El BCE estima que la sobrevaloració de la vivenda a Espanya s’eleva ja al màxim en 16 anys

La sobrevaloració de la vivenda a Espanya a ulls de l’autoritat monetària va marcar un màxim històric del 33,3% de mitjana en el tercer trimestre del 2007, en ple pic de la bombolla immobiliària. Després de l’esclat, va començar a baixar de forma accelerada. De fet, la caiguda dels preus va provocar que, malgrat la caiguda de la renda disponible de les llars per l’alça de l’atur i el descens dels salaris, el mercat registrés infravaloració entre l’últim trimestre del 2011 i l’últim del 2019. És a dir, que durant vuit anys la vivenda a Espanya va valer menys del que les famílies podien pagar.

El nivell d’infravaloració (-17,3%) es va produir el juny del 2013, el punt més baix de les crisis financera i del deute públic espanyol. Des d’aleshores, la vivenda ha encadenat un camí alcista que el va portar a sortir de la infravaloració a principis del 2020 i a assolir actualment la seva més gran sobrevaloració en 16 anys. De fet, aquesta sobrevaloració mitjana del 16,8% va superar en el segon trimestre la del conjunt de la zona euro (9,8%, amb un interval d’entre el 20% i el 0%), com passa des delsetembre del 2024 per primera vegada des del mateix mes del 2011.

Canvi de tendència

El Banc d’Espanya també estima que la vivenda al país és més cara del que les famílies poden pagar, però de forma més moderada que el BCE. Així, calcula una sobrevaloració mitjana del 9,35% al tancament del segon trimestre (amb un màxim del 12,67% i un mínim del 5,35%). Segons consta a l’informe d’estabilitat financera que va publicar aquest dijous, els indicadors de sobrevaloració de la vivenda entre el 2021 i el 2024 «es van mantenir estables en nivells lleugerament positius, a causa que l’augment dels preus de la vivenda en aquell període va ser compensat per una recuperació similar de la renda de les llars». No obstant, els esmentats indicadors han girat a l’alça aquest 2025 fins a un nivell similar al de mitjans del 2003 (10,73% de mitjana, amb un interval del 16,98% al 2,24%), però molt inferior als màxims del 2007 (23,8% i interval del 13,13% al 46,7%).

Les diferències entre els dos bancs centrals es deuen al fet que utilitzen diferents metodologies. L’estimació del BCE es basa en quatre mètodes de valoració diferents que determinen si els preus estan en línia o no amb el seu valor mitjà des del 1996, amb els principals factors que incideixen en aquests (com els tipus d’interès, el PIB o l’estoc de vivenda disponible), i amb l’evolució dels ingressos de les famílies (i el que s’estima que és financerament convenient que destinin al pagament de la hipoteca o el lloguer, normalment entorn d’un 30% de la renda disponible).

Els càlculs del Banc d’Espanya, per la seva banda, es basen en quatre mètodes de valoració més, que tenen en compte factors com la renda disponible de les llars, el nivell dels tipus d’interès, la relació entre el crèdit i el PIB, o l’evolució passada dels preus. En qualsevol cas, s’ha de tenir en compte que els dos organismes supervisors mesuren la sobre o infravaloració de la vivenda des del punt de vista de l’estabilitat del sistema financer, com és la seva competència, i no des de la perspectiva del problema social que suposa la creixent dificultat d’accés a la vivenda.

Per sota de la bombolla

Notícies relacionades

Per què el teu discurs "verd" només val amb fets (i com aconseguir-los)

El Sabadell obté un benefici rècord de 1.390 milions fins al setembre

Sigui com sigui, les estimacions dels dos organismes confirmen que el problema d’accés a la vivenda a Espanya va en augment, per més que els supervisors sostinguin que no es pugui parlar d’una bombolla immobiliària com la que va esclatar el 2008. El creixement anual mitjà dels preus immobiliaris va ser del 12,5% en el primer semestre d’aquest any, davant la mitjana del 4% del 2023 i del 8,4% del 2024, a causa del «vigor de la demanda i la relativa rigidesa de l’oferta». Això sí, si es té en compte l’efecte de la inflació (que fa que una quantitat passada equivalgui avui a una xifra més gran), els preus segueixen encara un 17,7% per sota del màxim assolit a l’inici de la crisi financera global del 2008.

El Banc d’Espanya, així mateix, utilitza un altre «indicador sintètic» –a més de l’indicador de sobrevaloració– que permet una «avaluació més completa de la possible acumulació de riscos al mercat immobiliari, al considerar tant factors d’oferta com de demanda» (situació financera de les llars, condicions creditícies, valoració de vivenda i activitat immobiliària real). Aquest indicador, «mostra un augment de les vulnerabilitats del mercat immobiliari des del 2024, tot i que aquestes encara se situen en nivells significativament inferiors als dels anys previs al 2008». Així, se situa actualment entorn del 0,41, en línia amb els nivells de finals del 2018 (0,4) i molt inferior al màxim de desembre del 2006 (0,87).