"L’habitatge és ara font de rendibilitat"

José García Montalvo. Universitat Pompeu Fabra

«S’han d’evitar mesures contraproduents»

1. Barcelona és una ciutat amb un gran atractiu turístic. No obstant, no és una ciutat que tingui una proporció elevada d’habitatges turístics –1,06%, menys que València o Sant Sebastià i molt menys que Màlaga– i, les últimes dades del portal del notariat assenyalen que, tot i que el percentatge de compradors estrangers és del 31% –similar a Palma o València, però superior a Madrid o Màlaga–, l’any 2025 es van produir més vendes que compres d’habitatges per estrangers. La proporció de renda neta destinada al pagament d’un habitatge a Barcelona (7,23) és similar a Màlaga o Palma i inferior a Sant Sebastià (9,06). Dos punts interessants del mercat de l’habitatge a Barcelona són que tenen els compradors més joves, de mitjana 43 anys, per 48 a Madrid o 46 a Sant Sebastià, Palma o Màlaga, i que la proporció de venda d’habitatges usats, el 95,75%, és superior a totes les altres ciutats.

2. La causa fonamental és la falta d’oferta d’habitatge nou davant l’elevat augment de la població i la formació de famílies, i la continuació de la tendència a la urbanització i la concentració a grans ciutats i nuclis turístics. L’elasticitat de l’oferta a les grans ciutats s’ha reduït molt per la resistència política davant la pressió dels votants propietaris. I això passa a totes les grans ciutats del món i per això comparteixen els problemes.

3. La primera mesura és fomentar l’oferta –augmentar densitat, facilitar els canvis d’usos per a locals i oficines buides als centres urbans, utilitzar la intel·ligència artificial per agilitar la tramitació de llicències, comprar habitatges per augmentar el parc públic, facilitar la construcció industrialitzada, etcètera– i facilitar l’accés a zones més àmplies dels entorns metropolitans a partir d’unes infraestructures amb un bon funcionament, evitant aplicar mesures que són contraproduents.

Matilde Cuena. Universitat Complutense

«L’escassa oferta és fruit de la lentitud urbanista»

1. Jo visc a Madrid, on el problema de l’habitatge és de primera magnitud perquè és una ciutat on es concentra ocupació, universitats, serveis i oportunitats econòmiques, cosa que genera una important demanda. Això tensiona un mercat amb escassa oferta fruit de la lentitud urbanista per falta de sòl finalista, increment de costos de construcció i finançament. Si a això hi sumem el maltractament fiscal que pateix l’habitatge i la inseguretat jurídica que ha caracteritzat el mercat, el resultat és un problema greu d’habitatge.

2. L’accés a l’habitatge s’ha tornat tan complicat perquè durant anys s’ha produït un desequilibri creixent entre oferta i demanda. La demanda augmenta molt ràpid i l’oferta no respon al mateix ritme. Moltes polítiques públiques s’han centrat a intervenir el mercat, però sense abordar prou el problema estructural de l’escassetat d’habitatge disponible. Quan l’oferta és insuficient, els preus pugen inevitablement i els qui més pateixen són precisament els joves i les rendes mitjanes i baixes. També influeix l’enduriment de les condicions de finançament hipotecari i la pèrdua de poder adquisitiu derivada de la inflació. Amb tot, a la Comunitat de Madrid s’estan fent passos importants per augmentar la construcció d’habitatge.

3. Augmentar de manera decidida l’oferta d’habitatge assequible. Per a això és essencial agilitar els processos urbanístics i de concessió de llicències, mobilitzar sòl públic amb col·laboració publicoprivada i reduir càrregues fiscals que encareixen la construcció i l’accés a l’habitatge. Sense augmentar l’oferta disponible, qualsevol altra mesura tindrà efectes molt limitats o fins i tot contraproduents a mitjà termini. I sobretot, afavorir la seguretat jurídica evitant canvis normatius abruptes. Trobo a faltar una política més estable i menys ideologitzada. El debat públic sol centrar-se massa a intervenir preus o confrontar políticament, quan el problema és molt més estructural. Sense seguretat jurídica i sense increment sostingut d’oferta serà molt difícil estabilitzar preus. També seria important reforçar l’habitatge social permanent i millorar l’avaluació real de les polítiques aplicades per saber què funciona i què no.

Ibon Tellería. Universitat del País Basc

«La inversió estrangera augmenta la demanda»

1. Sant Sebastià té limitacions orogràfiques que en condicionen l’expansió. Tot i que la capital compta amb una superfície considerable, els barris més cèntrics estan plens. És la zona més cara, on se superen els 9.000 euros per metre quadrat, no hi ha capacitat de desenvolupament i és impossible construir més, factor que se suma a la gran demanda turística, que també tensiona el mercat. També hi ha inversions estrangeres que augmenten la demanda, cosa que provoca que per a la població local sigui gairebé inabastable comprar un pis. Tot i així, hi ha zones perifèriques amb opcions una mica més accessibles, però els preus continuen pujant i el problema no s’atura, perquè els factors que l’alimenten continuaran. La ciutat a més es ven com a segura, neta i amb alt nivell de vida, cosa que atrau més interès.

2. El turisme ha influït, però Sant Sebastià sempre ha sigut una ciutat amb una bona predisposició per a la inversió immobiliària. Per a molta gent de la zona, amb un nivell adquisitiu mitjà o alt, comprar una casa a Sant Sebastià era una manera de col·locar els seus diners. Addicionalment, el turisme ha augmentat molt, tot i que és inherent a la ciutat, que sempre ha sigut una zona receptora de francesos, madrilenys i d’un turisme aristocràtic. Això va generar expectatives altes a la ciutat. Pamplona, per exemple, o Vitòria, han anat generant nous barris, on el sòl sí que s’ha pogut expandir. Sant Sebastià, en canvi, està molt limitada i saturada.

3. Una de les mesures que proposaria seria descentralitzar el focus que tenim posat en aquesta àrea. Comptem amb una província bastant densa, amb valls i espais on, en poca superfície, passen moltes coses. Hi ha moltes zones a 15 minuts amb bones possibilitats. Des del punt de vista del turisme, tant la infraestructura com els usos públics estan molt centrats en el centre de Sant Sebastià: la febre de la gastronomia, el festival de cine... Tot es dirigeix cap al mateix focus. Seria possible traslladar part d’aquesta activitat a zones més perifèriques. Des de les institucions públiques també podrien impulsar-se polítiques de lloguer i cessió de sòls. A més, hi pot haver altres fórmules per accedir a l’habitatge que no passin necessàriament per la compravenda.

Sònia Vives Miró. Universitat de les Illes Balears

«L’habitatge és ara font de rendibilitat»

1. La principal particularitat de Palma és la intensificació del procés de turistització. Aquest fenomen es veu molt afavorit per la gran connectivitat de la ciutat amb Europa, que és cada vegada més àmplia i intensa. De fet, any rere any es baten rècords en el nombre de turistes que visiten la ciutat. A més, Palma presenta una elevada concentració d’infraestructures i activitats vinculades al turisme, com hotels, habitatges de lloguer turístic tipus Airbnb i creuers, el creixement dels quals continua sense estar prou regulat. Un altre aspecte important és la forta inversió estrangera, especialment concentrada en determinats barris com Santa Catalina o el centre històric. També s’observa un creixement del turisme de luxe, que contribueix encara més a l’increment dels preus i a la transformació socioeconòmica.

2. L’accés a l’habitatge a Palma s’ha tornat cada vegada més complicat pel fort increment dels preus, impulsat especialment per la turistificació, la inversió estrangera i la consideració de l’habitatge com un actiu financer. L’habitatge ha deixat d’entendre’s només com un bé d’ús i s’ha convertit en una font de rendibilitat econòmica. Cada vegada resulta més rendible tenir un habitatge i obtenir ingressos mitjançant el lloguer que a través d’altres activitats laborals. Per això, molts propietaris que han heretat habitatges familiars opten per llogar-los i extreure el màxim benefici possible.

3. Crec que una primera mesura seria la fixació de preus del lloguer. Això podria aplicar-se declarant Palma com a zona tensionada, una cosa que considero que compleix clarament. També serien necessàries mesures orientades a la desfinançarització de l’habitatge. En aquest sentit, seria important augmentar la fiscalitat sobre grans societats d’inversió immobiliària, com les socimis. Aquestes inversions es concentren especialment en barris vulnerables o degradats, on les desigualtats socials i de renda són més elevades. Gravar fiscalment aquestes empreses podria limitar el procés especulatiu.

Ricardo Urrestarazu. Universitat de Màlaga

«Cal construir cases que la gent pugui pagar»

1. Des de l’oferta, el mercat immobiliari malagueny està dominat per promotores lligades a fons internacionals, sobretot nord-americans i europeus, mentre que les locals amb prou feines es van recuperar després del 2008. Màlaga combina sectors dinàmics com el turisme, que genera demanda d’inversors per a lloguer turístic o residencial i de treballadors hotelers que necessiten habitatge, amb un sector tecnològic en expansió, impulsat per empreses emergents, grans empreses i migrants digitals amb alt poder adquisitiu. Les polítiques públiques han afavorit aquesta transformació. No obstant, l’habitatge assequible amb prou feines suposa el 2% de l’obra nova recent.

Notícies relacionades

Lidón Gasull, directora de l’aFFaC: «Els professors que no vulguin treballar per a tots els alumnes, siguin com siguin, que es dediquin a una altra cosa»

«La intel·ligència artificial inocula feixisme a la sang de la humanitat»

2. Ha augmentat tant la demanda d’habitatge per viure com per invertir. Els que no poden comprar pels alts preus alimenten la demanda de lloguer, cosa que torna a encarir el mercat en un cercle viciós. La demanda actual procedeix de noves llars residents, treballadors migrants del turisme i la tecnologia, i inversors petits i institucionals que compren per llogar. L’oferta és insuficient i, a més, inassequible: no n’hi ha prou a construir més, sinó habitatges que la gent pugui pagar. Les polítiques públiques han afavorit la inversió immobiliària, generant riquesa per a propietaris i empreses, i atraient capital exterior que ha impulsat altres sectors i el creixement econòmic local. No obstant, aquesta orientació amb prou feines ha limitat els seus efectes socials.

3. En política econòmica l’ideal és aplicar un conjunt coherent de mesures normatives, fiscals, de despesa pública, col·laboració administrativa i publicoprivada, pedagogia, transparència i actuacions tant a curt com a llarg termini. Entre aquestes, inclouria una tributació diferencial de la riquesa immobiliària: mínima per al sector privat que ofereixi lloguer assequible i més elevada per a grans patrimonis que obtinguin rendes per lloguer turístic, comercial o residencial. Aquests ingressos haurien de finançar habitatge assequible i desincentivar l’acumulació de propietats.