Nuvolades després d’una pujada desbocada en la vivenda

La tornada de la mobilitat internacional ha propiciat la recuperació del mercat de no residents que busquen una segona vivenda a la costa valenciana. Tanmateix, comencen a aparèixer nuvolades que fan témer a alguns experts que siguem davant l’inici del canvi de cicle després d’haver arribat al pic en vendes i en preu. L’increment dels costos de construcció amb pujades del preu del maó del 300% ja ha portat alguns promotors a frenar els seus projectes a la capital del Túria per no promoure pèrdues. L’alça del preu de la vivenda està bloquejant l’accés a la compra a les famílies i ha donat ales als inversors que adquireixen els immobles per llogar-los. El sector tem que el remat el faci la pujada de tipus d’interès perquè reduirà la capacitat de compra.

Nora García, presidenta de l’Associació d’Immobiliàries del País Valencià (Asicval), assegura que després d’una arrencada d’any amb un gran ritme d’operacions temen una certa desacceleració. «Preveiem, i seria lògic, que comenci el descens. La gent no pot comprar als preus a què s’estan posant els pisos. La pandèmia ha provocat un comportament il·lògic del mercat. Si baixa la demanda, cauran els preus», adverteix.

El director de la Càtedra de l’Observatori de la Vivenda de la Universitat Politècnica de València, Fernando Cos Gayón, té una visió més optimista i creu que el mercat no se’n ressentirà a curt termini malgrat les amenaces que estan sorgint perquè la demanda de vivenda és molt alta. «A la ciutat de València la pressió de la demanda és molt forta», remarca. Cos Gayón afegeix que la inflació ha sigut sempre un incentiu per invertir «en maó com a valor refugi. Tot aquest any i el que ve el sector continua creixent», apunta.

El responsable de la Càtedra de l’Observatori de la Vivenda admet que hi ha variables que condicionaran el mercat de la vivenda, com l’evolució de la guerra a Ucraïna o les decisions que prenguin els bancs centrals amb la pujada de tipus, tot i que creu que, per exemple, als Estats Units la Reserva Federal (que aquesta setmana ha aprovat una alça de 0,75%) està sobreactuant perquè un increment molt alt del preu dels diners «frena l’economia». «Sobretot, dependrà de com afecti l’economia mundial la guerra a Ucraïna», aventura.

Els preus encara no han arribat als nivells de la bombolla, tot i que s’hi acosten. Vicente Díez, portaveu de l’Escola d’Agents de la Propietat Immobiliària (API) de València, considera que això dona encara un marge per esprémer el cicle immobiliari. «Els preus tenen encara entre un 10% i un 15% de recorregut. A més, el mercat estranger s’ha reactivat després de dos anys aturat per les limitacions de mobilitat. Un tercer punt per mantenir l’optimisme és que en aquests moments d’inestabilitat i inflació disparada la vivenda és un valor refugi perquè no hi ha res millor», defensa Díez. 

Per contra, els agents immobiliaris reconeixen les amenaces que poden llastar els bons resultats que està registrant fins ara el mercat immobiliari. «El principal risc és la pujada dels tipus d’interès, perquè resta capacitat de compra a les famílies. Amb els mateixos diners només poden optar a vivendes més econòmiques. El preu de compra d’una vivenda també depèn del finançament», remarca el portaveu dels API.

L’escalada de l’euríbor aquest mes de juny és imparable. L’indicador va marcar dimecres l’1,067%, i va superar l’1% per primera vegada des de juliol del 2012. Tot i que aquest indicador va començar a pujar a principis d’any, en els últims dies ha accelerat el ritme d’ascens. Aquesta pujada implica un sobrecost d’entre 800 i 1.400 euros en una hipoteca mitjana. 

Un altre factor negatiu és la durada del cicle immobiliari. «Fa vuit anys que pugen les vendes i els preus. Els cicles immobiliaris no van gaire més enllà. Els pisos no baixaran de cop un 10%, però sí que es frenaran les pujades dels últims mesos. Creiem que el 2023 es produirà el canvi de cicle i potser s’ajusten els preus, però no tindrà res a veure amb el que va passar el 2008», remarca el Col·legi d’API de València.

Els taxadors també preveuen una frenada en el preu de la vivenda durant els pròxims tres anys després de la pujada que ha experimentat en els últims 12 mesos. El cost dels immobles s’ha incrementat l’últim any un 18% al País Valencià, segons dades del Consell General del Notariat. Euroval, la cinquena taxadora d’Espanya, explica que en els últims mesos s’ha produït un «efecte xampany» per la demanda de milers de famílies valencianes que van descobrir durant el confinament que la seva vivenda no els agradava. Els analistes de la taxadora consideren que aquest fenomen està passant i preveuen que la vivenda amb prou feines pujarà un 2,4% entre el 2022 i el 2024 al País Valencià. 

Notícies relacionades

La Generalitat refinança amb sis bancs 3.500 milions d’euros de deute i s’estalviarà 127 milions

La lletra petita de la proposta del PP de desbloquejar la construcció de nou milions de vivendes

En qualsevol cas, la situació actual és que no hi ha prou immobles en el mercat. «Més que la pujada dels tipus d’interès em preocupa que no hi ha pisos. Totes les immobiliàries ens estem quedant sense propietats. No hi ha prou oferta per atendre tanta demanda», afirma Cristina Recasens, fundadora de Recasens Real Estate. A més, els inversors estan reescalfant el mercat amb l’adquisició de vivendes destinades al lloguer. Recasens assegura que un pis de menys de 70 metres quadrats en un estat acceptable al centre de València ronda els 175.000 euros perquè als inversors els surten els números.

Tanmateix, la compra per a lloguer també té els seus riscos. «En època de crisi el maó és un valor refugi, però els últims canvis legislatius que han donat més drets als inquilins preocupen alguns inversors, que ara aposten pels locals comercials. Crec que s’equivoquen perquè és molt més interessant invertir en vivenda», remarca Nora García.