Els grans tenidors

Les estimacions disponibles –parcials i amb marges d’incertesa– situen els habitatges de lloguer propietat d’empreses entre el 8% i el 10% del total del parc arrendat. En termes absoluts, això equivaldria a entre 180.000 i 200.000 habitatges sobre uns dos milions de llars que viuen de lloguer, i aproximadament un 1% del parc residencial total a Espanya, que supera els 27 milions d’immobles. És a dir, que el pes dels grans tenidors en el conjunt del mercat és limitat, tot i que rellevant en determinades àrees metropolitanes. Entre els principals propietaris figuren Blackstone, amb uns 15.000 habitatges, i CaixaBank, a través de Building Center, amb prop de 13.000. Els segueixen plataformes com Nestar, Avalon Properties o Vivenio. I, malgrat això, el mercat espanyol està molt atomitzat i dominat per petits propietaris; no hi ha un gran conglomerat comparable als d’Alemanya o França.

La qüestió és si influeixen en els preus. En mercats amb oferta rígida i forta demanda, com Madrid o Barcelona, la concentració d’edificis en mans d’un mateix operador pot incidir en determinats barris i marcar dinàmiques que altres imiten. Però, a escala nacional, la seva capacitat d’arrossegament és limitada. Alguns informes apunten fins i tot que les seves rendes se situen en línia amb el mercat.

No obstant, la regulació recent ha posat el focus en aquests grans tenidors. La llei d’habitatge estableix diferències en la durada dels contractes –cinc anys per a petits propietaris i set per a grans tenidors– i obligacions específiques en zones tensades. A Catalunya s’ha plantejat, a més, la possibilitat de consultar la condició de gran tenidor mitjançant el NIF, per reforçar la transparència administrativa. Unes mesures que responen tant a la pressió social com a la necessitat política d’oferir respostes visibles davant un problema que figura entre les principals preocupacions ciutadanes.

Ara bé, centrar el debat gairebé exclusivament en els grans tenidors o en la compra especulativa difícilment resoldrà el problema de fons. El dèficit estructural d’oferta, l’escassa producció d’habitatge protegit i la rigidesa urbanística expliquen bona part de les tensions actuals. Actuar sobre un segment que representa una fracció reduïda del parc pot generar inseguretat jurídica sense alterar substancialment els preus.

A Catalunya la necessitat de pressupostos i la pressió social empenyen el Govern a adoptar mesures incertes. És comprensible en un context d’emergència habitacional. Però si hi ha evidència que algunes mesures resulten contraproduents, s’haurien de revisar amb més diligència que altres experiments fallits i evitar deixar-se portar per l’excés d’ideologia, quan no de prejudicis.