Espanya edifica 8.600 pisos protegits a l’any, enfront dels 60.000 de fa 15 anys

Les dades demostren la caiguda. La seva producció actual és ínfima: en els últims 10 anys s’han construït menys de 86.000 immobles d’aquestes característiques, a una mitjana de 8.600 per any –davant una necessitat total d’uns 700.000, segons el Banc d’Espanya–, una xifra paupèrrima si es compara, per exemple, amb els que es van aixecar entre el 1997 i el 1998 o el 2004 i el 2012, més de 159.000 i 552.000 habitatges, respectivament, en cada un d’aquells períodes, a un ritme mitjà de més de 60.000 a l’any. Per situar la comparativa a escala europea, a Espanya, el parc d’habitatge social suposa actualment l’1,3% del total d’habitatges, mentre que, a Europa, la mitjana és del 3,2%, gairebé el triple, segons dades de l’Eurostat.

La clau per a la ciutadania de l’interès d’aquest tipus d’immobles és que el seu preu és limitat, cosa que a la pràctica suposa que el seu preu sigui poc més de la meitat del que hi ha en el mercat: per exemple, a Madrid i a Barcelona, un pis en règim d’HPO de 80 metres quadrats es pot comprar per un màxim de 232.000 i 240.000 euros, respectivament, mentre que la mitjana en el mercat lliure del mateix immoble a les dues ciutats està un 50% per sobre, en 388.000 i 358.000 euros, respectivament, segons el Consell General del Notariat. Lògicament, poder optar a un habitatge a la meitat de preu (en línies generals) del que demana el mercat explica per què l’HPO és mirat com una solució al problema de l’habitatge a Espanya. Llavors, ¿què passa? ¿Les successives administracions han portat a terme un abandonament de funcions per no dedicar més recursos a construir HPO?

Cedir terreny

Convé explicar primer que dels 86.000 HPO que s’han construït i entregat des del 2015, el 79% els han aixecat promotors privats, mentre que els diferents ens de l’Administració únicament han posat en marxa el 21%, segons el Ministeri d’Habitatge. Històricament, a Espanya, el paper de l’Estat com a promotor ha sigut limitat i s’ha centrat a subvencionar o cedir terreny.

Joan Clos, exalcalde de Barcelona i ministre d’Indústria durant el Govern de José Luis Rodríguez Zapatero, en el seu llibre La vivienda social y asequible (Ediciones Asimétricas, 2024), resumeix el paradigma que es dona a Espanya: "Alguns s’han escandalitzat davant el fet que, amb la gran quantitat d’HPO construït al nostre país, diversos milions d’unitats [des del final de la Guerra Civil], el sector públic no tingui estoc d’habitatge. S’oblida que la major part ha sigut construït per entitats privades en terrenys privats. És cert que aquests habitatges van rebre diferents ajudes per a la seva promoció, però no eren ni són habitatges públics".

El principal motiu darrere de la caiguda de la producció d’habitatge protegit és la falta de capital per al seu desenvolupament. I això és així tant en l’aspecte públic, amb càrrec als pressupostos de cada Administració, com en l’aspecte privat. Quant a inversió pública, Clos apunta en el seu llibre que a Espanya la xifra d’inversió per habitant en els últims anys per a habitatge protegit és de 80 euros a l’any. Una xifra que contrasta en primer lloc a Espanya, on el País Basc i Navarra, que compten amb hisendes pròpies, destinen 450 euros per habitant i any.

En aquesta línia, tot i que les dades no coincideixin exactament, el Butlletí Especial Habitatge Social 2024, del Ministeri d’Habitatge, amb xifres de l’Eurostat, posa sobre la taula que Espanya havia invertit entre el 2007 i el 2022 menys de 47 euros per ciutadà i any en promoció de l’habitatge i foment de l’edificació, mentre que de mitjana a la Unió Europea aquesta xifra supera els 72 euros, tot i que en alguns països es depassen els 100 euros, com als Països Baixos, Itàlia, França, Dinamarca, Irlanda i Luxemburg.

Cadena productiva

Respecte al capital privat, la suma de fons propis i deute que manegen avui dia els promotors és molt inferior a la de dècades passades, especialment durant els anys de la bombolla. José García Montalvo, catedràtic de la Universitat Pompeu Fabra, posa xifres a aquesta realitat: "L’any 2007, el saldo viu dels crèdits al sector de la construcció i l’activitat immobiliària suposava el 44% del producte interior brut (PIB). Ara, amb prou feines és el 7%. Aquests fons evidentment es distribuïen a través de tota la cadena productiva, una part a l’habitatge lliure, però també al protegit".

L’esclat de la bombolla el 2008 a Espanya va volatilitzar els ingents recursos que es destinaven llavors a la construcció d’habitatge, que es movien no només en la banca privada, sinó sobretot a través de les caixes d’estalvis, una mena de mixt entre entitat financera privada i banc públic. Les caixes "havien de destinar un determinat percentatge dels seus recursos aliens –l’establert pel Ministeri d’Hisenda– a finançar la construcció i adquisició d’habitatges protegits, oferint aquests fons a tipus d’interès inferiors als de mercat, però van canalitzar cap a aquest sector part dels seus recursos de lliure disposició, de tal manera que el mercat immobiliari es va convertir en un dels segments fonamentals del seu negoci", assenyala Alfonso Fernández Carbajal, economista de la Universitat d’Oviedo, en l’article La política de vivienda en España durante el franquismo, publicat en la revista científica Ciudad y Territorio.

Notícies relacionades

Junts s’oposa al decret del Govern i presenta una llei per apujar les pensions

Habitatge i guerra comercial, inquietuds de les empreses

Algunes fonts ressalten que a finals de juny del 2009 el saldo total de crèdits per a habitatge amb garantia hipotecària superava els 600.000 milions d’euros. La crisi i posterior rescat de les caixes van causar la desaparició de mig centenar d’entitats que podien finançar la construcció d’HPO. Addicionalment, la crisi va devastar bona part del teixit industrial que suportava aquests volums de producció d’HPO. Montalvo explica: "Algun es pregunta com Espanya va ser capaç d’acabar el 2004 la construcció de més de 640.000 habitatges i ara ben just superem els 100.000 o 120.000. Després de la crisi, moltes promotores i constructores van fer fallida i van desaparèixer. Molts dels que col·laboraven físicament en la producció d’HPO no ho van poder continuar fent, perquè el sector va quedar laminat i reduït".

¿Falta terreny per construir més HPO? Tal com va recollir EL PERIÓDICO en la seva última entrega de Repte habitatge en 12 mesos, Espanya té terreny per a 1,8 milions d’habitatges, però la burocràcia impedeix construir-los, Espanya compta a priori amb terreny urbanitzable més que de sobres per construir diversos milions d’habitatges i no és necessari reclassificar-ne més, excepte en ubicacions concretes. No obstant, aquests terrenys han d’afrontar llargs terminis i burocràcia per poder iniciar la seva construcció: concretament, el 74% del terreny construïble encara no està urbanitzat, segons un informe recent d’Atlas Real Estate Analytics, fet que dilata el temps fins a 10, 15 o, fins i tot, 20 anys fins que les primeres cases siguin una realitat.