Equilibrar oferta i demanda

La recuperació del sector immobiliari és un fet que es reflecteix en les xifres que mes a mes donen a conèixer els organismes oficials, així com els no oficials. Però aquesta recuperació porta implícits alguns desequilibris que estan associats a l'asimetria entre l'oferta i la demanda. Poca oferta i, sovint, obsoleta a les zones amb més demanda i massa abundant on no se'n necessita. Els preus mantenen una carrera alcista des que es va iniciar aquest procés i ho fan a un ritme més accelerat que les rendes, principalment les dels joves, que es veuen exclosos de la possibilitat d'adquirir una vivenda.

No obstant, el mercat del lloguer no acaba de proporcionar l'alternativa. Hi ha inversors disposats a intervenir però el seu interès, igualment, se circumscriu a les àrees de més demanda. La seva presència, això sí, contribueix a alleujar lleugerament la pressió sobre els preus, però la seva aportació resulta insuficient, cosa que es resol en increments de preus a les zones 'prime', que paral·lelament arrosseguen els preus a les àrees limítrofes. Aquesta és l'anàlisi que fan els experts en el debat organitzat per El PERIÓDICO DE CATALUNYA i el Consorci de la Zona Franca, en què participen Beatriz Toribio, responsable d'anàlisi de Fotocasa; Lluís Marsà, president de l'Associació de Promotors i Constructors d'Edificis de Catalunya (APCE); Anna Esteban, directora de l'oficina de Catalunya de CBRE; Joan Oller, president del Col·legi d’API de Catalunya, i Josep Maria Pons, director del Barcelona Meeting Pont.

ELS PREUS

El termòmetre del mercat

El termòmetre més evident de la recuperació del sector és l'evolució a l'alça dels preus. «Estem en una recuperació, encara que es mou a diferents velocitats. Catalunya (Barcelona), Madrid, les Balears i les Canàries estan al capdavant. I dins d'aquestes quatre, destaca Catalunya, a causa de Barcelona capital», afirma Beatriz Toribio. De fet, si es miren els increments de preus, tant de venda com de lloguer, no es pot comparar Barcelona amb altres poblacions. A la capital catalana es mouen a un ritme del 14%, i a la resta de les províncies ho fan al voltant del 4%.                 

Segons el president de l'APCE, es va arribar a registrar un descens dels preus d'entre el 55% i el 60% en la crisi. «Aquesta caiguda va provocar que es comercialitzessin pisos per sota del preu de reposició. Però aquest ha sigut un escenari transitori. A poc a poc, s'han provocat unes tensions de preus accelerats, però encara venim d'uns paràmetres molt baixos», destaca. En tot cas, l'evolució dels preus està bastant relacionada amb la nova producció. De les 126.000 vivendes iniciades a Catalunya el 2006 es va arribar al punt d'inflexió el 2013, amb 3.035 vivendes. L'any passat es van iniciar 8.300 vivendes i aquest any se'n començaran entre 11.000 i 12.000. Es tracta, això sí, d'un creixement diferent del de l'última bombolla. «Aquesta demanda que està creixent no vol el mateix que abans de la crisi. Les llars que es creen són diferents. A més, és una demanda més educada, té més informació. Així mateix, tenim accés al finançament, però aquesta és més selectiva», afirma Anna Esteban.

En tot cas, el problema tant en la compra com en el lloguer és la falta d'oferta: «No n'hi ha prou per atendre la demanda. Els preus pugen lògicament perquè no es poden posar portes al camp. El que s'ha de fer és proporcionar més oferta. I estudiar com se'n pot generar més», destaca Oller.  

 

L'OFERTA

Les dificultats per atendre la demanda

Marsà recorda que Barcelona, amb Pasqual Maragall com a alcalde, va fer una aposta per desenvolupar el 22@ i els seus tres milions de metres quadrats. «Aquella visió de la ciutat ha tingut les seves conseqüències positives, que durant anys no s'han vist; ara sí: venen empreses d'altres zones, amb alts executius i un nivell tecnològic alt», destaca. En aquest sentit, proposa que la ciutat faci el que han fet altres municipis. «L’Hospitalet ha transformant la indústria obsoleta en noves àrees residencials. Barcelona també ho ha de fer», comenta. 

En tot cas, des que es detecta la demanda fins que es posa a disposició el producte passa un temps, recorda Anna Esteban. Això pot arribar a provocar creixements de preus de fins a dos dígits. Però, ¿són sostenibles? «No ho són. Perquè al final l'oferta agafa la velocitat que ha d'agafar», afegeix.

La clau és que «hi havia gent que estava esperant per sortir a comprar. Han coincidit tots els factors en un moment precís, però no es prolongarà tot a la vegada», planteja Toribio.

LA GRAN BARCELONA

Els marges de creixement 

Hi ha cert consens en el sector sobre el fet que la dificultat de Barcelona per generar nova oferta impedeix una certa modulació dels preus. Els agents consideren que aquesta cotilla s'hauria de trencar. «Quan Barcelona ocupi el mateix territori que Madrid serà més fàcil millorar l'oferta», afirma Oller. En aquest sentit Esteban discrepa, ja que, considera, no és sòl el que falta. La qüestió és que «el que ha de fer l'Ajuntament és treballar per desenvolupar el 22@, la Zona Franca i la Sagrera, que encara tenen bosses de sòl». Després «s'haurà de créixer amb la zona metropolitana i fer la Gran Barcelona», precisa

«Si canvia la regulació sí, si no, serà difícil», postil·la Oller. I el president de l'APCE afegeix: «El 22@ només admet dos usos; terciari i vivenda. La Sagrera porta un pes important de terciari. A la Marina del Prat Vermell, estem veient les dificultats que hi ha per fer els planejaments. Per això s'ha de pensar en altres zones: antics polígons industrials, pràcticament obsolets, com s'ha fet a l’Hospitalet».

Una qüestió afegida és que per estendre el territori de Barcelona, s'han de gastar diners i desenvolupar la xarxa viària amb el propòsit d'acostar les poblacions limítrofes i desenvolupar nous sòls residencials. «Però el problema és que hem posat en marxa el rellotge, però hi ha una agulla que no va, que és la del desenvolupament dels sòls urbanístics», afegeix Marsà. «Aquest és el gran problema en aquest moment», postil·la Toribio.

L'ADMINISTRACIÓ

El tap dels municipis

Des del punt de vista de la indústria immobiliària, el desenvolupament de l'activitat on la demanda ho permet xoca amb la realitat política: «La composició dels cartipassos municipals està molt dispersa», afirma Marsà. «Ara tots els partits governen amb coalicions. I molts municipis estan en situació d'encaix complicat. El problema és que l'urbanisme està paralitzat. Ningú vol assumir el desgast d'un nou desenvolupament urbanístic perquè sempre hi ha uns perjudicats».

Aquesta situació representa una barrera per als fons d'inversió internacionals, que no compten amb prou garanties jurídiques. Hi ha ajuntaments que poden arribar a canviar la qualificació d'un terreny que ja s'havia destinat a un ús concret, després que l'inversor ja hagi planificat el projecte. «No hi ha un problema de recursos amb aquests fons. I cobreixen totes les tipologies. Però seria important treure'ls els pals de les rodes perquè puguin fer gestió», precisa Esteban.

La qüestió és la seguretat jurídica que s'ofereix, indica Oller: «Es juguen molts diners quan inverteixen en el sector. I hi ha massa inseguretat, i això perjudica. Si hi ha seguretat, hi ha execució». Però el problema és que no se sap «qui mana. Canvien els caps. On vaig dir blanc ara dic negre... I així és complicat». 

EL LLOGUER

La falta d'iniciativa en el mercat

Notícies relacionades

¿Cal declarar els bizums a Hisenda en la renda 2021-2022?

La Seguretat Social avisa: jubilar-se als 63 pot comportar penalitzacions

L'inquilí també necessita més seguretat jurídica», afirma Oller. «¿Ens hem plantejat quanta inseguretat significa per a algú que vol crear una família, tenir un contracte que vencerà en tres anys?», es pregunta. «Això és viure angoixat». Els que tenen el BOE i el DOG i tenen l'opció de canviar la llei ho han de fer: «Ara un cas que es pot solucionar en tres mesos necessita tres anys». 

Per la seva part, Marsà afegeix que el 2020 entrarà en funcionament una directiva europea que demana un determinat grau d'eficiència energètica dels edificis. I per a l'administracions pública entrarà en vigor el 2018. «Els promotors estem molt inquiets perquè la normativa actual no contempla el que es necessita perquè entri en vigor aquesta directiva». La qüestió és que es necessitaran ordenances noves per ajustar-se a aquesta normativa. Però no s'estan fent.