31 maig 2020

Anar al contingut

el canvi immobiliari

La recuperació de la vivenda

MAX JIMÉNEZ BOTÍAS / BARCELONA

La falta d'oferta de vivenda nova ha provocat que la segona mà s'hagi convertit en l'estrella del mercat immobiliari. Aquesta situació hauria de ser un camp adobat per al desenvolupament de la rehabilitació com un nou puntal per a la recuperació de l'activitat a Espanya. No obstant, no acaba de desenvolupar-se. Processos administratius carregosos i falta de recursos són algunes de les raons que en dificulten la progressió, com s'ha posat de manifest en el debat organitzat per EL PERIÓDICO DE CATALUNYA i el Consorci de la Zona Franca de Barcelona, en què han participat el secretari d'Estat d'Infraestructures, Transport i Vivenda, Julio Gómez-Pomar; el president del Col·legi d'APIS de Barcelona, Joan Ollé; el conseller delegat de Renta Corporación, David Vila; el director de promoció i desenvolupament de Solvia, Francisco Pérez; el director general de l'Associació de Promotors de Barcelona, Joan Marc Torrent, i el responsable de l'àrea immobiliària del CZFB, Francisco Sensat. Com a coamfitrió hi va participar Josep Maria Pons, director general de Barcelona Meeting Point.

Entre els anys 2012 i 2016, l'Administració central ha destinat 2.800 milions a les polítiques de vivenda. S'han centrat en ajudes al lloguer, en la rehabilitació i la regeneració del parc actual. Pel que fa a rehabilitació, se n'han renovat unes 80.000 unitats, segons explica el secretari d'Estat d'Infraestructures. «El problema és que les polítiques de vivenda van dirigides a persones i zones de renda baixa i és difícil que aquestes persones facin un gran esforç per rehabilitar, perquè aquest procés exigeix cofinançament», apunta.

La duplicitat administrativa és un dels aspectes que més preocupa el sector. «Barcelona desenvolupa la rehabilitació com ho creu convenient. La Generalitat ho fa a la seva manera. Hi ha tres formes diferents de fer les coses, cosa que crea una gran incertesa als agents que porten a terme les operacions», considera Ollé. En aquest sentit, Vila afegeix: «Els projectes han de tenir un encaix en el marc regulatori actual, però qualsevol correcció o millora en els terminis de llicències, segur que hi ajuda». La qüestió és com es poden encaixar les grans operacions, la regeneració urbanística. «Aquesta és la faceta més important i és on s'han de bolcar esforços, i els agents privats no ho podem fer sols, s'ha de buscar un sistema de col·laboració publicoprivada» defensa Torrent.

Potser perquè, com diu Francisco Pérez, «ha desaparegut un teixit empresarial que tenia capacitat tècnica i financera per fer operacions de grans dimensions».

«El Consorci es planteja, específicament, incidir en la renovació urbana. Projectes com el de la Marina, que portem a terme, és un exemple d'aquesta classe d'actuació, en la qual s'impulsa l'activitat econòmica i es genera ocupació», destaca Sensat.

SITUACIÓ

Una participació del 9% del PIB

La crisi ha fet que el sector de la construcció i immobiliari tingui un pes en el producte interior brut (PIB) espanyol per sota del 5%. El que seria desitjable «és que arribés al 9% del valor afegit brut i fins al 10,5% en la creació d'ocupació», destaca Gómez-Pomar. En qualsevol cas, s'ha de veure si la dinàmica actual del mercat es mou en aquesta direcció, després de tres anys de creixements importants. «Notem un cert alentiment; aquest any el creixement no serà igual que el de l'any passat», considera Ollé. A més a més, es mouen, sobretot, les grans ciutats com Madrid i Barcelona, i alguns «pols d'atracció», però la resta no.

La situació del sector encara és de mínims, cosa que dóna un gran marge de creixement. «Estem en valors molt petits de producció. En època de màxims es va arribar a edificar fins a 126.000 vivendes. La previsió per al 2016 és que ens movem en les 8.000 vivendes iniciades a Catalunya, cosa que serà un increment del 40% respecte al 2015, però en valor absolut és un nombre baix a raó de la demanda que pot tenir Catalunya », destaca Torrent.

Malgrat aquesta situació, la desigualtat d'oferta i demanda en zones diferents provoca situacions que en alguns casos es poden considerar de petites bombolles. Des d'una visió general, «no es pot considerar una bombolla una situació en què la producció de vivenda nova és de mínims», afirma Pérez. Una altra cosa és que la pressió dels compradors estrangers, i la de la forta demanda en el mercat de lloguer, ja estiguin generant tensions de preus en zones específiques. I això provoca tensions en algunes ciutats, respecte a l'evolució de preus.

«Ens trobem davant una finestra de creixement de quatre o sis anys», assegura Vila. El sector es mou en un dinàmica de creixement, ¿fins on? «Hi ha moltes versions que apunten cap a les 100.000 vivendes iniciades, tot i que podem pensar en les 200.000 o fins i tot més», vaticina Vila.

LLOGUER

Els canvis socials impulsen el mercat

El canvi de paradigma en el mercat de lloguer i els nous usos socials generen també una demanda més gran de vivenda per a l'arrendament, cosa que, a la llarga, contribuirà a canviar el mercat immobiliari espanyol.

«El món occidental renuncia a la propietat i prefereix pagar per l'ús. I passa amb tota mena d'actius, des del cotxe fins a la vivenda», destaca Gómez-Pomar. Des del punt de vista de l'Administració, la qüestió és generar un parc de vivenda adequat. A més a més, s'ha de fer una legislació que incorpori el que passa al carrer. «A Barcelona, per exemple, els lloguers turístics distorsionen el mercat i s'hauria d'aprofundir en la regulació d'aquest fenomen», afegeix.

Però no és l'únic aspecte que s'ha de considerar. «El 80% dels espanyols volen comprar. Saber que la vivenda és seva», afirma Ollé. «A més a més, la legislació actual té certes rigideses, com el contracte per tres anys que afecta el mercat de lloguer», afegeix.

Encara que segons l'opinió de Vila, les proporcions de compra i lloguer no són tan diferents de les mitjanes europees (70% de compra i 30% de lloguer), el parc actual es percep reduït. És el 17% en general i el 30% a les grans ciutats, segons posa de manifest Pérez, per a qui, si s'ha de revisar la situació actual, s'ha de fer bé. «Si tenim fons internacionals que volen venir a crear parc de lloguer, necessiten que el marc regulatori sigui estable i clar». Recorda, així mateix, que el marc legal actual té defectes, com el termini de tres anys dels contractes.

El cas és que, amb una nova mentalitat o sense ella, la realitat que vivim és que accedir al mercat de compra, sobretot per als joves, s'ha complicat enormement. Les entitats financeres han incrementat els requisits de solvència per poder accedir a l'adquisició de vivenda. «Els joves han de tenir estalviat el 20% del valor de la vivenda més un percentatge del 12% addicional destinat al pagament de la fiscalitat de la transacció», afirma Torrent.

VIVENDA SOCIAL

L'okupació, el primer problema

Un parc de lloguer més ajustat a les necessitats socials implica, a més a més, una millora del parc social. Els promotors lamenten que se'ls obligui a incloure un determinat percentatge de vivenda protegida en els seus planejaments indistintament de les zones on es construeixi. Però també és cert que el parc social representa tan sols el 2% del total, destaca Pérez. «Es pot augmentar si hi ha col·laboració publicoprivada. Muntar fundacions amb diners de totes dues parts amb l'objectiu de fer desenvolupaments». L'estoc de vivenda que ha acabat en mans dels bancs representa el coixí que no es troba al mercat. «Administrem un parc de 10.000 vivendes i unes 4.000 són de mercat. La resta de les 6.000 són un mix entre vivenda assequible amb lloguers d'entre 100 i 200 euros i pisos okupats. D'aquests en tenim molts, i això realment genera molts problemes».

En aquest sentit, el secretari d'Estat planteja que «s'ha de tenir tota la força per treure algú que okupa de forma il·legal una vivenda, però se li ha de poder donar un altre tipus de vivenda». Destaca que «hi ha ajudes a la construcció de vivendes per al lloguer, però pot ser que no siguin suficients».

No tots els agents comparteixen la idea d'un parc social. «És un error», afirma Ollé. S'ha d'ajudar les persones amb problemes, però no amb un parc específic. Una altra cosa és l'okupació: «Hi ha un sentiment d'impunitat davant d'aquesta situació. Creix l'okupació per especular i l'okupació per esport, perquè ho hem permès».