Acceleració dels preus pel creixement econòmic

Sovint, el sentiment del ciutadans respescte a l’habitatge és que el preu no para de pujar. Tenint en compte les dades de l’Escola de Registradors, és veritat: acumula 17 trimestres seguits a l’alça i només ha registrat caigudes en un trimestre dels últims 11 anys, i a més coincidint amb l’esclat de la pandèmia. Per contra, les pujades s’han tornat més acusades durant els últims mesos, la qual cosa fa que molts es plantegin si Espanya està copiant els passos de la bombolla immobiliària que va esclatar el 2007. Els experts consultats diuen que no, tot i que hi ha un motiu que provocaria caigudes –o almenys estabilització– en els valors: d’una banda, un creixement més baix de l’economia i, de l’altra, un augment de l’atur.

José García Montalvo, catedràtic d’Economia de la Universitat Pompeu Fabra, posa sobre la taula les diferències pel que fa a la situació macroeconòmica del 2025 i la que va acabar amb l’esclat de la crisi: "Perquè hi hagi una bombolla es necessita aire, i aquest aire el 2007 es deia crèdit. Llavors el deute associat a activitats immobiliàries representava el 40% del producte interior brut (PIB) i ara amb prou feines és el 6%, mentre que el deute destinat a l’adquisició d’habitatge era el 66% del PIB i actualment només és el 32%".

Precisament, l’endeutament de les llars i les empreses s’ha reduït radicalment els últims anys, en part, perquè la banca va tancar l’aixeta del finançament. "El deute que s’atorgava al sector promotor era abundant, per a tota mena d’actius i amb uns endeutament alts. Ara, exceptuant casos comptats, no es finança l’adquisició de terrenys, i encara menys si no són finalistes, ni actius que no tenen llicència per iniciar les obres. En el cas dels actius que generen rendes a través del lloguer, es podia arribar a finançar fins al 60% o el 70% del seu valor, un percentatge que ara s’ha reduït fins al 40% o el 55%", assenyala Antonio de la Fuente, director general del departament de living de la consultoria Colliers.

Falta d’oferta

Cristina Arias, directora del servei d’estudis de Tinsa, recorda que per a una correcta anàlisi dels preus s’ha de tenir en compte la inflació: "És veritat que al mercat hi ha una sensació que fa quatre anys seguits que puja sense parar, però no és més que una percepció. Entre el 2021 i el primer semestre del 2024, si descomptes la inflació, els creixements reals són fins i tot negatius. També és veritat que en els últims mesos sí que hi està havent augments i, a més, de manera accelerada".

Arias justifica l’esclat de la bombolla del 2007 per una volatilització de la demanda d’habitatges després de la pujada dels tipus, cosa que avui dia no passaria encara que es donés el mateix fenomen. "Hi ha hagut un creixement de la població des del 2021 per la immigració, i això ha fet disparar la demanda d’una manera tangible, una situació que ens agafa amb una oferta molt limitada per la baixa activitat promotora dels últims anys. Addicionalment, ara estem en un context positiu per a la demanda amb xifres altes d’ocupació històricament elevades, taxes d’estalvi per sobre de la mitjana i en ple procés de baixada dels tipus d’interès, fenòmens que incentiven l’activitat hipotecària", afirma.

Precisament, el 2022 es va viure un fenomen de ràpida pujada dels tipus, que no va tenir conseqüències, però. "Com que es disposa d’un endeutament més baix, això permet que, en situacions com les viscudes amb la invasió de Rússia a Ucraïna, el sector en general respongui bé, davant altres països que han patit més. Això és possible també perquè tenim un sector més professionalitzat. Mentre abans els inversor eren famílies i privats de volum mitjà, ara són gestors de capital estrangers que inverteixen de manera professional", afegeix Antonio de la Fuente, de Colliers.

Bones perspectives

Notícies relacionades

Ramón Mateo : "Necessitem un debat informat per poder prendre decisions eficaces"

Xavier Vilajoana: "Hem de pensar en les pròximes generacions, no en les pròximes eleccions"

L’única opció que l’escalada dels preus es contingui, és a dir, s’estabilitzi, perquè de caigudes generalitzades no se n’esperen, és un alentiment del creixement de l’economia espanyola, que impactaria directament en una pujada de l’atur, una caiguda del consum i un llarg etcètera. Convé assenyalar que Espanya és un dels països amb més bones perspectives de creixement del món.

"Si l’economia parés de millorar a aquest ritme i es deixessin de crear 100.000 llocs de treball al mes, el mercat de l’habitatge es començaria a frenar de manera clara", acaba dient el professor Montalvo, que recorda que seria "pitjor el remei que la malaltia", tenint present que entre el 2008 i el 2013 el preu del lloguer va caure prop d’un 20%, però va ser necessària una crisi severa.