La demanda d’habitatge gira cap a les llars unipersonals

"Entendre aquesta cara de la moneda resulta clau per dissenyar polítiques eficaces i adequades al context actual", assegura l’investigador principal de la Càtedra d’Habitatge i professor de la UAB, Juan Antonio Módenes. Perquè la demanda de llars ja no respon als patrons tradicionals, en què la natalitat o el creixement vegetatiu de la població eren els motors principals. Avui els factors determinants són la immigració i un profund canvi en el comportament social vinculat a la formació de llars.

Cada vegada vivim més sols

La creació de noves llars es veu modulada per un factor, menys visible, però igual de determinant, basat en el comportament social. A les grans ciutats espanyoles, cada vegada hi ha més persones que viuen soles. Segons l’INE, el 2039 les llars unipersonals superaran qualsevol altra modalitat de convivència, i arribaran als 7,7 milions, el 33,5% del total. Una realitat que ja és aquí, ja que en ciutats com Barcelona o Madrid els habitatges ocupats per una sola persona representen el 31% i el 30,5% del parc residencial, respectivament.

Tradicionalment, els que vivien sols eren la gent gran, viudes o jubilades. Però les estadístiques actuals revelen un nou perfil: divorciats, joves emancipats que no volen compartir habitatge i solters de llarga durada. Un informe del centre d’anàlisi econòmica Funcas sobre el cens del 2022 assenyala que només el 43% de les dones d’entre 30 i 34 anys nascudes a Espanya viuen en parella. El 1970, aquest percentatge superava el 85%. En els homes, la baixada encara és més brusca: del 81% al 32%.

Rècord d’hipoteques

El fenomen també es reflecteix en el finançament. Segons dades del Banc d’Espanya, entre el juny del 2024 i el març del 2025, el percentatge d’hipoteques amb un únic titular va pujar fins al 47,2%, cosa que marca un rècord. Tot i que moltes d’aquestes operacions responen a compres per inversió, el portal Fotocasa reconeix que el perfil de comprador individual és cada vegada més comú, ja sigui per a un primer habitatge o per a una residència secundària.

Viure tot sol, però, no és accessible per a qualsevol. El servei d’estudis BBVA Research considera que el greu desequilibri entre l’oferta i la demanda en el mercat de l’habitatge es continua traduint en un augment dels preus i en l’expulsió del mercat de compra dels segments de població amb un nivell de renda més baix. Així ho reflecteix el seu informe Situación España, en el qual anticipen que el preu de l’habitatge continuarà augmentant. Ho farà en el 7,3% aquest any i en el 5,3% el 2026 (gairebé un 13% de forma acumulada).

En aquest context, el portal immobiliari Idealista, segons dades pròpies del juny del 2025, explica que per poder comprar un estudi –la tipologia més barata del mercat– una persona necessita pel cap baix 18.080 euros nets anuals. Aquesta xifra permetria assumir una quota hipotecària d’uns 452 euros mensuals, amb què n’hi ha prou per pagar un pis mitjà de 134.935 euros. En canvi, si s’opta pel lloguer, els ingressos que calen pugen a 32.000 euros nets anuals, per no superar els 800 euros mensuals recomanats pels experts.

Els números canvien –i molt– per ciutat. En compra, el llindar més alt es dona a Madrid (32.160 euros nets), seguit de Sant Sebastià (27.480), València (27.120), Granada (26.360) i Barcelona (26.280). De lloguer, el repte s’enfila: viure sol a Barcelona exigeix almenys 47.000 euros nets anuals, a Madrid 40.880 i a València 40.000. Així, encara que la demanda hi és, no la pot satisfer tothom. El resultat és un mercat tensionat, en què els joves es veuen obligats a compartir habitatge, encara que no ho vulguin fer. Segons HousingAnywhere, el 46% dels joves a Espanya que comparteixen pis preferirien viure sols. A escala europea, aquest percentatge puja fins al 61% entre els que tenen de 30 a 34 anys.

La setmana passada, Gonzalo Gortázar, conseller delegat de CaixaBank, aprofitava la presentació dels resultats financers trimestrals de l’empresa per demanar a les forces polítiques que arribin a un acord polític "ràpid" per fer front a la crisi de l’habitatge. "No estem davant d’una bombolla immobiliària com la de fa 16 anys; el problema ara és la falta de pisos per fer front a la demanda impulsada per la immigració", va assenyalar. I va posar xifres a aquesta necessitat. "La població espanyola creix a un ritme de 500.000 persones a l’any, mentre que el ritme de construcció d’habitatges és de 130.000 a l’any".

Perquè al factor social, quan es parla de dèficit d’habitatge, s’hi ha d’afegir el pes de la migració. Segons dades de l’INE recollides per Módenes, la immigració va arribar a explicar fins a la meitat de les quasi 500.000 llars que es creaven cada any cap al 2005. Avui s’ha convertit en el principal factor per estimar quants habitatges nous faran falta en el futur. Però si sempre hi ha hagut migració, ¿no? "Sí, però ara ha guanyat pes absolut i relatiu, i la seva creixent complexitat –orígens geogràfics, motius del desplaçament, capacitat econòmica– en dificulta la previsió", diu l’investigador.

En vista d’una demanda molt canviant i fragmentada, l’Associació de Promotors i Constructors d’Espanya (APCE), per boca del seu president, Xavier Vilajoana, trasllada la idea que el sector és conscient d’aquests canvis. Pel que fa, però, a la construcció d’obra nova, amb prou feines hi ha variacions. "La majoria de les promocions continuen incorporant dues o tres habitacions", assenyala, "ja que la regulació limita la densitat màxima d’habitatges admesos".

El que sí que es comença a veure més és l’aparició d’habitatges flexibles amb parets mòbils, tot i que només són factibles en alguns edificis industrialitzats. Una altra tendència que s’experimenta és la creixent construcció de cuines americanes o obertes. El que abans era una excepció en pisos d’una habitació, ara és la norma en pisos de dos o més dormitoris.

Notícies relacionades

És la meva hipoteca

Cohabitac vol triplicar en 5 anys els habitatges socials que gestiona

Per a l’investigador de la càtedra, la necessitat està en el fet d’apostar per eines de planificació més flexibles. ¿S’ha d’ampliar el parc d’habitatge? "Per descomptat", diu. "Però els esforços no poden anar només en aquesta direcció". A mesura que la població envelleix, una part significativa de la demanda –la meitat, segons els seus càlculs– es pot satisfer mitjançant la rotació del parc existent, amb habitatges que queden buits per defuncions. "Preservar-ne l’ús residencial serà tan important com construir-ne de nous".

La immigració, principal motor actual del creixement de llars, introdueix a més una volatilitat més gran. Les onades migratòries no únicament generen pics de demanda, sinó que també modifiquen l’estructura de les necessitats. És una incertesa que "ha arribat per quedar-se", acaba dient Módenes, "i les polítiques que pretenguin abordar aquesta nova demanda demogràfica han d’assumir tota aquesta complexitat".