El ‘truc’ de Barcelona després de l’acord de les Tres Xemeneies del Paral·lel: sòl més car que en el 22@

Mereix explicació detallada on arrela la importància de l’estimació. No es tracta de si resulta car o barat de cara a una hipotètica venda, ja que Conren Tramway no pensa a desfer-se de l’actiu, sinó llogar-lo com despatxos. El fet rellevant del cost és que determina les contrapartides que el propietari ha d’assumir perquè el consistori creï equipaments i vivenda assequible, així com rehabilitar el parc de les Tres Xemeneies. Per simplificar: Com més preu del sòl, més alta és la compensació que el consistori exigeix a Conren Tramway a canvi de permetre-li comercialitzar l’edifici Torre, el més alt. 

Pagar abans de cobrar

Al requalificar-se l’espai per obrir-se a oficines de tota mena d’empreses, el solar es revaloritza de 13 milions a 35,5 milions d’euros. La meitat –11,2 milions– se cedeixen en compensacions a la ciutat. El pagament no està condicionat que l’operació immobiliària resulti exitosa: molt abans que hi hagi empreses que es mudin al Paral·lel, Conren Tramway haurà de costejar les contrapartides en diferents fases al llarg del 2024, quan s’intueix que hauran finalitzat els tràmits i podrien començar les obres per adequar l’antic recinte fabril. Lògicament fins que no estiguin acabades les obres no es podran instal·lar inquilins en els nous espais i cobrar-los lloguers.

Un abisme en les taxacions

Fins fa poc, hi havia un abisme entre les taxacions a un costat i un altre de la taula de negociació. Mentre que l’executiu municipal calculava que havia d’ascendir a uns 2.000 euros per metre quadrat –algunes fonts asseguren que va arribar a apujar-lo a 2.600 euros–, Conren Tramway instava que, a tot estirar, el preu s’igualés als 1.270 euros de mitjana del 22@ o fos inferior. La propietat considerava il·lògic que fos més car establir-se en el Paral·lel –que no s’ha significat com un pol d’atracció d’oficines– que a la zona més apetitosa per a les companyies que s’assenten a Barcelona.

Al final, totes dues parts han cedit per arribar a un punt intermedi que desbloquegi la requalificació, que començarà a cursar-se aquest mes. L’import convingut és «molt superior» al del districte tecnològic, defineixen fonts municipals. Afegeixen que la quantitat és «coherent» amb una «ubicació de primer ordre» –«a poca distància del port i la plaça Espanya», destaquen– i es troba «en la línia d’operacions en àmbits de similar nivell». 

Les mateixes fonts esgrimeixen que el compromís es basa en una premissa que l’ajuntament ha sostingut des de l’inici de les converses perquè la contribució per part del promotor augmentés d’un 10% que la llei fixa fins a un 50%. «És a dir, cinc vegades més que el requeriment legal», recalquen en el govern local. Defensa que el «repartiment a parts iguals de la plusvàlua del terra» atorga «capacitat financera» al consistori per dotar el Poble-sec «de nous equipaments i millors zones verdes, així com un benefici raonable per a la propietat».

Un edifici sencer d’oficines

Mesos enrere, Conren Tramway va jutjar excessives les contraprestacions que l’ajuntament reclamava. Malgrat que els seus màxims responsables van escenificar l’entesa amb Colau la setmana passada, la firma no ha ocultat que perduren «diferències molt significatives» amb l’ajuntament. En qualsevol cas, la companyia ha ressaltat el consens a què s’ha arribat, que li permet construir oficines per a empreses en un edifici d’uns 20.300 metres quadrats.

De cara a l’any que ve, la propietat ha de cedir un edifici annex de 2.500 metres quadrats perquè l’ajuntament traslladi aquí el Centre de Coordinació Operativa d’Emergències de Barcelona (Cecor) i assumir 2,7 milions d’euros per rehabilitar el parc de les Tres Xemeneies. Al seu torn, abonarà 2,2 milions corresponents al 10% de l’aprofitament urbanístic i un pagament addicional de quatre milions, destinats a habilitar centres per allotjar serveis públics i pisos assequibles al barri. 

L’impuls de la zona

En tot cas, ¿un preu per sobre del que s’estila en el 22@ pot ser un llast per captar clients per a les oficines de les Tres Xemeneies? Fonts del sector immobiliari confirmen que, certament, el preu és més elevat de l’usual al districte més freqüentat per les empreses que s’assenten a Barcelona. No obstant remarquen que en el 22@ s’han donat operacions ‘premium’ que ronden els 2.000 euros per metre quadrat i, fins i tot, per sobre d’aquesta quantitat. En qualsevol cas, conclouen que el preu no hauria de suposar un impediment per atraure companyies cap al Poble Sec.

Notícies relacionades

Indignació interna a Bombers per la incorporació d’efectius en pràctiques per a Sant Joan

Fins a 38 obres afectaran aquest estiu l’espai públic a Barcelona i el carrer de Muntaner es tallarà durant 13 mesos

«El 22@ té més sòl i més possibilitats de tenir més oferta, així que és normal que el preu sigui més alt al Paral·lel, perquè l’oferta és més baixa, però no és desorbitat», calibra el director del departament d’oficines de la consultora immobiliària Forcadell, Manel de Bes. Afegeix que «tot i que no sigui on està posat el focus, el Paral·lel pot tenir una bona capacitat d’atracció, per ser a prop del centre, del port i el World Trade Center».

El director d’estudis de Pisos.com, Ferran Font, opina que «no seria just» avaluar la reforma urbanística per la taxació del metre quadrat. «És difícil de quantificar, però té valor que es donin nous usos a aquests equipaments, que generen llocs de feina i impacte en l’entorn immediat, perquè són dinamitzadors de l’activitat econòmica. El preu és un factor primordial, però la ciutat guanya per l’operació en conjunt», aprecia.