Anar al contingut

CLÀUSULES ABUSIVES

El Suprem impedeix al banc desnonar sense 12 mesos d'impagament

Va més enllà del TJUE, que va anul·lar les clàusules de venciment abusiu de préstecs hipotecaris a l'aplicar la nova llei hipotecària

Reforça els drets dels consumidors però permet al banc tornar a demandar en els procediments sobreseguts

Ángeles Vázquez

Oficina de Kutxabank a Barcelona.

Oficina de Kutxabank a Barcelona. / FERRAN NADEU

El Tribunal Suprem ja ha decidit com s’ha d’aplicar a Espanya la sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) que al març va declarar la nul·litat de les clàusules de venciment anticipat de préstecs hipotecaris. Entre els efectes acordats per unanimitat pel ple de la Sala Civil figura que els bancs no podran acordar el desnonament si els impagaments no suposen un incompliment greu del contracte, la qual cosa es determinarà en funció de l’extensió del préstec i del nombre de quotes abonades i les que no s’han pagat.

Per fixar aquest criteri el Suprem es remet a la llei hipotecària que va entrar en vigor el mes de juny passat, que és més beneficiosa per al consumidor que la legislació del 2013. Això significa fer un pas més respecte a l’acordat per la justícia europea en la seva sentència del 26 de març i a tres interlocutòries en què resolia les qüestions prejudicials en les quals jutges espanyols li plantejaven els seus dubtes. La jurisprudència europea preveu expressament la possibilitat d’aplicar l’última reforma legislativa, com ha fet ara l’alt tribunal.

La llei 5/2019 reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, promulgada després de la polèmica decisió del mateix Suprem que continués sent el client que pagués els impostos de les hipoteques, va introduir criteris més restrictius a l’hora de procedir a realitzar embargaments. Consisteixen en el fet que el client ha d’haver deixat de pagar la hipoteca i la quantia que sumen les quotes impagades equivalguin, com a mínim al 3% del capital que li va deixar el banc (o 12 quotes), si deixa de pagar durant la primera meitat de la durada de la hipoteca. Aquesta quantia ha d’arribar al 7% del capital deixat per l’entitat (o 15 quotes), si deixa de pagar durant la segona meitat. El banc, a més, ha de demanar al client que pagui el seu deute en un termini d’un mes i informar-lo que, en cas de no fer-ho, s’activarà la clàusula de venciment anticipat.

No hi ha contracte sense garantia

El Suprem «entén que el préstec hipotecari és un negoci jurídic complex, el fonament comú del qual per a les parts és l’obtenció d’un crèdit més barat [consumidor] a canvi d’una garantia eficaç en cas d’impagament [banc]». Per això no pot subsistir un contracte de préstec hipotecari de llarga durada si l’execució de la garantia és il·lusòria. Per això, en principi, la supressió de la clàusula que sustenta aquesta garantia suposaria la nul·litat total del contracte.

Aquesta nul·litat total exposaria al consumidor conseqüències especialment perjudicials, com l’obligació de tornar la totalitat del saldo viu del préstec o la pèrdua dels avantatges legalment previstos per a l’execució hipotecària.

Per evitar aquesta nul·litat total del préstec, el TJUE va establir que la clàusula abusiva fos substituïda per la disposició legal prevista per a les clàusules de venciment anticipat, que fixa en tres mesos d’incompliment el mínim per executar l’embargament. El Suprem considera més lògic, en el moment actual, tenir en compte la nova llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, al ser el vigent i ser més beneficiosa per al consumidor.

Nou criteri

La instrucció que ha donat la Sala Primera per als milers de procediments paralitzats als jutjats a l’espera que es pronunciï la justícia europea passa per tres escenaris en funció de si és anterior o posterior a la llei del 2013. Els processos en què el préstec es va donar per vençut abans de l’entrada en vigor, per aplicació d’una clàusula contractual reputada nul·la, hauran de ser sobreseguts sense més tràmits.

Aquells en què el préstec es va donar per vençut després de la seva entrada en vigor per aplicació d’una clàusula contractual reputada nul·la, s’haurà de dilucidar si l’incompliment del deutor reuneix els requisits de gravetat i proporcionalitat exigits per la jurisprudència. Si no és així, també hauran de ser sobreseguts.

Per garantir els drets dels bancs el Suprem introdueix, no obstant, una prevenció: podran revocar aquests arxius a través de la interposició d’una nova demanda per la llei hipotecària del 2019 en vigor.