèstics malgrat els descomptes que exigeix. És per la quantitat de cuines que reforma «amb estil nòrdic» al seu parc de vivendes per a lloguer, diu una font del sector. 

Viatjar a la tercera corona

L’atomització de vivendes i solars dificulta la seva venda en grup, però la pandèmia ha ajudat que no perdin valor les cases allunyades del centre.

«Després del que hem viscut amb el confinament, als veïns de les ciutats no els importa tant canviar la seva vida al centre per llocs amb altres valors, com tenir més espai o un paisatge més maco», explica a Barcelona Óscar Martínez Solozábal, president de l’Associació d’Experts Immobiliaris. «És conjuntural –discrepa l’assessor de Vivienda de l’ajuntament de Navalcarnero (Madrid), José Castro–. La gent que va venir a l’extraradi es comença a adonar que part del que s’estalvia en vivenda ho gasta en temps i gasolina a l’anar i tornar a la feina, i als afores els preus no paren de créixer».

Investigar què hi ha darrere la porta



Edifici tipus d’una promoció immobiliària fracassada de 2009. Un banc se’l va haver de quedar quan va esclatar la bombolla i el té a la venda. Dotze anys després, una socimi (societat cotitzada d’inversió immobiliària subjecta a condicions fiscals favorables) vol comprar-lo per arreglar-lo i vendre'l o llogar-lo. Però en un dels pisos viu una família...

Dos informes es comencen a redactar: un, de l’àrea social del banc (o de Sareb, si és qui ven), esbrina in situ i amb els serveis socials de l’ajuntament la vulnerabilitat dels ocupants. L’altre és de l’àrea comercial de la gestora que negocia la venda per al banc i en essència dirà: «L’immoble val X, ens ofereixen X i podem aconseguir X».

El destí de la família ocupant dependrà del xoc dels dos informes. «No venem immobles que tinguin a dins persones vulnerables», expliquen en la Sareb. «El concepte ‘vulnerable’ no és precisament el mateix per a segons quins bancs i segons quins ajuntaments», matisa l’advocada experta en vivenda i desnonaments Amparo Pla.

Notícies relacionades

Negociar amb l’inquilí

Una vivenda propietat d’un banc que ha sigut «ocupada» es vendrà a meitat de preu... i a cegues, ja que ni el venedor ni el comprador poden entrar a comprovar el seu estat per dins, i perquè en el comprador recaurà la responsabilitat de fer fora els ocupants.

Si és una empresa solvent i amb compte de la seva imatge, rares vegades trucarà a un grup de desocupes. Al seu lloc enviarà un advocat per negociar.

«El preu de l’immoble varia si hi ha nens, si són persones vulnerables –explica l’immobiliari barceloní M. C.–, quant pot costar que se’n vagin... El 2016 em va costar donar 2.000 euros a cada ocupant en un edifici que acabava de comprar». «Ara s’ha arribat a pagar fins a 10.000 de compensació. Depèn de l’interès i la pressa que tingui el fons comprador», afegeix José Castro.

Regla general: hi haurà acord amb l’ocupa si la compensació no supera el que costaria un plet per desallotjar.

Una regla similar regeix la negociació amb les persones que viuen de lloguer a l’immoble que ha sigut venut. El fons, la socimi o l’inversor particular miraran quant li queda a cada contracte i quan podrà actualitzar-ne el preu. Si aquest contracte és de renda antiga, avaluarà l’edat del inquilí i si té un familiar a qui podria transmetre-li el lloguer.

A Barcelona, l’inversor Alejandro Picas, amo de la compradora d’edificis Restate Brothers, li treu dramatisme al procés: «Un edifici es valora segons diversos paràmetres: localització, estat de la finca... i el valor arrendatici. No és el mateix un edifici buit que un altre amb cinc pisos amb contractes indefinits. Quan comprem un edifici com aquest, la vivenda amb contracte de lloguer indefinit o de renda antiga es ven a un preu molt inferior. En aquest sector sempre hi pot haver gent que faci coses rares, però el normal és anar a l’arrendatari i dir-li: ‘Miri, nosaltres preferiríem tenir aquesta vivenda lliure. Podem oferir-li això. ¿Li interessa?’ És una negociació entre les parts i es busca un acord».


5 Cartes a la màniga



En la lluita pels lloguers i els desnonaments, els dos bàndols fan servir recursos extra. Un dels detectats pels advocats d’inquilins és l’enviament de cartes d’avís a l’arrendatari citant la llei d’arrendaments urbans de 2013 i obviant la seva reforma per un decret el 2019.

Els advocats intenten allargar el procés si no hi ha acord entre el nou propietari i el vell inquilí o busquen empara internacional. Des de març passat creixen les peticions al Comitè de Drets Econòmics, Socials i Culturals de l’ONU. Aquell mes, aquesta entitat va condemnar Espanya per no oferir alternativa a dos desnonats a Madrid.

Enmig de la tensió, les negociacions estan desapareixent del paper. «Quan un fons vol pujar-te el lloguer, prefereix negociar per telèfon», explica la lletrada Amparo Pla. No hi ha rastre escrit de la discussió que es pugui fer valer en un jutjat.