Marín: «Els préstecs s’han convertit en un vestit a mida. Ahir en vaig firmar un al 0,65%»

¿Quins canvis va introduir la llei aprovada el 16 de juny de fa dos anys?

El canvi principal va ser la millora de la informació als ciutadans. L’objectiu fonamental és donar seguretat jurídica al consumidor i establir els límits del que poden fer els bancs. Pel que fa als notaris, estableix un sistema d’atorgar informació al consumidor molt diferent del que existia fins aleshores. Fins que es va publicar la llei, era el banc el que havia d’informar el client de les condicions del préstec. Segons algunes sentències del Tribunal Suprem, la informació que donaven els bancs no era prou clara, per la qual cosa van aparèixer les sentències favorables als clients sobre clàusules terra o operacions multidivisa, per exemple. 

¿Quin era el paper del notari abans del 2019?

El notari explicava les condicions del préstec, però el Suprem considera que no era suficient. Però és cert que hi havia una allau d’informació i si prèviament el banc no havia informat bé, lògicament aquest client podia arribar a firmar una cosa que no tenia capacitat per assimilar en la seva totalitat. La culpa no era del notari, el Suprem va considerar que era necessari donar al consumidor un període de reflexió després del qual poder negociar alguna modificació dels contractes.

La llei introdueix un període de temps entre la informació i la firma formal...

La llei obliga que el ciutadà vagi la notaria sense el banc, i el notari li explicarà tota la documentació que li ha remès el banc i que el ciutadà ha tingut oportunitat de llegir. El notari l’hi explica i s’assegura que el ciutadà entengui tot el que firma. El notari li fa un test o autocomprovació que entén el contracte i les conseqüències jurídiques i econòmiques del préstec. Es firma una acta i es pot firmar l’escriptura de préstec hipotecari. 

El notari és fedatari de la comprensió del que ha firmat...

Ara ho fa a soles amb el client, amb la mateixa intensitat, però és que abans alguns ciutadans fins i tot no se’n volien assabentar, només volien el préstec i saber què pagarien al mes. Ara, el notari comprova que ho ha entès i és conscient de les conseqüències de la seva firma. Aquest acte de reunió prèvia fa que el notari sigui protagonista, és l’únic que està amb el consumidor i és una reunió gratuïta, sense cost per a ningú. A canvi aconsegueix que hi hagi transparència absoluta. 

¿S’ha solucionat el problema de les clàusules abusives?

Sí. Penso que el problema no era tan gran com es va voler presentar. Però és cert que en algunes ocasions hi podia haver dèficit d’informació. En general el notari informava de tot, però el Suprem va aplicar la normativa europea a préstecs anteriors a aquest marc legal. Ara, Espanya s’adapta a la legislació comunitària i aplica aquell període de reflexió. En el cas de Catalunya són 15 dies i a la resta d’Espanya, 10. El banc ha d’enviar la informació del préstec al notari i al ciutadà. I no es pot firmar fins passats 15 dies d’aquesta recepció. Es fixa la documentació necessària, es rep a la notaria mitjançant una plataforma tecnològica. El client té lliure elecció del notari i el banc envia aquesta documentació. Passen 15 dies des de la recepció d’aquesta informació fins a la firma. Durant aquell temps, o més tard, el ciutadà ha de llegir la informació i es reunirà durant aquell període a soles amb el notari, que l’hi explicarà. El banc també haurà d’explicar prèviament les condicions d’aquest préstec. 

¿Quin és el balanç de la llei en termes d’efectivitat?

Sempre es pot millorar, però en petits detalls. En línies generals el balanç és molt, molt positiu. Es percep la satisfacció dels prestataris al valorar com que rep la informació per part del notari, sense pressions del banc. Aquesta reunió mai dura menys de 35 o 40 minuts, el contracte s’explica amb detall, es fa el test i s’aprofita per fer preguntes col·laterals, com temes d’herència o testament o qualsevol altre tipus de dubtes. Ha millorat molt, el sistema d’informació per complir les exigències de transparència que va imposar el Suprem. 

¿Què queda per millorar?

Petits detalls. Sobre si ha de venir el marit o la dona, quan o com s’aplica la llei. L’àmbit subjectiu encara dona algun maldecap. Si hi ha avaladors i són persones físiques o jurídiques... En general el sistema ha anat rodat. Potser el que apuntaria és que el termini de 15 dies a Catalunya, que té l’origen en la llei de consum catalana, és massa llarg. Les operacions van més ràpid, i amb 10 dies seria suficient. S’hauria de rebaixar el termini de 15 dies a 10. 

¿En aquell termini o període de reflexió, la gent suspèn l’operació a l’entendre la profunditat del contracte?

Molt pocs. Entorn d’un 8%. Sí que és cert que aquell període també serveix per detectar errors i s’exigeix la modificació de l’oferta de préstec del banc. El client pot haver entès que el tipus d’interès aplicat és del 2% i el contracte el fixa en el 2,5%. Els bancs també han millorat molt en el tipus de contractes i la seva operativa, ja que des del principi han de tenir molt clares l’oferta i les condicions. Si hi ha alguna modificació, generalment és a favor del client i se segueix endavant amb el procés. 

¿Té la sensació que els bancs són més restrictius a l’hora de concedir préstecs?

Sí. Es nota que el segment de població al qual dirigeixen els préstecs és diferent de fa uns anys. Abans hi havia més varietat de clients i de tipus de préstecs. Els bancs se centren en persones amb una estabilitat econòmica superior. Ha canviat el tipus de prestataris. Els préstecs actualment semblen un premi a la fidelitat dels clients, són més per als bons clients sense risc que una oportunitat per a algú que ho necessita.  

¿La llei hipotecària ha influït en aquest fenomen?

Sí. La mateixa experiència dels bancs els ha fet optar per un tipus de prestatari de més seguretat i això es nota en el perfil de les persones, per la seva situació professional, que és més solvent en principi que les persones que contractaven una hipoteca en el passat. Els bancs són més selectius a l’hora de concedir préstecs i això a les notaries ho veiem. És molt millor per al sistema financer. 

Els notaris a França tenen més pes en la intermediació. ¿Espanya es podria dirigir a un sistema més garantista?

Són dos models diferents. En algun aspecte, el sistema espanyol podria imitar el francès. A França actua com a notari estàndard, però també com a mitjancer immobiliari. Personalment aquesta segona part no m’agrada perquè em fa dubtar de la imparcialitat que s’ha de tenir. La part que sí que seria interessant és la que el notari francès ja té tots els diners en el seu compte abans d’iniciar l’operació i és el que gestiona els pagaments, els cobraments, les cancel·lacions o les càrregues. Controla tot el moviment econòmic de l’operació i aquesta part, com a notari, m’agrada perquè pots donar seguretat jurídica que una cancel·lació o embargament no quedi en mans de les parts. Aquí ho controlem, però no ho fem directament. 

¿Quina evolució està tenint l’activitat aquest any?

El creixement és enorme respecte de l’any passat, perquè vam estar completament paralitzats. Comparat amb qualsevol altre any encara no està al mateix nivell. Però s’hi està acostant, i notem certa alegria immobiliària. Som optimistes de cara a l’estiu, que és una època de l’any en què s’animen les compravendes. 

¿En el cas d’un comprador que firmi una hipoteca amb un banc, quins són els aspectes fonamentals a tenir en compte perquè no l’entabanin?

El control que s’exerceix avui tant pel Banc d’Espanya com per les autoritats de Consum o les que fem els notaris dificulta moltíssim qualsevol intent de colar-li alguna cosa al client. És pa per a avui, fam per a d’aquí unes hores. El notari explicarà aquestes condicions amb claredat. Ara el que està molt estès és aplicar préstecs amb bonificacions. Subscripció de determinats productes com assegurances de vida, de la llar, utilització de targetes de crèdit, inversió en plans de pensions o d’inversió... A partir d’aquí, s’apliquen bonificacions que afecten els tipus d’interès aplicats. L’esquema és que hi ha tipus d’interès pactat que es poden reduir a través de les bonificacions. Aquí és on el ciutadà ha d’anar amb compte i comprovar quines característiques té cada un dels productes que subscriurà, ja que això condicionarà el tipus d’interès final. 

¿No hi ha clàusules abusives?

És cada vegada més difícil, i no forma part de la pràctica habitual dels bancs intentar colar alguna cosa al client, perquè se sabrà immediatament que és així. No pot vendre res que no s’ajusti a la realitat del pactat i aquesta normativa el que busca és la transparència en la contractació de productes financers. No crec que avui dia sigui possible colar alguna cosa al client. Tot és molt transparent. El sistema funciona molt bé.

¿Quin és el tipus d’interès més baix que ha vist en els últims temps?

Doncs una operació al 0,65%. Normalment són per sobre de l’1%. Però els préstecs hipotecaris s’han convertit en un vestit a mida. En funció de les característiques de cada client, els bancs ajusten els tipus d’interès i les comissions. Feia temps que no veia un tipus d’interès tan baix. Normalment els tipus són entre l’1% i el 3%. Aquesta hipoteca era a 15 anys, per a una persona amb patrimoni important i aportava les 2/3 parts del preu de la vivenda. Per al banc era una operació molt segura i la prima de risc era molt petita. Existien poques possibilitats de no recobrar el deute per al banc.

¿I la tecnologia ha millorat?

Tenim una tecnologia i recolzaments informàtics adequats. Amb la llei la tecnologia ha influït molt. A la seu notarial tenim tecnologia punta que ha permès la millora del sistema i rebre la informació dels bancs de manera ràpida. Qualsevol ciutadà pot dir a quin notari se li assigna l’operació. Sense sistemes informàtics connectats entre bancs i notaris el sistema seria impossible, i no tots els països d’Europa estan capacitats.

Notícies relacionades

Dubtes sobre la declaració de la renda: el Col•legi Oficial de Gestors Administratius de Catalunya respon

Economia i eleccions a Catalunya

¿I els costos? La tecnologia abarateix els processos...

Els notaris espanyols, juntament amb els de Portugal, som els més barats d’Europa. Tenim els aranzels, preus fixats per l’Estat el 1989, més baixos, i no s’han revisat des d’aleshores. I a més són regressius, com més alt és el valor de l’operació menys es cobra percentualment. La tecnologia ajuda, però requereix una inversió milionària. Tot està digitalitzat. L’acta prèvia és una feina enorme i la dedicació extra no ha implicat un cost més elevat. Els honoraris els paga el banc, tot i que una altra cosa és si després l’entitat ho repercuteix en el preu o costos del préstec.