¿Baixaran els preus de l'habitatge com el 2009?

El Banc Central Europeu ha publicat en un estudi recent que per cada augment d’1 punt percentual en el tipus d’interès hipotecari (si es mantenen la resta de paràmetres constants), el preu de l'habitatge baixa un 5% al cap de dos anys, i també provoca una caiguda del 8% en la inversió en habitatge. A més, l’estudi adverteix que l’impacte és més gran quan es parteix de taxes d’interès molt baixes, arribant al 9% i 15%, respectivament. Aquest exercici teòric demostra l’elevada sensibilitat dels preus de l'habitatge vivenda al cost del finançament, però cal evitar fer una aplicació automàtica. L’evolució del mercat de l'habitatge es veu afectat per altres factors, a més dels tipus hipotecaris, que poden fer que la caiguda sigui més o menys intensa. El primer és l’increment acumulat dels preus de l'habitatge durant els darrers anys, i el segon, el nivell d’endeutament de les famílies. Com més elevats siguin aquests dos paràmetres, menys accessible serà la compra per als nous propietaris i més pressió hi haurà a la baixa sobre els preus de venda.

Respecte al preu de l'habitatge, Espanya és un dels països desenvolupats on menys ha augmentat des de principis del 2019 (un 6% acumulat), en compració amb països amb mercats més sobreescalfats, com els EUA (45%), el Canadà (42%) o els Països Baixos (40%), que ja estan patint reduccions dels preus de l'habitatge. La nostra situació actual no té res a veure amb la que vam viure en el moment del ‘boom’ immobiliari de principis de segle, quan els preus de l'habitatge es van multiplicar per 2,5 entre el 2000 i el 2008, en comparació amb el 19% d’augment durant el període 2014-2022.

La segona variable que cal considerar és el deute que suporten les famílies. A Espanya està al voltant del 106% de la renda disponible, similar al valor dels Estats Units (101%) i inferior al del Canadà (186%) o els Països Baixos (222%). Tampoc aquesta situació és comparable amb la que tenien les famílies espanyoles el 2007, quan el nivell d’endeutament estava en quotes del 150%, fet que les convertia en altament vulnerables davant una pujada de tipus d’interès o una caiguda de la renda familiar. Avui, aquesta renda està suportada per l’ocupació, que de moment està resistint bastant bé l’embat de la crisi energètica, a diferència del que va succeir en la crisi del 2008, quan la pèrdua d’ocupació va generar una important caiguda de la renda familiar i un fort repunt de la morositat. Mentre les famílies mantinguin la feina, les quotes hipotecàries difícilment es deixaran de pagar (amb ajudes i moratòries si s'escau).

Notícies relacionades

L’atur baixa en 27.000 persones en el millor octubre de la història

Testosterona antiprocés

Una altra bona notícia és que el sistema financer té avui menys préstecs immobiliaris de risc i els bancs estan més capitalitzats, d’aquesta manera s’evitaria que una baixada dels preus de l'habitatge pugui acabar provocant una crisi financera com la de fa 15 anys.

En definitiva, és molt probable que es produeixi una reducció progressiva dels preus de l'habitatge que dependrà, principalment, de l’increment del cost del crèdit, però que no respon a altres causes especulatives o de sobrefinançament. L’ajust dels preus representarà, bàsicament, l’adaptació a un nou entorn amb tipus més elevats (com la resta d’actius) i serà més intens i durador com més elevat i persistent sigui l’augment dels tipus d’interès. La pausa esperada del BCE i la reversió parcial de les pujades de tipus quan la inflació estigui controlada, cosa que podria succeir a partir de la segona meitat del 2023 i el 2024, serà un recolzament addicional per no viure una situació com la de la crisi del 2009, però això encara és un interrogant. Ara com ara, el sector pot absorbir una baixada puntual i moderada dels preus, fet que fins i tot seria desitjable per frenar comportaments especulatius i per recordar-nos que la inversió immobiliària no sempre és segura.