Anar al contingut

EL MERCAT DE LA VIVENDA

El nou carnaval immobiliari

Josep Maria Raya

Una bombolla succeeix quan no hi ha un motiu econòmic que n'avali la demanda. I en aquest cas n'hi ha i és molt evident: la rendibilitat del lloguer s'acosta al 8% anual

En un Salvados, l’exministre Miguel Sebastián va il·lustrar a Jordi Évole, amb una imatge molt gràfica, com arribava a ser de complicat, fins i tot per al Govern, acabar amb la bombolla immobiliària. Segons sembla, cada vegada que insinuava que calia intentar alentir la dinàmica del mercat de la vivenda, l’exministre se sentia «com si fos en una festa i insinués que s’havia d’abaixar el volum a la música». Tothom se’l mirava com l’avorrit i, és clar, no li feien cas. 

Les últimes dades del mercat de la vivenda semblen apuntar a un nou carnaval immobiliari. Les compravendes creixen a taxes pròximes al 20%, i els preus a Madrid i Barcelona, per sobre del 10% anual. De fet, aquest increment de preus a les dues grans ciutats i a les seves àrees metropolitanes està generant una certa pressa per la compra en alguns potencials compradors. L’«ara o mai» ha tornat per posar pressió addicional sobre els preus. La sensació que vivim un déjà vu gens nou voreja el que és inconcebible. ¿Com ha pogut tornar la tan perjudicial bombolla immobiliària?

    Afortunadament, aquest renéixer de les compravendes i els preus no es pot considerar una bombolla immobiliària. Una bombolla succeeix quan no hi ha un motiu econòmic que n’avali la demanda. I en aquest cas n’hi ha i és molt evident. La rendibilitat del lloguer s’acosta al 8% anual, i supera els dos dígits a les zones de més demanda turística. Amb la política monetària actual, cap actiu alternatiu pot competir amb aquestes xifres.

Inversors de tota mena

Per aquest motiu, al voltant del 35% de les vivendes de segona mà les compren inversors, gairebé sempre al comptat. És la demanda per inversió, la causa de la mal anomenada nova bombolla. Els inversors són de totes les classes: professionals i jubilats, petits estalviadors i fons d’inversió. En relació amb aquests últims, les dades de la inversió residencial són reveladores. La compra d’edificis sencers i sòl es va disparar el 2017 fins als 2.082 milions d’euros, fet que suposa un increment del 160% respecte als 802 del 2016.         

Operacions com la de Baraka Global Invest amb la compra d’un portafolis a Madrid i Barcelona per un valor de 272 milions d’euros mostren com els fons de capital risc estan apostant per la rendibilitat del mercat residencial, en molts casos contribuint a la reducció de l’estoc de vivendes que es troben en mans de la banca.

Sent positius, fins i tot encara que s’estigués iniciant una nova bombolla immobiliària, al no estar basada en el crèdit sinó en l’estalvi, seria molt menys negativa per a l’economia. Sent negatius, com que les compres no són per motiu consum sinó per motiu d’inversió, l’augment del lloguer a Madrid i Barcelona està canviant l’aspecte dels nostres barris i expulsant-ne els veïns de tota la vida que no poden afrontar el nou lloguer. No sembla que, com va succeir amb l’anterior, aquesta festa s’acabi amb una ressaca a Las Vegas, però, ¿algú s’atrevirà a abaixar una mica la música en aquest cap de setmana de carnaval?