¿Qui va dir bombolla immobiliària?

La teoria del més tonto és una d'aquelles lleis que, de manera inexorable, no deixa de complir-se en l'economia. Aquesta llei empírica sosté que «sempre hi haurà algú disposat a pagar un preu superior per un bé que té un valor clarament fictici». A conseqüència d'això, es genera una espiral de preus a l'alça, on cada inversor fonamenta la seva decisió de compra (conscientment o inconscientment) en la creença que la teoria seguirà complint-se i, per tant, els preus seguiran creixent indefinidament. Estem assistint a la coneguda «exuberància irracional dels mercat». Es tracta d'una etapa d'eufòria, que es manté fins que arriba el més tonto. Aquest és l'últim que va comprar, i no troba a qui col·locar la inversió que va realitzar a un preu que li proporcioni alguna plusvàlua. En aquell instant té lloc el moment Minsky: l'esclat de la bombolla. Davant la desacceleració del mercat, el valor del bé cau. Això incentiva les vendes de l'esmentat actiu, cosa que accentua encara més la caiguda dels preus. De sobte, els mercats es tornen racionals, o fins i tot irracionals, però just en sentit contrari: gairebé no es materialitzen transaccions i els preus inicien una senda baixista que, igual que passava en el cicle alcista, sembla que no té fi.

La conseqüència que se'n desprèn és, doncs, el caràcter procíclic que, amb certa freqüència, s'observa en els mercats d'inversió, en els quals les decisions d'inversió dels seus agents estan esbiaixades per les tendències del mateix mercat.

La teoria del més tonto es basa en l'escàs fonament racional per part de l'inversor en la presa de decisions. I no hi ha res més irracional, almenys a Espanya, que la inversió en immobles (vivenda especialment). Es tracta d'una decisió de compra amb un important component emocional i cultural que pot arribar a allunyar l'inversor de la senda de l'òptim econòmic.

El ciutadà espanyol, en general, és comprador i, mentre això sigui així, la pressió de la demanda serà enormement important. Per a les famílies, amb una cultura molt arrelada en els seus orígens, juga un paper important la idea que «llogar és llençar els diners», i per a l'inversor (i tot i que en menys mesura, també per a les famílies) té un pes significatiu la percepció de seguretat que atorga la inversió immobiliària, donat el caràcter notòriament tangible de l'actiu. Aquesta predilecció per invertir en totxo és especialment notable en moments, com els actuals, de gran turbulència en els mercats de capitals, donat que hi ha una notable percepció del risc sobre el preu dels actius, però no tant de la seva liquiditat.

Amb tot, l'aplicació de la teoria del més tonto apuntaria a una nova bombolla en el mercat immobiliari espanyol en el transcurs dels pròxims anys. No obstant, el mercat immobiliari compta amb algunes particularitats que poden frenar la seva activitat especulativa:

1. És freqüent que el comprador necessiti finançament aliè per materialitzar la seva inversió. En aquest sentit, l'estricta regulació bancària a partir de la crisi del sistema financer espanyol dificulta l'accés a la vivenda per a un bon nombre de famílies, per a les quals, donada la seva capacitat econòmica, i el seu estalvi existent en el moment de la compra, es fa pràcticament inviable l'obtenció d'un préstec hipotecari. En efecte: una família que aspiri a comprar una vivenda de 200.000 euros i que demani per adquirir-la un préstec amb garantia hipotecària a 20 anys al 2% anual, hauria de ser capaç de pagar mensualment una quota de 1.000 euros, cosa que es consideraria viable amb uns ingressos nets mensuals mínims d'uns 3.000 euros. A més a més, i no menys important, assumint un finançament màxim del 80% del valor de compra, i considerant un 10% de despeses d'adquisició, el comprador hauria de disposar d'uns estalvis de 60.000 euros, condició realment limitant, fora que es tracti de vivenda de reposició i s'hagi obtingut marge suficient amb la venda de l'anterior propietat després d'haver cancel·lat les càrregues que tingués.

2. La situació economicosocial, que podríem representar mitjançant dues grans magnituds: increment del PIB i percentatge de desocupació, posa de manifest que, tot i que s'ha iniciat la recuperació econòmica, els progressos són lents i, per tant, la capacitat compradora de l'espanyol mitjà, limitada. L'economia creix, si bé partint d'un nivell baix, i la desocupació es redueix, però amb salaris sota mínims i amb una important incertesa en la continuïtat.

3. Per últim, l'estoc de vivendes, que en un gran nombre de municipis donaria per cobrir la demanda d'uns quants anys sense necessitat de construir cap vivenda nova, també és un fre a l'activitat especulativa.

La conseqüència de tot el que s'ha dit anteriorment és que en realitat tenim més d'un mercat immobiliari, amb diferents graus d'exposició a la bombolla.

Notícies relacionades

Els experts donen les claus sobre la quarta revolució industrial

Els 'centennials' han trencat la frontera entre el món real i el digital

No té absolutament res a veure, per exemple, amb el mercat residencial d'una gran ciutat (Madrid o Barcelona) o amb el mercat de vivenda de segona residència. Igual que en les grans àrees urbanes, en determinades àrees vacacionals de qualitat, l'increment de preus i de nombre de transaccions ha sigut realment notable al llarg dels últims trimestres, però les connotacions dels dos segments de mercat són ben diferents. L'adquisició d'una vivenda de primera residència, sens dubte molt més lligada a esdeveniments vitals del comprador, és una decisió més irracional: el comprador vol adquirir la vivenda on viurà sense donar gaire importància als arguments econòmics d'aquest plantejament. Però el fort arrelament de l'espanyol permet intuir una menor volatilitat en aquest submercat. Tornen a posar-se en relleu els tres factors clau en totes les inversions immobiliàries: location, location, location.

En definitiva, no sembla probable una conjuntura immobiliària de grans bombolles. Sí, potser petites vetes de mercat d'alt creixement en activitat i preus, però, paradoxalment, amb escàs risc, a causa de la persistent falta de racionalitat en algunes decisions d'inversió.