Guia per reconvertir un immoble en habitatge

¿Tots els locals o oficines són susceptibles de convertir-se en habitatge?

No. El primer pas que ha de realitzar un interessat és consultar l’Ajuntament, en concret al seu districte, sobre la possibilitat del canvi. Hi ha criteris urbanístics (que la qualificació de la finca no sigui d’equipament, oficines, zona verda…), criteris d’habitabilitat (comuns a l’Àrea Metropolitana, i que inclouen dimensions i altures de sostre, i altres elements) i de densitat. Si els metres quadrats de la finca dividits entre 80 donen una xifra inferior al total d’habitatges actuals de l’edifici, vol dir que el canvi és viable. Però el consistori ha de facilitar per escrit un informe al respecte que costa uns 600 euros. A més, Barcelona sol·licita un avantprojecte d’obres, que pot costar prop de 1.500 euros per poder obtenir la llicència de canvi d’ús.

¿La cèdula d’habitabilitat és suficient per reconvertir l’immoble?

Una vegada que l’Ajuntament atorga la llicència de canvi d’ús, l’usuari ha de tramitar la cèdula d’habitabilitat que atorga el departament d’Habitatge de la Generalitat, a través d’un arquitecte o aparellador. Els requisits varien en funció de si s’ha tingut cèdula en el passat o si es tracta d’una primera ocupació, i de l’antiguitat de la finca. Però en essència s’exigeix comptar amb subministraments bàsics d’aigua potable, electricitat i sanejament; una superfície útil mínima de 36 metres quadrats i una altura lliure mínima de 2,4 metres en les estances habitables i que aquestes comptin amb ventilació. Ha de complir normativa d’accessibilitat, seguretat i prevenció d’incendis, i no ser soterranis, entre altres requisits.

Però a Barcelona per poder aspirar al canvi d’ús la dimensió mínima és de 40 metres quadrats i l’altura, de 2,5 metres. També és possible aconseguir una cèdula si s’acredita haver estat empadronat anys enrere o mitjançant certificats cadastrals d’un ús d’habitatge, entre altres supòsits; i tot i així no complir els requisits municipals que permetin reconvertir el local a la ciutat.

¿Què implica el canvi d’ús?

Una vegada obtinguda la llicència de canvi d’ús és necessari registrar-la i que consti en les escriptures de propietat. Immediatament, la propietat es revaloritza en un percentatge que dependrà de la qualitat de la reforma. Per poder llogar-la o vendre-la com a habitatge és necessari haver legalitzat la llar. Si no hi ha cèdula, el lloguer es realitza com a estudi o local, però s’ha de facturar IVA i no seria un habitatge legal. Legalitzar el canvi també suposa beneficiar-se de preus domèstics en el subministrament d’aigua, que en locals i oficines costa més per la taxa de residus.

¿Què passa si ens deneguen la llicència?

Milers de baixos i entresols de la ciutat s’han convertit en habitatges tot i que no hagin pogut accedir al canvi legal per no complir requisits com per exemple l’altura de sostres o la densitat. Paguen més cars els subministraments i de cara a l’empadronament l’Ajuntament pot portar a terme una inspecció per comprovar que no es tracti d’un infrahabitatge. En el cas de molèsties o sorolls, la comunitat de veïns podria denunciar-ne l’ús il·legal, però en moltes comunitats s’accepta sempre que no afecti la convivència.

¿Implica més despeses de comunitat?

El Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona explica que partint del Codi Civil totes les despeses es distribueixen per coeficient (segons la mida, com s’estipula en el cadastre) entre els propietaris, independentment que l’ús sigui d’habitatge, local comercial o oficina. La normativa general implica que tots paguin, s’accedeixi a l’interior des del carrer o bé a través del vestíbul o escala interior. Però a la pràctica, les comunitats poden pactar que els baixos no abonin costos per les despeses d’ascensor perquè no l’utilitzen i el mateix passa amb les despeses de la neteja. Però la vigència depèn que consti a l’estatut de la comunitat i estigui registrat. Si només és un pacte veïnal, únicament és vinculant per als propietaris del moment de l’acord: un nou propietari que arribi a la finca pot exigir a la comunitat el compliment del repartiment general, sense excepcions, indica el col·legi.

Notícies relacionades

El ‘boom’ de la IA fa més creïbles i massives les estafes romàntiques

El mal estat de l’autovia A-2 indigna els alcaldes de la zona

¿Un pis sense cèdula és un infrahabitatge?

No. Hi ha infrahabitatges que ho són per la mida (als portals immobiliaris apareixen zulos des de 12 metres quadrats en venda o lloguer), per la falta de ventilació o llum o per ser insalubres, entre altres aspectes. Però també hi ha locals de més de 100 metres quadrats habilitats com a habitatge, que compleixen àmpliament amb els criteris d’habitabilitat i han sigut reformats per arquitectes, però que no podran disposar de cèdula d’habitabilitat per criteris urbanístics, si s’ubiquen en un edifici amb usos industrials (com passa al Poblenou) o en una finca que ja té una alta densitat residencial. El sector immobiliari reclama que es faciliti el canvi d’ús per poder controlar l’oferta real i evitar situacions de perill.