La carrera per les restes de la bombolla immobiliària accelera els desnonaments

Segons la seva opinió, no s’acaba, sens dubte, al terra que trepitja, una illa de pisos de bona factura al terme de Navalcarnero, a mitja hora amb cotxe de Madrid, on els lloguers estan pujant des d’abans de la pandèmia. Al barri en el qual aquest assessor municipal de Vivienda rep a aquest diari se li acaba de retirar el cartell de ‘Es ven’ a l’últim pis dels que per allà oferia Sareb. És una de les 4.500 vivendes que ha venut a bon ritme, en el primer semestre de l’any, l’entitat semipública creada amb immobles embargats pels bancs en la crisi del 2008.

La localitat és un escenari postbombolla del problema que ha tornat a animar el debat polític. Els lloguers van començar encarint-se al centre de Madrid (o de Barcelona, o de Sevilla, o de València...) i un veïnat desplaçat per no poder pagar-los es va traslladar al que els immobiliaris anomenen «segona corona», amb la qual cosa els lloguers es van elevar allà al seu torn, i altres veïns van sortir buscant casa assequible perifèria més enllà, a la tercera corona, on també pugen els lloguers.

En les segones i terceres corones queden els últims xollos dels embargaments del 2009, 2010 2011... Restes del naufragi encara a la venda, terres urbanitzables, xalets a mig construir o a mig enderrocar, un sembrat d’immobles que alguna vegada va perdre algú en un embargament, i que ara vigila un sector superpoblat. Aquest any, els codis 6810 i 6820 regnen entre les anotacions d’empreses noves del Registre Mercantil. Són els CNAES (codis de classificació d’activitat) de la «compravenda» i l’«arrendament no financer de béns immobles per compte propi», diu l’epígraf. Amb el primer competeixen ja a Espanya 1.930 firmes, segons l’agència Infocif; al segon terreny de joc n’hi ha ja 14.913.

Un número no quantificat encara d’aquestes societats és de creació recent davant els xollos que venen els bancs i Sareb, per reformar-los, pintar-los i arrendar amb demanda garantida: segons el càlcul estès al sector, a Espanya falten dos milions de vivendes de lloguer.

Un altre número no tancat d’aquestes compres es fan amb persones a dins. Inquilins amb contracte o ocupes que es van buscar sostre quan va créixer la crisi, i que ara viuen una etapa nova del fenomen, amb embargaments triplicats.

José Castro es mou en el centre d’una paradoxa. Segons s’anima l’economia se li fa més difícil aconseguir ajuda per a les persones que l’hi demanen. «Avui dels fons internacionals, els fons voltors –remarca–, és gairebé impossible aconseguir un sol lloguer social». Fa nou mesos que d’activista antidesnonaments va passar a ser assessor municipal, i ja li han arribat prop de 600 necessitats de la seva localitat i de 17 més. Quan un inquilí vulnerable ja no li pot evitar el desnonament, mentre continua buscant una solució, el seu ajuntament li aconsegueix una habitació d’hotel algunes setmanes. Castro ja ha ficat famílies a cinc hostals dels voltants.

Rebaixes i beneficis

Rebaixes i beneficisEn un altre punt cardinal del fenomen es parla un altre idioma. «Els efectes sedatius de les mesures regulatòries comencen a passar, canvien les regles del joc i s’acosta una infinitat d’oportunitats», diuen en un escrit de presentació els organitzadors del III Congrés Nacional de Servicing Inmobiliario, que els pròxims 18, 19 i 20 d’octubre reunirà executius de gestores com Haya Real State, Intrum, o Altamira al teatre Goya de Madrid.

Al costat del Manzanares i a l’ombra d’edificis antics que s’han revaloritzat per l’obra de Madrid Río, s’ajuntaran professionals de les principals societats que juguen al nou monopoly del maó a Espanya.

Són actors d’un mercat cada vegada més animat. O tensat. Els inversors troben més guany als maons que en dipòsits bancaris o en borsa. «Hi ha marges grans, però perquè els bancs han fet baixades importants de preus. Estan venent grans quantitats de pisos a fons i socimis a preus molt barats perquè hi ha promocions que venen que tenen ocupes, o estan a mig fer...», explica des de Logronyo Óscar Martínez Solozábal, president de l’Associació d’Experts Immobiliaris.

En el primer semestre d’aquest any, Sareb ha venut prop de 8.000 béns immobles, un 200% més que en el mateix període del 2020 i un 25% més que en el del 2019, segons dades de la companyia. Alguna cosa hi han tingut a veure les rebaixes: el novembre del 2020, va treure una «rematada» de final d’any amb descomptes del 30%; al febrer va posar a la venda locals amb fins al 20% de rebaixa; al març va llançar al mercat sòls amb el 15% i li va baixar el preu a 4.000 vivendes.

«El que els queda ja no és tan atractiu. Abans els operadors de Sareb sortien a vendre un actiu amb un preu de sortida, i últimament ja surten sense preu, a escoltar ofertes», explica M.C., veterà operador immobiliari de Barcelona.

Les rebaixes atrauen l’inversor. «Els béns immobles avui tenen una rendibilitat que té poca competència amb el mateix perfil de risc», considera Alejandro Picas, copropietari de Restate Brothers, una de les firmes joves del sector a Barcelona, que s’ha llançat a la compra i venda d’edificis i es diu disposada en aquest moment a escoltar ofertes «24/7».

«Si tu compres un actiu immobiliari, llogant-lo obtens un mínim d’un 3% anual –altres fonts el fixen en el 6%– i t’assegures que al cap de x anys pots vendre’l pel mateix o recuperar la majoria dels diners en el pitjor dels casos –explica Picas–. Si inverteixes en renda variable, la seguretat d’aquesta inversió no té res a veure, el dipòsit bancari et penalitza, i no hi ha gaires inversions a futur que tinguin aquesta seguretat».

Qüestió de xifres

Qüestió de xifresQuan demana a una gran forquilla de vivenda un lloguer social per a algú en conflictes, José Castro rep sovint la resposta: «Pepe, no som una ONG». «I jo solc contestar que sí, que ja, però que 600.000 vivendes han sigut rescatades amb els diners de tots els espanyols», relata.

Dos mons es donen l’esquena entre les últimes restes flotants de la bombolla i les noves construccions, el món dels inquilins i ocupants de propietats en venda, i el dels fons i inversors que les estan comprant. Els dos bàndols es donen la cara només en el moment del plet per deixar el pis buit.

José Castro no parla de percentatges de rendibilitat, sinó d’altres xifres: «A Espanya hi ha més malaltia mental i sofriment psicològic derivat del mercat immobiliari del que la gent es creu –assegura passejant per El Pinar–. I hi ha el triple de gent necessitada d’ajuda habitacional de la que està apuntada a les llistes autonòmiques».

En qüestió de sofriment té experiència, ja que el 2009 es va iniciar el procés per embargar-li la seva casa a El Álamo (Madrid). La va comprar amb una hipoteca de 220.000 euros i ja n’havia pagat 170.000 quan es va quedar a l’atur.

Fins aleshores va treballar en empreses de decoració. Per això va conèixer «les cases top d’actrius i gent famosa». Ara sap de pisos pobres, vivendes ocupades i desnonaments als quals ha assistit com a activista de la Coordinadora de Vivenda de Madrid.

Notícies relacionades

Així es juga al monopoly de les zones tensades del mercat del lloguer de vivendes

"No es tracta que particulars i hotels omplin les seves piscines"

A E Pinar pel qual passeja la crisi va frustrar un projecte per portar el tren de Rodalies. En plena bombolla es va arribar a planejar transformar una bonica localitat de 28.000 habitants en una ciutat de 100.000. Zero estacions, una branca del cas Lezo i 350 milions d’euros perduts després, ha quedat allà una illa de pisos entre parcel·les ertes on abans hi va haver pins.

A la zona edificada, amples voreres, locals comercials tapiats i una cadena d’adossats miren a un descampat. Al costat, el que havia de ser gran polígon industrial allotja només sis naus, i a davant un centre de gent gran no ha obert mai les seves portes, envoltades per un jardí. Algú s’ha pres la molèstia de llaurar-lo, com antigament.