¿Millor comprar o llogar, el 2026?: tres claus del mercat immobiliari a Barcelona davant els alts preus i l’escàs estoc

Evolució dels preus encara en augment

Hi ha unanimitat entre els consultats sobre l’empenta dels preus, fins i tot en un context de limitació de rendes com el que va imposar la Generalitat, que en l’ últim registre oficial de l’Incasòl ja mostraven un repunt en la majoria de zones de Barcelona. S’explica per les actualitzacions legals anuals, i per l’evident incompliment de la normativa en molts casos, davant un operatiu sancionador que no actua d’ofici en cada un dels contractes. Segons manté la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, «els preus seguiran a l’alça tot i que de manera més moderada que el 2025». En compravenda preveuen pujades «contingudes» per la demanda molt activa en «zones consolidades», tot i que els tipus d’interès podrien encarir-se. Però la demanda continuarà sent «solvent», cosa que mantindrà «viu el ritme de vendes». En canvi, creuen que en el lloguer l’estoc continuarà reduint-se o es quedarà estancat, propiciant «una forta competència entre inquilins».

També l’associació de propietaris d’habitatges de lloguer ASVAL al·ludeix a un «desequilibri estructural entre una demanda que creix i una oferta que no aconsegueix acompanyar». Vaticinen alça de preus i estoc de lloguer «rígid i amb menor rotació», amb «més propietaris que surten o no entren» pel control de preus, que s’ha acompanyat d’un «deteriorament de l’oferta, immobles més petits i de pitjor qualitat».

Des d’API BCN, pronostiquen la «continuïtat de preus a l’alça» sobretot en zones ben connectades, atesa la poca oferta. Alerten de la sortida massiva de producte de lloguer tradicional, «no amb lògica especulativa sinó a la recerca d’un marc jurídic més estable», com podien ser fins ara els contractes temporals, per evitar possibles sancions i altres riscos. El col·lectiu d’agents de la propietat immobiliària creu que l’arrendament de temporada obeeix a una demanda «real» però no dona resposta a la necessitat d’habitatge habitual. Pronostiquen que les solucions temporals o compartides seran l’única via per als qui no poden accedir a un contracte llarg, cada vegada més competit. Els qui s’ho puguin permetre faran el salt a la compra.

Lorenzo Viñas, president del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida afegeix «sense risc d’error» que en els pròxims 24 mesos es mantindrà el desacord entre oferta i demanda, «forçant» la pujada de preus, cosa que derivarà cada vegada més en un «país de propietaris endeutats». Opina que l’«intervencionisme» del Govern portarà «la impossibilitat d’accedir a l’habitatge de lloguer» per part fins i tot de famílies amb prou capacitat econòmica, davant el dèficit de pisos oferts. Si no hi ha canvis normatius, creu que els joves ho tindran difícil el 2026.

Els analistes d’Idealista afegeixen que «a Barcelona, per la seva peculiar situació, els preus de compravenda creixeran a un sol dígit, a l’haver pal·liat la reducció d’oferta amb els habitatges provinents del mercat del lloguer», per efecte de la limitació de les rendes. 

Des de les patronals catalanes de propietaris s’endinsen als núvols negres. El president de l’Associació de Propietaris de Catalunya, Sergi Llagostera, creu que l’any vinent l’oferta de lloguer seguirà a la baixa per la por dels propietaris, alhora que creixen els aspirants a llogaters, per a perjudici de «joves, famílies i gent amb poca solvència econòmica». L’entitat de recent creació Som Habitatge apunta que els propietaris continuaran sortint del mercat de lloguer, esperonats per la impossibilitat de desnonar llogaters «declarats vulnerables» que han portat els «particulars a assumir una càrrega social que hauria de correspondre a l’Estat», per la limitació de rendes amb índexs de referència «que no reflecteixen els costos reals de l’immoble ni permeten un retorn de la inversió», i un «règim sancionador desproporcionat».

¿El millor any per comprar o per llogar?

La gran pregunta de tot el que busca pis és quina opció és l’adequada amb els preus pels núvols a la majoria de zones de Barcelona. ASVAL remarca que la mobilitat laboral i generació de noves llars ho posarà més difícil per arrendar, ja que l’oferta que surt del mercat «no es reposa» i apressa a reactivar «de manera clara la producció d’habitatge nou per llogar». En canvi, la Cambra de la Propietat no dubta que «en termes relatius, el 2026 serà millor comprar perquè el lloguer estarà molt competit», cosa que ja està impulsant «moviments cap a la perifèria» de la capital catalana per a la compra. Aquesta perspectiva «ofereix més estabilitat, previsibilitat de costos i protecció» i les actuals hipoteques fixes «aporten certesa al comprador». Sense oblidar, precisen, que «el lloguer és una despesa, mentre la quota hipotecària té un component d’inversió patrimonial», sobretot a Barcelona.

Els API de la ciutat creuen que tot depèn de l’estabilitat laboral, estalvi i capacitat d’endeutament de cada un, però creuen que «esperar que tot baixi no és avui una estratègia realista per a la majoria». La competència serà el principal hàndicap per llogar, per als que busquin flexibilitat. Però qui tingui un «horitzó de permanència» pot «valorar la compra amb prudència i bon assessorament professional», intervenen.

Per part dels administradors de finques, «ja no és una qüestió de lliure elecció», ja que «qui pugui pagar una hipoteca haurà d’acudir a la compra com a única opció habitacional i qui no, s’haurà d’allunyar de la ciutat».

Fotocasa alerta de la tendència a assolir preus màxims històrics a l’habitatge en venda, mentre que les pujades en el lloguer es moderen, tot i que resultaran inaccessibles a les rendes més baixes, que optaran per buscar llar en altres municipis més assequibles.

Som Habitatge manté que «serà un any molt desfavorable per al mercat immobiliari, tant de lloguer com compravenda. Amb un mercat tan tens que agreujarà «l’exclusió de col·lectius vulnerables i joves» i s’«intensificarà» per l’«economia submergida, la falta d’estímuls per a la rehabilitació i obra nova, o per a la conversió de locals en habitatge». Per això pronostiquen un «deteriorament generacional i social significatiu».

Segons l’opinió de l’ Associació de Propietaris de Catalunya, la situació «serà pitjor», atès que el «col·lapse del mercat de lloguer» portarà a una demanda més gran de compra i en conseqüència un «encariment del preu».

Propostes per millorar l’accés a l’habitatge

Ampliar l’oferta amb incentius a la construcció i a la fiscalitat del lloguer són suggeriments esmentats com a urgents. Per al Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, es necessita «col·laboració publicoprivada», en lloc de «denigrar la figura del propietari» i multar-lo, així com promocionant més habitatge assequible per part de les administracions, fins a equiparar la balança d’oferta i demanda.

Som Habitatge apressa a impulsar rehabilitacions d’edificis existents, a més de «la conversió d’oficines i locals en habitatge, permetent canvis d’ús»; incentivar la construcció d’obra nova destinada sobretot a lloguer social; optimitzar l’ús del sòl mitjançant plans urbanístics flexibles que facilitin la densificació responsable; facilitar l’accés a compra i lloguer amb programes d’ajuda directa a joves i col·lectius vulnerables; promoure models cooperatius o compartits; incentivar la compra amb mesures fiscals reduint l’impost de transmissions patrimonials a l’1% en primer habitatge sense límit d’edat, entre d’altres; preveure el desallotjament immediat d’okupes en 24 hores i agilitar els desnonaments a tres mesos; així com eliminar els índexs de referència de lloguer, que «fomenten el frau».

ASVAL recepta «seguretat jurídica i estabilitat regulatòria» per promoure la posada d’habitatges al mercat, així com la seva rehabilitació. Mentre que l’Associació de Propietaris de Catalunya, afegeix que s’incrementin a 10 les propietats que defineixen el gran tenidor (en lloc de cinc –en zones tensades– a Catalunya) com a la resta de l’Estat, per evitar que molts petits propietaris (el perfil majoritari a Catalunya) deixin de llogar.

Notícies relacionades

Casa Gispert, la botiga centenària que exporta fruita seca a Europa

La línia de metro que va trencar motllos

A la Cambra assenyalen que sense augmentar l’oferta, qualsevol mesura només centrada en la demanda té un «efecte limitat». Consideren «legítim preguntar-se fins a quin punt la ciutat pot absorbir creixements demogràfics tan intensos en terminis curts sense tensar encara més el mercat residencial, les infraestructures i els serveis públics». Qüestionen també la «sostenibilitat del model econòmic de Barcelona, molt intensiu en mà d’obra», però amb «salaris baixos», de manera que una part creixent de població no pot assumir els costos de l’habitatge. A més de seguretat jurídica per incentivar el mercat, al·ludeixen també a propiciar els canvis d’ús.

Els API alerten que el problema és estructural i no té solucions ràpides, enfocant l’objectiu a generar més habitatge assequible. En aquest sentit, van impulsar el recent Pacte Transversal per l’Habitatge, on recullen propostes que van de l’activació de sòl a l’estabilitat normativa.