¿Què és "privatitzar" habitatges, la nova tendència d’inversió entre els fons internacionals?

"La paraula privatització és una mala traducció perquè no es privatitza res", explica Susana Rodríguez, directora de l’àrea de Living de la consultora Savills. La realitat és que darrere de l’adopció d’aquest terme hi ha l’estratègia dels fons de capital risc (o "private equity") —especialitzats en la compra d’empreses, no d’actius immobiliaris—, que fan servir aquesta paraula per a transaccions consistents a comprar una companyia cotitzada, que en el sentit anglosaxó s’etiqueta com a "pública" —perquè hi pot invertir qualsevol—, i convertir-la en privada, és a dir, treure-la de borsa.

Álvaro Alonso, soci director de l’àrea de Living i Finances Corporatives de la firma Cushman & Wakefield a Espanya, resumeix en què consisteix la "privatització" d’habitatges: "La privatització no és altra cosa que comprar immobles complets i vendre’ls per pisos. No és una cosa nova, ja s’ha fet abans". "Quan van vencent els contractes de lloguer es procedeix a la venda d’un en un en lloc de signar un nou arrendament. Els compradors són particulars, alguns perquè els volen per viure-hi i altres són petits inversors que, al seu torn, els posaran de lloguer. La venda és igual que la d’una promoció d’obra nova", afegeix Rodríguez, de Savills.

Aleshores, més enllà que no és novedós, ¿per què aquesta estratègia d’inversió està creixent? La clau la dona Antonio de la Fuente, director de Living de Colliers, i no és altra que la diferència de preu. Quan els fons compraven blocs d’habitatges de lloguer, el seu objectiu era vendre’ls en cinc, set o deu anys a un altre fons que els mantingués. Tanmateix, la baixa rendibilitat que ofereix l’arrendament i la ràpida pujada del preu de l’habitatge han fet que les dinàmiques hagin canviat. "Els venedors volen vendre al millor postor. El que pot pagar un comprador per un edifici que, al seu torn, vendrà per pisos és un 30% superior al que pot desemborsar un altre que el mantindrà de lloguer", explica aquest consultor.

Posem un exemple concret: un edifici de 100 habitatges de 100 metres quadrats cadascun, que es lloguen a 1.000 euros al mes. Aquest actiu genera uns ingressos per rendes d’1,2 milions d’euros l’any. En cas que es volgués vendre a un altre inversor que el mantingui de lloguer, depenent de la ubicació concreta, la rendibilitat exigida per adquirir-lo podria rondar el 5%. Això suposa valorar el complex en 24 milions d’euros, uns 240.000 euros per habitatge. El que està passant és que el metre quadrat de la zona està per sobre. Per exemple, en 3.500 euros, de manera que el veritable valor de cada habitatge al mercat ascendiria fins als 350.000 euros i el del bloc, fins als 35 milions d’euros. D’aquesta manera, queda marge perquè un inversor el compri, per exemple, per 30 milions al primer —6 milions per sobre del que valdria de lloguer—, però amb l’objectiu de revendre pis a pis per 35 milions i guanyar pel camí 5 milions.

Tant és així que en les últimes setmanes ja s’han tancat diverses operacions d’aquest tipus. La primera gran transacció d’aquestes característiques ha estat la venda de Fidere, socimi propietat del fons nord-americà Blackstone i propietària d’uns 5.000 habitatges a la Comunitat de Madrid. El comprador ha estat el canadenc Brookfield, que ha pagat uns 1.050 milions d’euros pels actius. Això dona un preu per pis d’uns 200.000 euros, quan el mercat està molt per sobre. Ara Brookfield anirà esperant que vencin contractes, reformant i venent tots els pisos d’un en un. No és l’única completada. L’estiu passat, el fons espanyol Meridia, capitanejat pel català Javier Faus, va comprar un bloc de prop de 400 habitatges a Madrid per més de 160 milions d’euros i ja negocia una operació a Catalunya, segons confirmen fonts coneixedores. En els pròxims mesos també podria recaure en aquesta casella la cartera de 3.000 immobles de Cerberus, que en va encarregar la venda.

Retorn de fins al 18% l’any

El retorn anualitzat (la TIR, la taxa interna de retorn) al qual aspiren els inversors que compren edificis per "privatitzar" oscil·la entre el 12% i el 18%, depenent del tipus d’actiu, la qualitat i la ubicació. ¿I quines promocions són més susceptibles de registrar un procés així? Susana Rodríguez, de Savills, apunta als mercats "regulats", allà on el Govern i/o la comunitat autònoma han implementat "topalls" al lloguer, que en l’actualitat són Catalunya i el País Basc, principalment: "En aquestes comunitats té molt sentit privatitzar perquè quan vencen els contractes no es poden actualitzar a mercat". Hi està d’acord Antonio de la Fuente, de Colliers, que afegeix: "Quan un actiu té rendes de mercat, en els processos de venda hi haurà competència entre els que aspiren a mantenir-lo de lloguer i els que el volen "privatitzar". Però si les rendes estan capades tot s’acabarà venent per unitats".

En aquest sentit, els grans protagonistes des del costat venedor seran els inversors que van invertir en la construcció d’habitatges destinats al lloguer ("build to rent" en l’argot) en els últims anys. "Amb els tipus al 0%, hi va haver una aposta clara per part del capital d’invertir en desenvolupaments "build to rent", especialment en un context en què era difícil trobar actius atractius. Amb els bons entre el 4% i el 5% és difícil que surtin els números per invertir en habitatge de lloguer", desenvolupa Álvaro Alonso, de Cushman & Wakefield. D’aquest tipus, també s’espera que part de la cartera de 2.000 pisos aixecats per al lloguer de Greystar i Vía Célere en el mercat per 600 milions —operació avançada per EL PERIÓDICO— acabi "privatitzant-se". També Avalon Properties, plataforma amb 7.000 habitatges a Espanya ara controlada per Healthcare of Ontario Pension Plan (HOOPP), ha arrencat la venda per unitats d’un dels seus projectes estrella, un residencial a Valdebebas de més de 400 habitatges, i Colonial SFL ha fet el mateix amb la cartera de pisos que li va injectar el 2024 InmoCaixa, braç immobiliari de la Fundació La Caixa; mentre el fons alemany Patrizia ultima el traspàs a l’espanyola Azora d’una cartera d’uns 1.200 pisos a Barcelona i la seva àrea metropolitana que van ser construïts per a l’arrendament i que també acabaran venent-se d’un en un.

Incògnita sobre què passarà amb la pròrroga

Notícies relacionades

Carmen Herrero: “L’habitatge està actuant com un motor d’expulsió del talent jove”

Cada nit en un hotel de tres estrelles de sol i platja català rep un ajut implícit de sis euros: el 80% beneficia turistes estrangers

Una de les puntilles que ha rebut aquesta modalitat d’inversió en els últims mesos ha estat el reial decret llei aprovat pel Govern per prorrogar durant dos anys tots els contractes de lloguer amb venciments entre el 2026 i el 2027. Aquesta norma finalment va acabar decaient perquè no va ser convalidada al Congrés dels Diputats, però hi ha dubtes sobre els seus efectes. No hi ha consens sobre la nova data de finalització d’aquests arrendaments. Els experts consultats expliquen que encara és una "incògnita" què passarà i que estan fent consultes a despatxos. Malgrat això, no s’espera una gran afectació a aquest tipus de transaccions, tot i que alguns sí que adverteixen que això servirà d’"excusa" per demanar descompte en els preus dels actius, assenyalen els jurídics.

En aquest sentit, davant l’auge d’aquesta tipologia d’inversió, alguns agents del mercat plantegen dubtes sobre si alguns dels compradors seran capaços d’aconseguir la rendibilitat esperada. Aquests entenen que sobre el paper sí, però cal veure com absorbeix el mercat la venda de tanta quantitat d’immobles, que en alguns casos concentren diversos centenars d’habitatges en ubicacions molt concretes. La resposta que donen molts és que, davant l’evident manca d’habitatge a Espanya i l’apetit comprador, aquesta incògnita està dissipada.