Mercat immobiliari
Catalunya declara gran tenidor el propietari de 5 pisos en una mateixa zona tensionada
La Generalitat, a petició dels notaris, aclareix dubtes sobre els criteris per aplicar el recàrrec de l’impost de transmissions
Depèn de si es parla en termes fiscals o de regulació d’habitatge
L’immoble on resideix el propietari no es comptabilitza a l’efecte fiscal però sí en regles de lloguer
El text aclareix que les finques rústiques també obeeixen a la regla que divideix fiscalitat i habitatge
¿Quants pisos et converteixen en "gran tenidor" a Catalunya? No hi ha una sola resposta. Depèn de si es parla en termes fiscals o de regulació d’habitatge, en què els llindars canvien. Un informe de la Generalitat, que ha pogut consultar EL PERIÓDICO, resol fins a 35 dubtes que plantejaven els despatxos notarials per evitar conflictes a l’aplicar la normativa.
Segons el document del Govern, en l’àmbit fiscal, el criteri és que per al recàrrec del 20% en l’impost de transmissions patrimonials (TPO), cal tenir més de deu habitatges d’ús residencial o amb 1.500 metres quadrats construïts, sempre dins de Catalunya. No obstant, a les zones de mercat tensionat –271 municipis des del 2024– el llistó baixa a cinc immobles, amb la condició indispensable que tots siguin a la mateixa àrea declarada, fet que no quedava clar fins ara.
Actualment, Catalunya distingeix dues grans zones tensionades: una primera que agrupa 140 municipis, incloent-hi l’àrea metropolitana de Barcelona i altres àrees urbanes amb forta pressió del lloguer, i una segona amb 131 municipis addicionals, entre els quals hi ha Calafell, Roses, Aiguafreda, Breda, Cadaqués, Navàs, Òdena, Roda de Berà o Sant Esteve de Palautordera. Per tant, aquest mapa té implicacions directes: per exemple, tenir tres habitatges a la primera zona i dos a la segona evita el recàrrec fiscal, pel fet de no arribar al mínim exigit en una mateixa àrea.
La frontera canvia, però, quan es tracta de la regulació d’habitatge, com la contenció de rendes o els drets de tempteig i retracte. En aquest cas, es considera gran tenidor qui té més de deu habitatges a tot Espanya, sempre que almenys un estigui situat a Catalunya, i cinc en la mateixa àrea tensionada com en el cas fiscal.
Les fonts consultades indiquen que hi ha una doble vara de mesurar territorial perquè, segons la Direcció General de Tributs i Joc i l’Agència de l’Habitatge, que han elaborat l’informe del 24 de març del 2026, "la legislació en vigor impedeix unitat de criteri". A la pràctica, el Col·legi Notarial de Catalunya haurà de treballar "amb dos manuals: el fiscal i el d’habitatge".
Aquesta diferència entre fiscalitat i regulació de l’habitatge també es reflecteix al decidir si s’inclou o no l’habitatge habitual. El document aclareix que, a l’efecte fiscal, l’immoble on resideix el propietari no es comptabilitza per determinar si és gran tenidor. No obstant, a l’hora de fixar els límits sobre les rendes de lloguer percebudes, l’habitatge habitual sí que s’ha d’afegir al total d’immobles. És a dir, el teu habitatge habitual no suma en impostos (si ets persona física), però sí en regles de lloguer.
Evitar sorpreses
Un altre dels punts que aclareix l’informe per evitar sorpreses a les notaries és que s’aplica el principi d’independència de societats diferents. Això és, si es té el 100% d’una societat que compra quatre habitatges a la mateixa zona tensionada i amb una altra societat es compren quatre pisos més a la mateixa àrea, no s’hi afegeixen els pisos. Això a la pràctica es tradueix en el fet que es podria ser propietari dels habitatges que es vulguin en zones tensionades i no ser un gran tenidor. Cada societat té el seu àmbit d’acció i es consideren independents les unes de les altres.
L’informe també revela una escletxa fiscal en el 20% extra al TPO per a grans tenidors, atès que només s’aplica al comprar un edifici sencer si l’adquireix una única persona física o jurídica. En el cas de tenir dues societats o dos compradors, Hisenda i Habitatge les tracten com a entitats independents i aplicarà l’impost de tipus general del 10%-12% i no el 20% recarregat.
Una altra de les qüestions que inquietaven els notaris és en quin moment exacte un propietari es converteix en gran tenidor. Ara queda clar: quan surt de signar. Si s’entra a la notaria sense ser gran tenidor (10 immobles) i es compra l’onzè, aquesta operació tributa al tipus general (10%-12%). Després de l’escripturació, ja es tenen 11 immobles i et converteixes en gran tenidor. L’adquisició següent (dotzena) tributarà al 20% recarregat. En zones tensionades opera igual: el sisè et cataloga, però les compres simultànies encara paguen tipus general.
Notícies relacionadesA més, segons els aclariments del Govern, les finques rústiques també obeeixen a la regla que divideix fiscalitat i habitatge. Fiscalment, en zones tensionades només computen immobles urbans d’ús residencial. Fora de zones tensionades sí que se n’inclouen tant d’urbans com de rústics amb ús residencial (masies, cases de pagès amb cèdula). En canvi, en l’àmbit de l’habitatge, en tots els casos compten exclusivament immobles urbans d’ús residencial. Una distinció que respon a la finalitat de cada norma. Hisenda busca gravar patrimonis amplis; Habitatge, regular especulació urbana de lloguer. Amb la mateixa lògica, herències sense acceptar o obres en ruïnes, en queden fora.
En el cas de compartir propietat, no val "qui més mana" sinó que es prorrateja, i un 50%, per exemple, compta com a mig pis. I per a garatges: només dos per pis tributen al 20% si estan "lligats" a l’immoble.
