Cristian Oller (Prologis): «Els terrenys de Nissan a la Zona Franca són una oportunitat per al sector logístic»

¿Quin paper té Prologis al sector immologístic?

La nostra visió global ens permet analitzar el mercat i els fluxos de mercaderies a nivell mundial i veure les tendències. Tenim el nostre propi índex, que anomenem IBI, i que ens permet analitzar el nivell d’utilització dels espais logístics i veure els moviments de la demanda.

¿Quin volum de mercaderies passen per les instal·lacions de Prologis?

Per les nostres instal·lacions passen 2,2 trilions de dòlars en productes, que equival al 2,5% del PIB mundial que passen pels nostres magatzems cada any. Aquesta és l’escala de Prologis. Dels països on tenim presència aquests productes equivalen a gestionar el 3,5% del PIB. 

Des d’aquesta talaia, ¿com s’ha vist la pandèmia i l’aturada econòmica?

Hi ha hagut una acceleració de l’economia. Ens hem anticipat en dos mesos al que estava previst per als pròxims cinc anys en digitalització i comerç electrònic. I això el que ha fet és que s’acceleri el consum ‘online’ i que molts ‘retailers’ hagin de millorar els seus canals de venda i de distribució. Una transformació brutal de la cadena de subministrament. 

¿Continuarà?

Sí, continuarà. Encara estem sortint de l’efecte pandèmia i les seves incerteses. El que és cert és que tot aquell que encara no s’havia decidit a utilitzar el canal ‘online’ ara ha vist que és una necessitat. I a més d’una necessitat, és una comoditat. Amb un clic es pot de forma fàcil rebre un producte a casa en un temps relativament curt. Fins i tot la gent més gran s’ha adonat que és possible comprar a distància sense problemes. 

Però també s’ha constatat que les infraestructures de les empreses no estaven preparades per a una alça del comerç electrònic...

Efectivament. Això és precisament el que fa que les cadenes de subministrament s’hagin de replantejar i és el que es veurà en el curt i mitjà termini. Les empreses que ja tenien presència reforçaran el canal ‘online’, i les que no han d’invertir de manera ràpida per no quedar-se fora de la partida. 

¿Quina serà la conseqüència directa per al sector immologístic?

Les empreses hauran d’ampliar l’espai de grans magatzems per incrementar els estocs. No prioritza tant l’eficiència com la resiliència. S’ha d’evitar la possibilitat que les empreses es quedin sense producte per vendre per falta d’espai o de subministrament. Una nova situació de pandèmia podria tornar a amenaçar aquest subministrament i s’ha d’emmagatzemar més per ser més resilients tot i que sigui a costa de l’eficiència.  

¿Quin tipus de magatzems, en quins llocs?

Es preveu la concentració de més magatzems a les zones de consum o els consumidors finals, per poder fer la distribució ‘d’última milla’. Més quantitats de producte subministrant a poc a poc zones o magatzems de distribució més a prop dels clients. Això causarà un altre efecte. Es preveu que determinades indústries tornin a relocalitzar-se. Tenir tota la producció a la Xina o l’Índia és arriscat i hi haurà moltes empreses que tornaran a situar les seves fàbriques més a prop del punt de consum.

¿Aquestes tendències ja les està notant Prologis?

Són tendències a mitjà termini. És una mica aviat per percebre aquesta reindustrialització, però és una cosa que passarà.

Amb aquesta seguretat sobre el que passarà, ¿quines estratègies té Prologis per al futur?

Prologis s’ha convertit en un monstre al sector. El que hem fet és modernitzar els nostres magatzems i situar-los cada vegada més a prop dels clients. Els nostres actius són en primers mercats i en ubicacions privilegiades. Molta economia d’escala a primers mercats mundials, amb gran activitat. Hem venut magatzems a zones amb menys activitat. 

¿Quins índexs d’ocupació?

A nivell mundial, creiem que acabarem l’any amb un nivell d’ocupació del 96%. A Espanya, estem en el 91% i preveiem acabar l’any amb un percentatge de l’ordre del 95%. Veiem més tracció i demanda al mercat espanyol com a conseqüència del replantejament de les cadenes de subministrament. El fet de poder donar subministrament en situacions com la que hem passat impulsa la demanda de les empreses de més espais logístics, juntament amb el creixement del comerç electrònic. 

Aquesta demanda que es percep ¿és entre grans operadors o empreses o de tot tipus?

Es general. No està associada als grans ‘players’ de cada sector. 

Es parla molt de sostenibilitat. ¿Incrementar el nombre de magatzems o plataformes logístiques i el mateix comerç electrònic és sostenible?

La sostenibilitat no és una moda. És una exigència en què treballem des del 2006, i analitzem qualsevol impacte que la nostra activitat pot ocasionar en el medi ambient i les accions necessàries per minimitzar aquest impacte. Els nous edificis compleixen amb certificats de sostenibilitat internacional. Fruit d’aquesta última milla i la necessitat de crear zones d’emmagatzematge pròximes al consumidor és necessari desenvolupar i treballar amb les administracions les característiques d’aquestes instal·lacions. Tot el flux de mercaderies fins al punt d’entrega actualment es fa amb camionetes convencionals i és indispensable fer-ho amb vehicles elèctrics. Cal dissenyar bé aquests edificis i dotar-los de la tecnologia adequada. 

És un escenari el que dibuixa de canvi important per al qual no hi ha prou espai logístic...

Efectivament. No hi ha aquests ‘hubs’ d’última milla a les ciutats. Comença a haver-n’hi. Però la mobilitat elèctrica encara no permet el subministrament a certa distància. L’última milla encara no es podrà fer amb vehicle elèctric. Cal fer zones de repartiment molt més a prop de les ciutats. 

¿Quina és la situació a Barcelona i Madrid, per exemple?

La situació a Madrid és més senzilla que a Barcelona. Pots subministrar l’última milla d’una manera més fàcil, des de qualsevol punt al voltant i més disposició de sòl. Barcelona és diferent. Entre el mar i la muntanya i dos rius que la flanquegen. BCN té un repte afegit, que és crear aquests ‘hub’ d’última milla gairebé urbà però que no col·lapsin la ciutat i que es pugui proveir la ciutat amb vehicles elèctrics. A l’àrea metropolitana exterior la situació és diferent i ja és més fàcil trobar ubicacions adequades. 

¿La Zona Franca o la Sagrera són estratègiques en el futur per al sector logístic? 

Absolutament. La Zona Franca, Sagrera, la Mina, el Besós o Badalona són punts estratègics des d’on és possible subministrar la ciutat. No n’hi ha més. Tot el que està enganxat a la ciutat són zones residencials en la seva pràctica totalitat. A la zona del Besós, el Fòrum, etc, es pot fer un magatzem de distribució. 

¿La sortida de Nissan suposa una oportunitat per a empreses immologístiques com la vostra? Els terrenys de Nissan a la Zona Franca són una concessió pública. La sortida de la multinacional deixa oberta una ubicació molt bona per poder situar zones logístiques d’última milla, per la situació en què es troba. Són una oportunitat per al sector logístic. Ara, no puc explicar quina és la situació de la negociació. És possible una reindustrialització, és interessant però caldrà esperar fins a l’octubre per veure si serà possible optar a aquests terrenys.

¿Quines inversions té previstes Prologis?

Com a Prologis no tenim un límit per invertir. La capacitat és gairebé infinita, no hi ha pressupost. No sé xifrar quants metres de logística es crearan, però hi haurà un creixement important, també de logística inversa. 

¿Quants metres quadrats serà necessari habilitar a Barcelona en cinc anys?

No és possible quantificar-ho. Sortim de la pandèmia i les empreses encara estan definint les seves estratègies. El que diferencia Espanya d’altres països és que la penetració del canal ‘online’ encara és petita en comparació amb la resta d’Europa. S’haurà de veure com es regula aquest desenvolupament de la mobilitat elèctrica. No hi ha sòl disponible i vindrà donat per la reconversió d’indústries obsoletes i poder construir aquests magatzems fins i tot de dues plantes.

¿Com és l’última plataforma logística instal·lada per Prologis a la Granada (Alt Penedès)?

Es un espai amb un edifici modern, altura lliure i aïllats amb molls per a camions i idonis per a moltes empreses. Està ubicat al costat d’una estació de rodalies, de manera que admet instal·lacions amb requeriments de personal importants. 

¿Què demanen els vostres clients als vostres magatzems?

Versatilitat i flexibilitat. Espais amplis i ben gestionats. Amb certificats mediambientals. Amb accés a transport públic. Tenim més de 5.500 clients a tot el món i 4.600 immobles. Hem evolucionat fins a donar serveis diversificats, com la venda de material logístic o d’emmagatzematge amb la capacitat de compra d’un grup gegant com el nostre. Des de comprar carretons fins a prestatgeries. També descomptes per subministraments elèctrics, d’aigua o de telecomunicacions. Al final no es desenvolupen magatzems sinó parcs logístics, amb una gestió concentrada de serveis compartits, com seguretat, jardineria, manteniment... Fins i tot generar vida al parc logístic perquè sigui una zona laboral comunitària agradable amb serveis com zones esportives o comercials, i fins i tot compartir mitjans de transport. 

¿Quin impacte ha tingut en els comptes de Prologis la pandèmia?

Les empreses han hagut de continuar subministrant. El consum ha continuat funcionant i determinats sectors han crescut de manera espectacular durant la pandèmia. Farmacèutica, alimentació, equipament esportiu han crescut de manera brutal. Automòbil o indústria han patit una aturada, però els nostres magatzems han continuat plens. De març a juliol hem vist un creixement accelerat de l’activitat a les nostres instal·lacions, reflectit a l’índex d’ocupació i activitat IBI.

¿I en els resultats de Prologis?

Ens hem mantingut estables. Els nostres clients han pagat, tot i que en alguns casos hem acceptat alguna moratòria, retardant pagaments. Els clients que han demanat ajuda han sigut pocs. Els nostres ingressos han sigut constants. 

¿Alguna operació important?

La compra dels actius de Colonial s’ha de completar a l’octubre. Tenim projectes en ment i capacitat d’invertir. Ja sigui de nova construcció, producte acabat o portafolis d’algun grup. Aquestes operacions a final d’any podran suposar 60.000 metres amb la fase 3 de Colonial i n’hi pot haver 60.000 més fins a final d’any, però encara sense concretar. Estem atents a la situació i l’impacte del virus en l’economia, fins que hi hagi una vacuna. 

Notícies relacionades

Luis Gómez (XPO): «El 2021 l'economia es recuperarà»

Francisco Aranda (UNO): «Lamentablement, les empreses que no inverteixin en logística i en tecnologia cauran»

¿Grans grups inversors semblen estar atents a les oportunitats que obren els problemes de moltes empreses?

El sector logístic no ha paralitzat els seus projectes de desenvolupament. Els projectes de clau en el pany s’han desenvolupat igual. En els projectes a risc, sense tenir inquilí, sí que hi ha hagut una certa aturada. A Espanya han entrat molts competidors al sector logístic, que ha guanyat molt atractiu i rendibilitat.