Anar al contingut

Els grans inversors hotelers descarten Barcelona dels seus plans

Durant el 2019 no s'ha produït cap operació de compravenda a la ciutat

Els preus d'inversió s'han incrementat fins i tot un 30% en els últims anys

Max Jiménez Botías

Els grans inversors hotelers descarten Barcelona dels seus plans

FERRAN NADEU

Principalment Madrid i Lisboa, però no hem d’oblidar l’Hospitalet de Llobregat, Badalona, Sant Adrià, el Prat de Llobregat o Cornellà. Són destinacions triades a la Península Ibèrica pels inversors del sector hoteler per dur a terme els seus nous projectes mitjançant l’adquisició d’establiments que ja estaven en funcionament. ¿I Barcelona? La ciutat no figura en els seus plans; ha quedat descartada, de moment. Durant el 2019 no s’ha produït cap operació de compravenda relacionada amb el sector hoteler. L’única oferta nova que s’ha pogut sumar al mercat ja estava prevista en el pla turístic de la ciutat que va decretar la moratòria hotelera.  

L’última inversió realitzada a Barcelona és del 31 de desembre del 2018. És la venda per part del fons KKH de l’Hotel Barcelona Edition, situat a l’avinguda de Francesc Cambó, per 80 milions d’euros. “En un mercat estable en què es pot aconseguir una rendibilitat pròxima al 6%, s’estan pagant uns 250.000 euros per habitació. A Barcelona, en aquest moment, els preus estan entre els 300.000 i els 400.000 euros per habitació; és una situació anormal”, explica Bruno Hallé, soci de Cushman & Wakefiel, especialitzat en el sector hoteler. “Els preus que es demanen a la ciutat es corresponen amb una capital com París, i cal tenir en compte que el mercat immobiliari d’allí és molt més car”, afegeix Hallé. 

Operacions anuals 

“Des del 2008, cada any s’han realitzat unes cinc o sis operacions de compra o inversió a la ciutat. Aquest és el primer any en què es nota l’efecte de la moratòria”, ha comentat Manel Casals, director general del Gremi d’Hotels de Barcelona. Aquesta situació ha provocat que l’oferta disponible baixi notòriament i que de forma paral·lela pugin els preus, tant els d’inversió com els d’ocupació.  De fet, la moratòria ha causat l’“augment del 30% de preu mitjà de compra dels hotels de la ciutat per falta d’oferta disponible”, puntualitza un informe de la firma immobiliària Laborde Marcet. Això ha fet que a les zones ‘prime’ el preu pot arribar a 600.000 euros per habitació. “Tot això també repercuteix en el preu que assumeix l’usuari i ha provocat que grans cadenes d’hotels hagin triat altres ciutats espanyoles per instal·lar-se”, destaca aquest informe. 

Els experts consideren Barcelona no és l’única ciutat afectada per l’encariment dels preus. A Madrid no hi ha moratòria però també han pujat perquè hi ha poc producte disponible. Hi Partners (Blackstone) ha posat a la venda l’Hotel Axel de Madrid, “que podrà donar una pista més clara de per on van els preus. És un hotel amb molts nòvios, però qui el compri no aconseguirà una rendibilitat superior al 4,5%”, explica Hallé abans de recordar que l’Hotel Villamagna es va vendre fa dos anys per 1,4 milions d’euros per habitació. 

Menys oportunitats 

La capital espanyola, no obstant, encara dona l’opció de convertir edificis d’oficines o d’apartaments en hotels. “Això no és possible a Barcelona des del 2016; Aquestes operacions han desaparegut i s’han vist afavorides altres ciutats europees, com Madrid i Lisboa”, explica Jorge Ruiz, responsable de la divisió hotelera de CBRE. Fins al 2020, Madrid vol incorporar 12 nous hotels amb 1.200 places. La consultora immobiliària Knight Frank destaca que la capital viu un moment molt bo per posar en marxa un gran nombre de projectes de renovació d’oferta hotelera.  

En els pròxims tres anys es posaran en marxa 12 nous hotels al voltant de Barcelona, a les poblacions més properes del Barcelonès i del Baix Llobregat, recorda el Gremi d’Hotels, perquè els inversors mantenen l’interès per Barcelona encara que les oportunitats hagin caigut radicalment. A la capital catalana s’obriran cinc establiments entre el 2019 i el 2023. Són establiments que han estat autoritzats abans que entrés en funcionament la moratòria hotelera.  

Però a part d’això no hi ha res més, a menys que es tracti d’algun projecte asilat. S’espera que durant l’any s’acabi de concretar alguna operació de compravenda que es troba en període de negociació. “En tres o quatre mesos es pot substanciar alguna operació”, apunta Ruiz. 

Tot i així, les expectatives per al sector no són excepcionals. “I la situació pot allargar-se, ja que construir un hotel pot portar més de dos anys i mig. La realitat és que faltaran hotels a la ciutat i qui en vulgui comprar ho haurà de fer a preus insultantment cars”, vaticina Hallé. 

El que es va perdre el 2017 s’ha recuperat el 2018

L’encariment dels preus d’inversió també ha tingut efecte en els preus mitjans de mercat. De fet, el Gremi d’Hotels reconeix que el 2018 ja hi va haver un encariment dels preus per habitació a la ciutat, però que, en certa mesura, era conseqüència del final del ‘xoc’ que va afectar a la ciutat durant el 2017 –i que van des de l’atemptat de setembre d’aquell any fins a actuacions polítiques i ciutadanes que no han afavorit el turisme i que han provocat un descens dels preus. “El que s’havia perdut el 2017, ja s’ha recuperat” revela Manel Casals, de la patronal hotelera.  

Per aquesta raó es creu que el govern municipal que surti dels pactes postelectorals ha “de recuperar els grans consensos i establir un pla estratègic per a la ciutat a llarg termini. “No pot ser que cada quatre anys hi hagi un canvi d’orientació”, defensa. 

 A més, segons el sector immobiliari, sembla que la tasca pendent de la ciutat és recuperar la confiança dels inversors. “El principal objectiu de l’Ajuntament hauria de ser aconseguir l’estabilitat institucional. S’ha de recuperar la confiança de l’inversor nacional i internacional i tornar a facilitar la generació de nous negocis o projectes immobiliaris que poden tenir un impacte econòmic positiu”, defensa Gerard Marcet, soci de Laborde Marcet.  

Temes: Hotels