Guerra de fons per controlar la promoció d’habitatges a Espanya

Les negociacions de Neinor Homes amb el nord-americà Castlelake per adquirir Aedas Homes amb el suport d’Apollo han encès una guerra de fons pel control del mercat promotor espanyol, un sector molt poc concentrat –les grans empreses amb prou feines copen el 10% del mercat– i caracteritzat per bons fonamentals: Espanya amb prou feines produeix entre 100.000 i 120.000 vivendes a l’any, quan la demanda mesurada en creació de llars és el doble.

La venda d’Aedas Homes, encarregada per Castlelake l’any passat a Deutsche Bank, suposarà l’operació corporativa més gran d’una promotora des de l’esclat de la bombolla, tot i que no la primera, ja que des de la recuperació d’aquest sector a partir del 2014 hi ha hagut un fort ball de fons. L’últim en sortir ha sigut Bain Capital, que va vendre el 10% d’Habitat Inmobiliaria i va cedir la gestió de tota la cartera d’actius precisament a Neinor Homes, després de set anys d’inversió, a més de traspassar la cartera de sòls a Aedas Homes. La decisió que va prendre Bain va ser conseqüència d’un problema comú que viuen els fons presents al sector, desinvertir una vegada complert el seu cicle.

Moviments sense èxit

Bain Capital –que només es va trobar amb una oferta a la baixa d’Aedas quan va voler vendre Habitat– no en va ser capaç, però fins ara tampoc ho havia sigut Castlelake, que ha intentat sense èxit col·locar la seva participació en Aedas Homes en diverses ocasions. L’última vegada amb Starwood i Hines, tot i que sense èxit. Anteriorment, Värde Partners va ser un altre dels fons que va patir una crisi d’il·liquiditat: no va aconseguir treure a borsa Via Célere ni vendre-la al mercat, malgrat que va explorar una operació de fusió amb Neinor. Ara, després d’haver desinvertit part de la cartera, aquest vehicle última una recapitalització de la promotora de la mà d’un altre, en aquest cas CBRE Investment Management.

En els últims anys, les diferents promotores han jugat a convertir-se en líder del mercat. Aedas Homes i Castlelake ho havien aconseguit fins ara: la promotora va entregar al seu últim exercici fiscal més de 5.200 milions, una quota de mercat superior al 5%, i ha aconseguit facturar durant dos anys consecutius més de 1.100 milions, tota una fita al sector. No obstant això, Castlelake ha esgotat amb escreix el seu cicle d’inversió i ha de desinvertir, cosa que podria aprofitar la seva rival Neinor Homes, que està participada per l’europeu Orion Capital Managers, l’hispanobritànic Stoneshield i l’israelià Adar, que, a més d’Habitat el 2024, ja va comprar Quabit el 2021.

Notícies relacionades

El PIB de l’economia espanyola creix el doble que el de la zona euro

Bon Preu creix un 7% i supera els 2.400 milions de facturació

La unió de Neinor Homes i Aedas Homes donaria un gegant capaç de posar al mercat prop de 7.500 habitatges l’any, xifra rècord a Espanya, tot i que ínfima a escala europea.

Darrere d’aquest ball d’accionistes s’hi amaguen també dos models antagònics d’entendre i treballar la promoció residencial. En un costat es troba el model clàssic, representat per Aedas, Metrovacesa o Habitat, que consisteix a comprar sòl, posar-lo en balanç i posteriorment desenvolupar-lo per obtenir els retorns una vegada es venen i s’entreguen els habitatges. L’altre model és el de plataforma de gestió, en el qual el promotor no té fons propis –el capital l’aporta un soci capitalista– i la promotora rep comissions per cada fita que aconsegueix, model que ha encapçalat Neinor Homes, però que han assumit altres companyies, entre elles la mateixa Aedas.