Onze errors habituals al comprar casa: trucs d’un ‘personal shopper’ després de 6.000 compravendes

És la pregunta del milió en boca de molts clients, explica a aquest diari. «¿Cal esperar ara que els pisos baixaran?». Clotet relata que el moment de la compra el determinen «les mateixes circumstàncies». Tot i que evidentment és millor adquirir en un moment de baixades (ara mateix ja aprecia «que està sent més fàcil negociar»), convida a decidir-ho analitzant altres elements. Si hi ha una necessitat o detonant clar (augmenta la família, trasllat laboral, millora laboral...), si cal continuar mentrestant de lloguer (comparant amb el que s’amortitzaria d’hipoteca), si hi ha una hipoteca preconcedida en bones condicions... possiblement sigui un bon moment. Si apuntem només a un micromercat, per exemple, buscar un àtic a la Vila de Gràcia, amb tan poca oferta que els preus segueixen la seva pròpia dinàmica, el moment el marcarà l’oportunitat de disponibilitat.

El comprador sol pensar que la immobiliària li presta un servei, quan el seu client real és el propietari, que és qui l’ha contractat per a suposadament vendre el seu pis al millor preu. Per tant, s’aconsella no confiar a ulls clucs en les dades que aquesta aporta sobre l’immoble, sinó comprovar tota la informació. Clotet es va passar al costat del comprador al crear Nexitum fa anys, seguint el model habitual als Estats Units, on els compradors busquen els que els representin i estalviïn temps i esforç en la recerca. A Barcelona cada vegada hi ha més usuaris d’aquests serveis, perquè els honoraris se solen compensar amb el que al final s’estalvia el comprador al comptar amb un assessor acostumat a ser negociat amb avantatge.

Hi ha molts compradors que s’obsessionen a regatejar, perquè, si no, creuen que és una mala compra. I, tot i que hi ha molts pisos inflats de preu al mercat (la prova és el pas de les setmanes sense que trobin nòvio), quan apareix alguna cosa amb un preu adequat al seu valor real, no s’ha de pretendre el xollo. «Hi ha gent que ha perdut el pis de la seva vida per no aconseguir baixar 10.000 euros i després se n’ha penedit per sempre. A més, en algunes circumstàncies (ubicació estratègica per al comprador, característiques especials...), el preu té un element emocional afegit que cal considerar.

Clotet, quan és contractat per un client el fa exposar un llistat de requisits «realistes» de cara a la compra, que també recepta als lectors. Cal començar a veure pisos «equilibrant necessitats, desitjos i pressupost». Visitar opcions per sobre de les possibilitats, o refiar-se de les primeres aparences (un rentat de cara o posada en escena que oculta una reforma en profunditat imprescindible) pot arribar a arruïnar el comprador. Per contra, recomana veure pisos aparentment lletjos però que estiguin en una ubicació o tinguin unes característiques que portin a anar més enllà de les aparences, ja que en alguns casos els anuncis es fan amb fotos de mòbil i fins i tot amb persianes abaixades, ocultant autèntics tresors en brut «mal comercialitzats».

Els passos previs a la compra passen per una anàlisi d’ingressos i despeses estables a la llar de manera que quedi clar el màxim de quota hipotecària que es pot abonar al mes. Si està preconcedida es pot actuar més ràpidament i amb seguretat en cas d’enamorament sobtat immobiliari. Però no s’han de perdre de vista les despeses de transmissions o IVA, notarials i de gestió, que es detallen al manual, així com la inversió necessària en obres o millores si és el cas.

Tan important com les quatre parets que un escull és la finca de la qual un passa a ser copropietari. És un error freqüent no consultar les últimes actes de la comunitat, les derrames que es puguin preveure, la conservació i si ha passat la inspecció tècnica (ITE)... També la tipologia de veïnat amb què caldrà conviure: ¿Hi ha pisos turístics? ¿Pisos okupats? ¿Activitats il·legals? ¿Problemes de convivència? En un cas van haver de renunciar a una compra al saber d’una plaga d’escarabats irreductibles als locals comercials sota l’entresol triat. Per revisar-ho cal parlar amb veïns o amb el president. O contractar un professional.

Jordi Clotet estima que un 80% de l’oferta està anunciada als grans portals, però la resta es pot localitzar (amb esforç) en portals secundaris d’anuncis o fent treball de camp. O sigui, preguntant a porteries, perruqueries, bars del veïnat... «Sempre hi haurà qui coneix algú disposat a vendre», apunta. Si es té molt clara la zona, fins i tot aconsella escriure una carta personalitzada als veïns per si algú pensa mudar-se. En el mateix sentit, moltes vivendes no surten al circuit comercial perquè si valen la pena ja es col·loquen a través de contactes: des d’agències que ni les anuncien, des de despatxos d’advocats que s’ocupen d’herències...

En general un no s’ha de precipitar amb el primer pis que es visita (l’especialista recomana bagatge per conèixer l’oferta), però tampoc pensar-ho massa si compleix el que un s’havia proposat, perquè «les oportunitats les aprofitaran altres». De la mateixa manera, cal rebutjar acords verbals i deixar-ho tot per escrit. Fins i tot negociant opcions singulars que facilitin l’operació. Com compres amb una bestreta però entrega de vivenda a x anys, que permeten a les dues parts adequar mudances a les seves circumstàncies o altres necessitats de compravendes paral·leles per a l’operació.

Les segones opinions poden ser benintencionades, però només el comprador sap què vol i necessita. El pis de cuina oberta i poques habitacions segurament no és el que beneirien els seus pares, i sempre hi haurà algun amic que ho vegi tot car, critiqui el soroll del barri o desanimi l’operació, explica fruit de la seva experiència. Però si es compleixen uns arguments racionals i el pis agrada, aconsella la decisió individual.

Els que van a buscar la seva segona vivenda solen cometre l’error de comprar abans d’haver venut, amb la qual cosa corren el risc de malvendre amb presses si se’ls acaba el període de temps entre arres i escrituració. Es recomana lligar la venda prèviament per saber exactament de quants diners es disposarà i deixar un marge ampli per a la recerca. Si és al revés, també cal flexibilitzar la firma final. I evitar una doble mudança buscant pis temporal en l’impàs entre operacions.

Si no es contracta un ‘personal shopper’ que comandi la recerca i procés de compra, l’expert insisteix a recórrer a un arquitecte per a una inspecció final, a un advocat per revisar els contractes i condicions, a un assessor financer per aclarir els números i despeses i destinar temps i disciplina a la planificació de la recerca, la zona, les característiques i les visites. Per a molts serà la despesa més important de la seva vida, recorda.