La lletra petita de la proposta del PP de desbloquejar la construcció de nou milions de vivendes

Precisament, la resposta de l’Executiu va ser que el mateix PP va impedir una reforma de la regulació del sòl que ja havia sigut aprovada en el Consell de Ministres i va haver de ser retirada del diari de sessions al cambra baixa al no disposar dels suports, més enllà que va ser valorada positivament per ajuntaments i comunitats populars, però llavors el partit d’Alberto Núñez Feijóo va prioritzar una derrota parlamentària del Govern que tirar endavant el canvi legislatiu.

Més enllà del posicionament polític de la PNL, Juan Bravo, vicesecretari d’Hisenda, Vivenda i Infraestructures del PP, va llançar xifres en la seva intervenció i va assegurar que «a Espanya hi ha 9,3 milions de vivendes previstes en terres amb planejament urbanístic aprovat, però al voltant de 6,8 milions d’aquestes estan en terrenys que no han sigut desenvolupats, com a terres urbanitzables delimitats o urbans no consolidats». La pregunta, llavors, és: ¿Hi ha a Espanya sòl per construir nou milions de cases? ¿Per què no es porten a terme? Quina és la lletra petita d’aquests pisos?

No hi ha sòl en què construir tant

La realitat és que avui dia no existeix aquest sòl on construir habitatge o, almenys, encara no es pot perquè no ha complert tots els procediments urbanístics perquè estigui permès, que en alguns casos es poden demorar anys, fins i tot lustres. D’aquí la proposta del PP, que busca simplificar i digitalitzar processos o establint mecanismes excepcionals en zones amb un mercat en desequilibri. No obstant, el principal partit de l’oposició amb prou feines ha concretat com es podria fer i genera en el sector la sensació que les seves propostes són paper mullat. En canvi, la llei de sòl del PSOE –molt similar a un esborrany que no va arribar a les Corts de l’època de Mariano Rajoy– impedia que un instrument decaigués per un defecte formal que pogués ser esmenat, una cosa que sí que suposaria un estalvi de terminis a l’hora de liberalitzar nous terrenys en què construir.

La proposta de la formació conservadora és activar, d’una banda, el sòl urbà no consolidat, que a la pràctica són bosses de terreny on un ajuntament ha aprovat de forma inicial la construcció d’un nou barri, però les obres bàsiques per a aquestes no s’han dut a terme. Generalment, si aquestes obres no s’han emprès és perquè no hi ha interès o demanda per a les futures vivendes. Sense anar més lluny, en ciutats com Madrid hi ha terreny d’aquestes característiques, però tot està marxa per convertir-se al més aviat possible en sòl finalista, fita a partir del qual sí que es pot arrencar la fase d’edificació.

L’altre tipus és el sòl urbanitzable sectoritzat, que està encara en un estat previ a l’anterior. Aquí simplement existeix un pla general d’ordenació urbana (l’instrument bàsic de qualsevol ajuntament per delimitar i ordenar una ciutat) que obre la possibilitat que aquest terreny pugui convertir-se en un nou barri –tot i que la seva aparença sigui de rústic–, però abans haurà de complir tots els tràmits urbanístics necessaris. Allà hi ha el ‘quid’ de la qüestió: els terminis per complir aquesta burocràcia, en la qual el PP tampoc fa cap proposta a escala nacional, tot i que algunes de les comunitats i ajuntaments que govern sí que han posat eines sobre la taula.

Més de 10 anys per poder construir

Per convertir un sòl sectoritzat en urbà no consolidat és necessària l’aprovació d’un pla parcial, que no deixa de ser un pla de com serà el futur barri, quantes vivendes tindrà o que dotacions i infraestructures necessita. De mitjana, aquesta norma tarda a aprovar-se entre un i tres anys. Posteriorment, es necessita un projecte de reparcel·lació i d’urbanització, que es tarda entre un i dos anys a aprovar-se, segons un informe publicat fa mesos per l’Associació de Promotors i Constructors (APCE) i la consultora Colliers. Quan això passa, comencen les obres d'urbanització, que tarden entre un i tres anys.

L’esmentat estudi apunta que el temps mitjà per desenvolupar un nou barri és d’entre deu i quinze anys, tot i que els terminis poden demorar-se fins a vint o més. Per exemple, a Madrid, El Cañaveral va tardar deu anys a ser sòl finalista, però, per exemple, La Sagrera PAU 1, a Barcelona, va començar la seva tramitació el 2007 i la seva urbanització encara està ara portant-se a terme. En altres latituds, com València, Turianova va tardar quinze anys a disposar llicència per començar a construir habitatges, mentre el Districte Z de Màlaga es va demorar divuit.

Notícies relacionades

L’hotel que mira a la immensitat de Barcelona

El ‘boom’ dels fixos discontinus polemitza les estadístiques de l’atur

La patronal va identificar en aquest informe diverses casuístiques que demoren la transformació de sòl, sense que cap sigui tractat de forma concreta en la proposta del PP. Entre aquestes, les queixes dels promotors hi ha la complexitat regulatòria derivada que les competències estiguin dividides entre diferents administracions, la multitud de supòsits pels quals un planejament pot anul·lar-se, la falta de finançament per a aquesta activitat, la confusió que genera en molts casos la normativa, la lentitud en la tramitació per part de les administracions públiques i que, en moltes ocasions, un canvi de govern en un ajuntament pot implicar modificacions.

D’altra banda, la realitat és que molts dels immobles que podrien construir-se dins dels sis milions esmentats pel vicesecretari d’Hisenda, Habitatge i Infraestructures del PP estan on a priori no hi ha prou demanda. Per exemple, a la Regió de Múrcia podrien posar-se en càrrega més de 660.000 vivendes, mentre a Madrid, amb un mercat més saturat, tot just 424.000. Mateix cas és de Castella-la Manxa, amb capacitat per a 814.000 unitats, davant les menys de 527.000 de Catalunya, segons un recent informe publicat per l’escola de negocis OBS Business School.