Manual de supervivència en el mercat immobiliari

Després d’un any marcat per l’augment dels preus de la vivenda, tant de compra com de lloguer a Barcelona, i per la creixent dificultat d’accés per a molts col·lectius, les previsions per al 2026 en el si del sector són poc encoratjadores per als barcelonins. La forta demanda a la capital catalana mantindrà els preus a l’alça en els dos fronts, amb la sospita que moltes vivendes de lloguer de temporada sortiran del mercat després de la nova regulació i optaran per la venda, cosa que augmentarà la pugna per l’arrendament convencional. Aquestes seran algunes de les claus de l’any vinent.

Evolució dels preus encara en augment.

Hi ha unanimitat sobre l’empenta dels preus, fins i tot en un context de limitació de rendes com el que va imposar la Generalitat, que en l’últim registre oficial de l’Incasol ja mostraven un repunt en la majoria de zones de Barcelona. S’explica per les actualitzacions legals anuals, i per l’evident incompliment de la normativa en molts casos, davant un operatiu sancionador que no actua d’ofici en cada un dels contractes.

Segons assenyala la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, "els preus seguiran a l’alça tot i que de manera més moderada que el 2025". En compravenda preveuen pujades "contingudes" per la demanda molt activa en "zones consolidades", tot i que els tipus d’interès podrien encarir-se. Però la demanda continuarà sent "solvent", cosa que mantindrà "viu el ritme de vendes". En canvi, creuen que de lloguer l’estoc continuarà reduint-se o quedarà estancat, cosa que propiciarà "una forta competència entre inquilins".

També l’associació de propietaris de vivendes de lloguer ASVAL al·ludeix a un "desequilibri estructural entre una demanda que creix i una oferta que no aconsegueix acompanyar". Vaticinen una alça dels preus i un estoc de lloguer "rígid i amb menys rotació", amb "més propietaris que surten o no entren" pel control de preus, que s’ha acompanyat d’un "deteriorament de l’oferta, immobles més petits i de pitjor qualitat".

Des d’API BCN pronostiquen la "continuïtat de preus a l’alça" sobretot en zones ben connectades, atesa la poca oferta. Alerten de la sortida massiva de producte de lloguer tradicional, "no amb lògica especulativa sinó a la recerca d’un marc jurídic més estable", com podien ser fins ara els contractes temporals, per evitar possibles sancions i altres riscos. El col·lectiu d’agents de la propietat immobiliària creu que l’arrendament de temporada obeeix a una demanda "real" però no dona resposta a la necessitat de vivenda habitual. Pronostiquen que les solucions temporals o compartides seran l’única via per als que no poden accedir a un contracte llarg, cada cop més competit. Qui s’ho pugui permetre farà el salt a la compra.

Lorenzo Viñas, president del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, afegeix "sense risc d’error" que en els 24 mesos vinents es mantindrà el desacord entre oferta i demanda, "cosa que forçarà" la pujada de preus, i que derivarà cada vegada més en un "país de propietaris endeutats". Opina que l’"intervencionisme" del Govern comportarà "la impossibilitat d’accedir a la vivenda de lloguer" per part fins i tot de famílies amb capacitat econòmica suficient, davant el dèficit de pisos oferts. Si no hi ha canvis normatius, creu que els joves ho tindran difícil el 2026.

Els analistes d’Idealista afegeixen que "a Barcelona, per la seva peculiar situació, els preus de compravenda creixeran a un sol dígit, a l’haver pal·liat la reducció d’oferta amb les vivendes provinents del mercat del lloguer", per efecte de la limitació de les rendes.

Des de les patronals catalanes de propietaris aprofundeixen en els núvols negres. El president de l’Associació de Propietaris de Catalunya, Sergi Llagostera, creu que l’any vinent l’oferta de lloguer seguirà a la baixa per la por dels propietaris, alhora que creixen els aspirants a inquilins, per a perjudici de "joves, famílies i gent amb poca solvència econòmica". L’entitat de recent creació Som Habitatge apunta que els propietaris continuaran sortint del mercat de lloguer, esperonats per la impossibilitat de desnonar inquilins "declarats vulnerables" que han portat els "particulars a assumir una càrrega social que hauria de correspondre a l’Estat".

¿Millor any per comprar o per llogar?

ASVAL remarca que la mobilitat laboral i generació de noves llars ho posarà més difícil per arrendar, ja que l’oferta que surt del mercat "no es reposa" i apressa a reactivar "de manera clara la producció de vivenda nova per llogar". En canvi, la Cambra de la Propietat no dubta que, "en termes relatius, el 2026 serà millor comprar perquè el lloguer estarà molt competit", cosa que ja està impulsant "moviments cap a la perifèria" de la capital catalana per a la compra.

Els API de la ciutat creuen que tot depèn de l’estabilitat laboral, estalvi i capacitat d’endeutament de cada un, però creuen que "esperar que tot baixi no és avui una estratègia realista per a la majoria". Per part dels administradors de finques, "ja no és una qüestió de lliure elecció", ja que "qui pugui pagar una hipoteca haurà d’acudir a la compra com a única opció habitacional i qui no, allunyar-se de la ciutat".

Fotocasa alerta de la tendència a arribar a uns preus màxims històrics en la vivenda en venda, mentre que les pujades en el lloguer es moderen, tot i que resultaran inaccessibles a les rendes més baixes, que optaran per buscar llar en altres municipis més assequibles.

Som Habitatge manté que "serà un any molt desfavorable per al mercat immobiliari, tant de lloguer com compravenda. Segons l’opinió de l’Associació de Propietaris de Catalunya, la situació "serà pitjor", ja que el "col·lapse del mercat de lloguer" comportarà més demanda de compra i en conseqüència un "encariment del seu preu".

Propostes per millorar l’accés a la vivenda.

Notícies relacionades

Casa Gispert, la botiga centenària que exporta fruita seca a Europa

La línia de metro que va trencar motllos

Ampliar l’oferta amb incentius a la construcció i a la fiscalitat del lloguer són suggeriments esmentats com a urgents. Per al Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, es necessita "col·laboració publicoprivada", en lloc de "denigrar la figura del propietari" i multar-lo, així com promocionant més vivenda assequible per part de les administracions, fins a equiparar la balança d’oferta i demanda.

Som Habitatge apressa a impulsar rehabilitacions d’edificis existents, a més de "la conversió d’oficines i locals en vivenda, permetent canvis d’ús"; incentivar la construcció d’obra nova destinada a lloguer social; optimitzar l’ús del sòl mitjançant plans urbanístics flexibles que facilitin la densificació responsable" o facilitar l’accés a compra i lloguer amb programes d’ajuda directa als joves i els col·lectius vulnerables.