Així funciona el lloguer amb opció de compra

A l’hora de prendre la decisió d’adquirir una vivenda s’han de contrastar diverses opcions i elegir entre la més adequada que ofereix el mercat. En el moment actual, creix la modalitat del lloguer amb opció de compra, com a conseqüència de la dificultat per accedir al crèdit, la situació econòmica complexa i la inestabilitat laboral. I és que el lloguer amb opció de compra permet invertir els diners destinats al lloguer en una possible compra.

Informació i avantatges

El lloguer amb dret de compra és un contracte doble o mixt compost per dos subcontractes, un de lloguer i un altre de compravenda. Aquesta modalitat permet al llogater viure arrendat a la vivenda un temps determinat. Acabat el termini, tindrà dret a comprar-la per un preu acordat i del qual es descomptaran, totalment o parcialment, les rendes del lloguer pagades fins al moment.

Segons el Tribunal Suprem, es tracta d’“un precontracte –en principi, unilateral–, en virtut del qual, una part concedeix a l’altra la facultat exclusiva de decidir sobre la celebració del contracte principal de compravenda o no, que haurà de realitzar-se en un termini cert i en unes determinades condicions, i també podrà anar acompanyat del pagament d’una prima per la persona que hi opta”.

Beneficis i consells

Es tracta d’un tipus de contracte que pot resultar beneficiós per a les dues parts: per a l’arrendatari, perquè pot viure de lloguer mentre inverteix en una possible compra; per a l’arrendador, perquè, mentre el llogater no compra, té la vivenda de lloguer amb la prima com a assegurança.

Aquest tipus d’acords no cal que signifiquin una quota de lloguer més o menys elevada que en un contracte normal, però sí que implica un desemborsament inicial més alt, ja que s’ha d’aportar una prima per l’opció de compra, que acostuma a ser molt més alta que la quantitat aportada en una fiança. A més, en el cas de la prima, i al contrari del que passa amb les fiances, si al final el llogater no es decideix per la compra de la vivenda, en perdrà la totalitat.

El consell és assegurar-se que, arribat el moment, es pot pagar el preu de compra o optar a un crèdit. Igualment, si es té clar que aquesta és l’opció més adequada, abans de realitzar o firmar el contracte s’ha de comprovar que la vivenda està lliure de càrrega.

Característiques del contracte

El lloguer amb opció de compra és un contracte atípic, no previst per la llei i que no apareix expressament regulat en el Codi Civil, tot i que estigui acceptat i reconegut al Reglament Hipotecari i en la llei d’arrendaments urbans (LAU). Per això mateix, és molt important que totes les condicions quedin molt ben especificades al contracte.

Perquè aquest sigui vigent i segons marca el Tribunal Suprem, és obligatori que, almenys, hi apareguin estipulades dues condicions essencials de la compravenda: l’objecte del contracte i el preu. Això significa que se cedeix la decisió d’adquirir la vivenda al llogater després dels anys marcats de lloguer i el preu de venda estipulat per a la residència en el moment de firmar el contracte, a més de la quantitat de les quotes del lloguer i el percentatge que s’haurà de descomptar de la renda d’arrendament en cas que s’efectuï la compravenda. Si s’aporta una prima inicial, que és el que és habitual, també haurà d’aparèixer-hi la quantitat pactada.

Com que és un contracte doble, és convenient que s’hi reflecteixin clarament totes les condicions relatives a l’arrendament i a la compra. 

Dades del contracte de lloguer

Al contracte de lloguer hiha de constar:  Termini durant el qual el llogater pot estar arrendat a la vivenda; temps durant el qual es pot exercir el dret de compra; la quantitat de la renda mensual del lloguer; qui paga les despeses de la comunitat o d’una possible reforma, i el contracte de compravenda.

Així mateix, s’ha d’indicar amb precisió la voluntat que l’arrendador vendrà a l’arrendatari la vivenda, si aquest es mostra interessat en la compra, i el preu de venda de la vivenda.

Altres dades imprescindibles són: Percentatge (fix o variable per anys) de les quotes de lloguer realitzades fins al moment de la compra que es descomptaran del preu de venda, així com la quantitat de la prima inicial aportada per l’arrendatari (si n’hi ha) pel dret de compra, normalment fixada en funció d’un percentatge del preu de venda pactat.

Condicions 

A l’hora de realitzar el contracte, no és imprescindible fixar una prima inicial pel dret a l’opció de compra. No obstant, per alpropietari és recomanable, ja que és una manera d’assegurar-se que el llogater està interessat a adquirir la vivenda. S’ha de tenir clar que la prima i les quotes invertides en el lloguer es perdran si, arribat el moment, el llogater no exerceix l’opció de compra.

El llogater té dret a seguir arrendat a la vivenda durant els anys que duri el contracte de lloguer, sigui quin sigui el termini establert per exercir el dret a la compra, ja que aquest subcontracte està regulat per la LAU. El llogater pot prorrogar, si així ho consent el propietari, el contracte de lloguer, però, en aquest cas, l’opció de compra caducarà, perquè són dos contractes diferents.

El propietari té l’obligació de mantenir el contracte i no cedir, llogar o vendre el pis a tercers durant el temps que duri aquest. El llogater té exclusivitat en la compra de la vivenda dins del termini establert al contracte per exercir el seu dret a l’opció.

La compra de la vivenda pot fer-se molt temps abans que acabi el termini fixat. De fet, l’habitual és que l’arrendatari es decideixi per la compra abans dels dos anys, cosa que és beneficiosa per a les dues parts: el llogater no pateix gaire la fluctuació en els preus i el propietari aconsegueix desfer-se de la vivenda.

El preu de la compravenda no pot ser modificat ni pel propietari ni pel llogater. El preu del lloguer, no obstant, sí que pot variar en funció de l’IPC si el propietari així ho exigeix. Si el llogater es retarda en el pagament de la renda més de dos mesos perdrà l’opció de compra i, per tant, la prima aportada.

El contracte pot inscriure’s al registre de la propietat perquè sigui exigible a tercers, sempre que les dues parts hi estiguin d’acord i compleixin els requisits bàsics (que quedi especificat en el preu de compra, el de la prima i el termini per exercir l’opció).

Fiscalitat

A l’estar subjectes al’impost sobre transmissions patrimonials oneroses, aquests contractes poden donar lloc a diferents situacions fiscals. Si només s’especifica el termini i el preu de la vivenda, durant el contracte d’arrendament, el llogater podrà deduir-se el lloguer i el propietari haurà de declarar el que hagi percebut. A més, quan es realitzi la venda, el propietari haurà de declarar aquest guany de patrimoni i, si procedeix, el comprador deduir-se-la.

Notícies relacionades

Els espanyols, obligats a demanar microcrèdits per poder afrontar la pujada dels preus i dels tipus d’interès

L’euríbor compleix un any en positiu: tanca l’abril en el 3,75% i podria ser a prop el període d’estabilització

Si el llogater paga al propietari la prima pel dret de l’opció, aquest últim haurà de declarar aquest guany, tot i que el primer no podrà desgravar-la.

Sigui com sigui, és important tenir en compte que el preu de l’opció de compra i la part dels lloguers que es descompti del preu final a l’exercir-se l’opció de compra, es podran deduir en l’IRPF en concepte d’adquisició de compra habitual.