Barcelona, Berlín i San Francisco destapen els errors de la nova llei de vivenda

El Govern central dona llum verda aquest dimarts a la Llei de Dret a la Vivenda, una norma que arriba un mes després del previst al Consell de Ministres pels dos informes desfavorables que ha emès el Consell General del Poder Judicial (CGPJ). Malgrat que aquestes revisions no són vinculants, posen en evidència les limitacions a nivell de drets dels propietaris i competències de les comunitats autònomes, però, finalment, el Poder Judicial va aprovar el document preceptiu de l’avantprojecte. 

L’òrgan de govern dels jutges no ha sigut el primer a posar en dubte les iniciatives d’aquesta nova norma, la més important que ha impulsat la ministra de Transport, Mobilitat i Agenda Urbana, Raquel Sánchez, des que va assumir el seu càrrec l’estiu passat. Aquesta llei de vivenda, que haurà de passar per les cambres legislatives, compta no només amb debilitats en el pla legal, sinó també en l’econòmic, al no corregir errors dels quals experts i autoritats nacionals ja van alertar en revisions teòriques de polítiques similars que es van publicar fins i tot abans que el Govern posés en marxa el seu avantprojecte de llei.

La literatura de les mesures d’intervenció en el mercat de la vivenda s’ha anat nodrint de l’experiència que han generat normes que comparteixen iniciatives amb què el Govern vol portar ara al Congrés dels Diputats. Berlín, París, San Francisco, Barcelona i altres grans capitals van obrir el debat sobre mesures governamentals o locals en aquesta matèria que no sempre han resultat beneficioses per als propietaris, els arrendataris o el mercat, principalment perquè l’oferta de les vivendes de lloguer es deprimiria.

De fet, el Banc d’Espanya ja va presentar el 2020 una revisió de l’experiència internacional en què qüestionava les conseqüències que han implicat diferents polítiques d’aquest tipus, com el control de preus a les vivendes arrendades en les conegudes com «zones tensades», eines per incentivar l’oferta privada i la provisió d’oferta pública de vivenda de lloguer, en la qual Espanya, amb un 2,5%, va sis punts per darrere de la mitjana de la Unió Europea (9,3%) i molt allunyada del 30% dels Països Baixos i del 24% d’Àustria, com reflecteixen dades del Butlletí Especial de la Vivenda Social del 2020. Així, el Banc d’Espanya corregia, sense saber-ho, la llei de vivenda del Govern.

Control de preus

La llei que més s’assembla a nivell internacional a la de l’Executiu en l’aspecte del control de preus és la impulsada per l’alcaldessa Ada Colau a Barcelona, ja que està dissenyada perquè el Consistori actuï a partir de l’esforç invertit pels arrendataris per pagar un lloguer partint dels seus ingressos, i no com les lleis de limitació de preus més clàssica, que definirien un límit en el preu de la renda.

Aquest instrument, centrat a dotar de garanties els inquilins perquè les seves vivendes no pugin de preu a curt termini i a permetre a les llars de rendes més baixes accedir al mercat privat del lloguer, pot provocar a mitjà i llarg termini que es redueixi el benestar social, com manifesten María Laffaire i Pablo Tucat en un estudi del juny del 2021. Els controls de preus del lloguer no són nous. De fet, es van introduir als països europeus durant la Primera Guerra Mundial i als Estats Units van emergir quan el país va entrar en la Segona Guerra Mundial. En les següents dècades es reproduir a nivell local a San Francisco i Los Angeles i, en els últims anys, a les principals metròpolis globals pels increments en els preus. 

Els lloguers a Espanya, especialment a les grans àrees metropolitanes, com Madrid i Barcelona, «han crescut molt per sobre de l’evolució del nivell general de preus i salaris, fet que augmenta el risc de sobreesforç de les llars», sostenen Laffaire i Tucat. L’augment en els últims deu anys de la demanda de la renda de vivendes, sobretot en persones joves, que «utilitzen el lloguer en més proporció que les generacions anteriors per emancipar-se», ha derivat en el fet que el nivell del mercat sigui ara a Espanya «alt», segons explica per a EL PERIÓDICO DE ESPAÑA el sociòleg i coeditor a Politikon Jorge Galindo, que junt amb Natalia Collado i Ángel Martínez va publicar per a ESADE l’article ‘¿Servirà la nova Llei de Vivenda per millorar el lloguer a Espanya?’.

L’experiència recent més rellevant sobre limitacions al creixement de les rendes del lloguer a Europa és la d’Alemanya. En aquest país, el Govern va introduir a escala federal el juny del 2015 el denominat Mietpreisbremse, una nova eina que tenia per objectiu explícit frenar el creixement dels lloguers de vivenda segons recull el document del Banc d’Espanya. Els problemes d’accés a la vivenda de lloguer persisteixen anys després en algunes de les ciutats més dinàmiques d’Alemanya, especialment a Berlín, que concentra bona part dels fluxos migratoris i on la producció de vivenda és incapaç d’absorbir el creixement de la demanda.

Per la seva banda, a Barcelona, malgrat que no ha passat prou temps per avaluar les conseqüències de la política de l’Ajuntament, «tot apunta que a curt termini, si la llei ha tingut algun efecte, ha sigut contrari al desitjat», indica José María Raya a l’article ‘Efectes de la pandèmia al mercat del lloguer: ¿és convenient una norma de regulació de preus?’. Segons dades del 2020 de Tecnocasa, la caiguda del preu de lloguer per metre quadrat a Barcelona va ser del 4,7%, 0,8 punts percentuals menor a l’observada a Madrid, que actualment no disposa d’una regulació en aquest sentit, així que, per Raya, «no s’aprecia cap efecte significatiu». No obstant, aquests descensos s’emmarquen en el primer any de la pandèmia, per la qual cosa podrien ser diferents dels d’una situació ordinària. 

Per tant, l’experiència històrica en les economies avançades evidencia que «la fixació administrativa d’un preu del lloguer de vivenda inferior al preu de mercat produiria una reducció en l’oferta de lloguer», assenyalen David López-Rodríguez i María de los Llanos Matea a l’informe del 2020 del Banc d’Espanya ‘La intervenció pública en el mercat del lloguer de vivenda: una revisió de l’experiència internacional’. El límit de preus donaria als propietaris més incentius per posar els seus immobles a la venda en comptes d’arrendar-los i, al seu torn, rebaixaria l’interès per invertir en la construcció o en la rehabilitació i manteniment de vivendes destinades al lloguer. Aquesta reducció de l’oferta tendiria, a més, a augmentar els preus del lloguer en els segments del mercat no regulats, sobretot en contextos d’augment de la demanda, i portaria a una injustícia redistributiva a les zones regulades davant les àrees frontereres no regulades.

Bo jove

El 18 de gener, el Consell de Ministres va donar llum verda al bo de lloguer per a joves menors de 35 anys amb ingressos no superiors a tres vegades l’Indicador Públic de Renda d’Efectes Múltiples (IPREM), és a dir, 24.318,78 euros anuals en 14 pagues, segons les dades actualitzades del 2022. Aquesta ajuda de 250 euros al mes durant dos anys podran rebre-la aquells inquilins les rendes de vivendes que no superin els 600 euros mensuals o els 900 euros en alguns supòsits acordats en la Comissió de seguiment formada pel Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana i la comunitat autònoma corresponent. En el cas dels lloguers d’habitació, aquests límits de preu seran de fins a 300 euros per habitació, però aquesta quantitat podrà elevar-se fins als 450 euros.

D’acord amb els estudis realitzats per nombrosos experts nacionals i internacionals des de fa més de dues dècades –Eriksen & Ross, 2015; Fack, 2006; Gibbons & Manning, 2006; Sayag & Zussman, 2018; Susin, 2002– aquest tipus d’ajudes a col·lectius amb rendes baixes es tradueixen en increments en els preus de les vivendes de lloguer, així que els beneficiaris reals del bo jove passarien a ser els propietaris dels immobles, ja que «disposen d’informació sobre els seus inquilins que els permetria identificar aquells que poden sol·licitar la prestació», asseguren Collado, Martínez i Galindo en el seu estudi per a ESADE. Aquest extrem ja es va donar a França a finals del segle passat, on els propietaris van absorbir el 78% de l’ajuda; al Regne Unit, entre el 60% i el 66%, com a conseqüència de les reformes en aquest àmbit en la dècada dels 90; o a Nova Zelanda a principis dels 2000, on van captar el 36% dels subsidis. 

Aquesta mesura no només ha sigut ineficaç en altres països, sinó que a Espanya ja va tenir una experiència desfavorable sobre la qual ni el Govern ni la ministra Raquel Sánchez semblen haver volgut reflexionar. El 2007, amb José Luis Rodríguez Zapatero com a president, ja es van implementar polítiques similars, com l’anomenat xec vivenda del qual, segons exposen Collado, Martínes i Galindo en el seu ‘paper’, «no existeix evidència empírica que estudiï el grau de translació a preus que va tenir la mesura». 

Per tant, es tracta d’una política descartable en el context global i en l’espanyol, però crida, a més, l’atenció que es tracti d’una mesura infrafinançada en termes molt evidents. D’acord amb l’Enquesta de Condicions de Vida (ECV), el 2020 a Espanya hi havia 818.000 joves emancipats que complien els requisits per sol·licitar aquest bo jove, dels quals fins a 471.000 vivien en llars on només ells eren elegibles per a l’ajuda, mentre que 270.000 convivien amb una altra persona que també complia tots els requisits. Totes les xifres de possibles beneficiaris que es valorin seran molt superiors a les expectatives de l’Executiu de coalició, que apunta que només podran rebre’l entre 60.000 i 70.000 persones.

Amb el bo jove passa una cosa similar al que va succeir amb l’IMV. Era una política «ambiciosa», diu Galindo, però, per requisits, problemes d’accés a la informació i de discriminació discrecional amb decisions de les administracions públiques encarregades d’implementar-la, és a dir, de les comunitats autònomes, «ha arribat a bastanta menys gent de la que hauria pogut arribar». 

Vivenda buida

La Llei de Dret a la Vivenda contempla un recàrrec fins a un màxim del 150% en l’Impost sobre Bienes Immobles (IBI) als immobles d’ús residencial desocupats amb caràcter permanent. Aquest gravamen «es podrà aplicar a aquelles vivendes buides durant més de dos anys, amb un mínim de quatre vivendes per propietari, tret de causes justificades de desocupació temporal», estableix el text de l’avantprojecte.

Per Jorge Galindo, l’efecte d’aquest instrument serà més limitat en llocs on hauria de ser més ampli, és a dir, a les grans ciutats «on tenim els problemes d’accés més importants», i no a Ourense o a Lugo, que són les províncies amb més percentatge de vivenda buida. Per als propietaris de Madrid, Barcelona, Palma, València i Sevilla hi ha un incentiu molt més important que a Ourense per rehabilitar una vivenda desocupada, per preocupar-se de buscar immobiliària i per escollir un inquilí, per la qual cosa l’efecte de la mesura que proposa el Govern seria limitat i no suposarà l’augment en l’oferta que necessitem per millorar el desbalanç entre oferta i demanda», afirma.

A més, Galindo recalca que ja existeix un impost implícit a les vivendes buides no mobilitzades, perquè hi ha una tributació de rendes imputades en l’IRPF que «ja per si sola suposa un càrrec per als propietaris» d’aquest tipus d’immobles. El Banc d’Espanya assegura, després d’analitzar les experiències sobre aquest tipus de gravàmens a França, el Regne Unit i Espanya, que l’evidència empírica sobre l’impacte d’aquestes polítiques fiscals sobre l’oferta de vivenda de lloguer és «escassa i molt dependent de les característiques idiosincràtiques dels mercats locals» sobre els que s’apliquen.

Espanya es troba bastant endarrerida dins de l’entorn europeu en la implementació de polítiques d’accés a vivendes de lloguer social, que, no obstant, han sigut eficaços per facilitar l’accés a la vivenda a preus moderats per a les llars de menor renda, afirmen Laffaire i Tucat. El Govern té per objectiu crear, ampliar i millorar el parc públic de vivenda de lloguer i garantir-ne una gestió efectiva, tal com reconeix en l’avantprojecte de llei.

Notícies relacionades

Sabadell insisteix que l’OPA del BBVA és «dolenta» malgrat la millora del preu

El BBVA eleva un 10% l’opa i evita que els accionistes del Sabadell que l’acceptin paguin impostos

«La qüestió és que no només cal arribar a tenir aquesta vivenda social, sinó que cal fer-ho amb criteris d’inclusió raonables», a fi d’evitar que s’arribi als problemes d’exclusió que experimenten els parcs d’immobles de lloguer social en països com França. Per a això, l’Executiu ha de garantir, assenyala Galindo, que l’oferta és atractiva i que les vivendes socials poden competir amb les zones on es troba la demanda ara mateix, és a dir, als barris amb bones escoles, transports públics i altres serveis. 

El coeditor de ‘Politikon’ proposa establir sistemes de bonificació perquè el sector privat tingui incentius per construir vivendes socials, per exemple, «promocionant l’alta densitat i destapant els límits d’altura que hi ha en algunes parts a les ciutats», de manera que la rendibilitat del metre quadrat a l’hora de construir sigui més elevada i es pugui construir més vivenda al mateix espai, «que és el que necessitem», recalca.