Anar al contingut

MERCAT IMMOBILIARI

Comprar i llogar: tràmits i despeses que s'han de tenir en compte

Les despeses associades a la compra d'una vivenda se situen entorn del 10-15% del seu valor

En el cas del lloguer, les despeses giren entorn de les sis mensualitats

Lara Bau

Comprar i llogar: tràmits i despeses que s'han de tenir en compte

Tant si es vol comprar o llogar una vivenda, hi ha una sèrie de tràmits i de despeses que és important preveure per poder afrontar-los còmodament, tal com aconsellen des d’Habitaclia. En molts casos, i molt especialment si es firma una hipoteca, és l’agent immobiliari o el banc el que s’encarrega de fer algun dels tràmits; no obstant, és necessari conèixer-los tots.

Les despeses associades a la compra d’una vivenda se situen entorn del 10-15% del seu valor total. Quant al lloguer, les despeses associades giren entorn de les sis mensualitats, tot i que la quantitat oscil·larà en funció de la negociació entre el client i el propietari o l’agència immobiliària.

Compra: tràmits a dur a terme

El Registre de la Propietat és una de les institucions públiques a tenir en compte tant en el moment de llogar com de comprar. És útil per obtenir tota la informació jurídica relacionada amb l’immoble, com poden ser hipoteques o embargaments associats. Aquesta informació es pot obtenir a través d’una nota simple o d’un certificat de dominis i càrregues, tots dos amb validesa legal. És important tenir també en compte el paper que juga l’ajuntament en relació amb la vivenda, ja que aquesta podria estar afectada per un pla urbanístic futur; per aquesta raó, es recomana una visita a l’administració per conèixer qualsevol afectació o inconvenient.

Una vegada conegut l’estat de la propietat, i en el cas que es decideixi comprar-lo, s’ha d’acudir al notari per escripturar la vivenda: els seus honoraris estan regulats per llei i són proporcionals al valor de l’immoble. Finalment, el nou propietari de la vivenda haurà de tornar al Registre de la Propietat per inscriure la nova escriptura de la vivenda, i la de la hipoteca, si és que se n’ha demanat una.

Finalment, és recomanable acudir al cadastre de l’ajuntament per canviar el titular: d’aquesta forma, el propietari podrà rebre i abonar anualment l’impost sobre béns immobles (IBI) i l’impost de recollida de residus.

Compra: despeses derivades

El primer a dur a terme en la compra d’una vivenda és l’abonament d’una paga i senyal o bé un precontracte de compravenda, en el qual es detallin les dades sobre l’immoble i el procediment de pagaments pactats amb el venedor.

A posteriori, s’haurà de firmar el contracte d’arres, un document regulat pel Codi Civil. Té validesa legal com una reserva juntament amb la paga i senyal o el precontracte de compravenda, i la quantitat que suposa oscil·la entre el 5 i el 15% del valor total de la vivenda; tot i que després es descompta del total a pagar. En cas que el comprador el rescindeixi, perdrà els diners; si el rescindeix el venedor, haurà d’abonar el doble del que ha pagat el client.

En la majoria dels casos, és necessària la concessió d’una hipoteca per finançar la compra. En aquest sentit, el Banc d’Espanya recomana que l’import mensual de la hipoteca no superi el 30% dels ingressos de les persones que habitaran l’immoble. En el moment de firmar la hipoteca, també serà imprescindible taxar la vivenda, una operació que duu a terme un taxador oficial per establir el preu de l’immoble segons el mercat actual. Sol costar entre 250 i 350€. La formalització del contracte de la hipoteca genera un acte jurídic documentat (AJD) que suposa un 1% de la quantitat escripturada.

En el cas que s’adquireixi un vivenda de segona mà, serà necessari pagar l’impost de transmissions patrimonials (ITP) que varia segons la comunitat autònoma de l’immoble; oscil·la entre el 5 i el 10% del valor escripturat. En canvi, si la vivenda és nova, s’ha d’abonar l’IVA: el 10% del valor escripturat si la vivenda és de caràcter general o un 4% si la vivenda és protegida. També s’haurà de canviar la titularitat dels comptadors de llum, aigua i gas, un tràmit que es fa en les empreses subministradores.

Una vegada el comprador es converteixi en el propietari de l’immoble, haurà d’assumir, a més de l’IBI i l’impost d’escombraries, el rebut de la comunitat per a les despeses de la finca i l’assegurança de la comunitat, que cobreix sinistres estructurals de l’immoble.

Lloguer: tràmits a dur a terme

En el cas del lloguer, la visita al Registre de la Propietat pot ser útil per conèixer qui és el propietari de la vivenda i en quin règim es troba i, després el contracte, per protegir l’immoble davant la venda de l’edifici o de la vivenda.

Lloguer: despeses derivades

En el moment en què sorgeix interès per un immoble, l’agència immobiliària o el propietari poden demanar a l’interessat una paga i senyal com a reserva, que posteriorment es descomptarà de la primera mensualitat o bé tornarà en cas que no es firmi el contracte. En cas que es llogui mitjançant una immobiliària, també s’haurà d’abonar una comissió, que s’haurà de pagar a mitges amb el propietari o al 100%, en funció del contracte.

Posteriorment s’ha d’abonar la fiança a l’agència immobiliària o al propietari, una quantitat que es torna quan finalitza el contracte, en cas que no s’hagi incomplert cap clàusula del contracte ni causat cap desperfecte, dany o impagament. En alguns casos, els propietaris de l’immoble també demanen un aval bancari per fer front a possibles impagaments. A més d’aquesta quantitat, serà necessari abonar la primera mensualitat del lloguer, la del mes en curs.

Una vegada l’arrendatari pugui viure ja a la nova vivenda, haurà d’assumir l’impost de transmissions patrimonials, una quantitat que es calcula segons els anys de contracte i el preu del lloguer i canviar la titularitat dels comptadors de llum i aigua. A més, se li recomana que asseguri el contingut de l’immoble (el continent ja està assegurat pel propietari).