conflicte urbà

Creix l'ús de locals i oficines com a vivendes sense cèdula d'habitabilitat a Barcelona

209 baixos comercials van legalitzar el canvi d'ús l'any passat, davant 63 el 2013

L'ajuntament és favorable a la transformació, però el fenomen ja genera activitat especulativa

Creix l'ús de locals i oficines com a vivendes sense cèdula d'habitabilitat a Barcelona

ELISENDA PONS

4
Es llegeix en minuts
Patricia Castán

«‘Zulo’ amb estil», diu un dels anuncis. L’agència immobiliària descriu amb humor negre una de les presumptes vivendes que es poden aconseguir a Barcelona amb un pressupost ajustat. «No es pot aprofitar absolutament res de l’immoble. Miri-ho pel costat bo, les demolicions ja estan fetes». Així es descriu un terrible immoble a Gràcia Nova a la venda, de 33 suposats metres quadrats a ‘només’ 124.500 euros i amb la promesa d’un lloguer d’almenys 650 una vegada reformat. Cada vegada són més els espais (porteries, oficines, locals...) que es renoven per aconseguir el canvi d’ús, obtenir la cèdula d’habitabilitat i exercir de vivendes legals. A Barcelona, la tendència és clara: des del 2013, gairebé s’han quadriplicat els baixos comercials que han passat a ser vivendes legals, perquè compleixen les condicions necessàries i l’ajuntament és partidari d’afavorir-lo davant de la falta de vivenda a la ciutat. Però la xifra dels que no es poden legalitzar, però es comercialitzen com a llars sense cèdula creix a molta més velocitat, vista la gran quantitat d’anuncis que afloren als portals immobiliaris.

Aquests es venen fàcilment, assumint el comprador (sigui per viure o com a mera inversió per llogar) aquesta circumstància, a canvi d’un millor preu, expliquen en diverses agències immobiliàries consultades.

No és que siguin una ganga. Els portals immobiliaris ofereixen nombrosos estudis o locals sense cèdula per entre 70.000 i 260.000 euros, segons la mida. Un immoble d’aquestes característiques només pot ser transmès notarialment com a local o oficina (segons consti en escriptures), cosa que implicarà que teòricament no pugui ser utilitzat com a vivenda i que les seves condicions per a una hipoteca siguin més complexes, ja que la seva taxació també és més baixa. Viure-hi és il·legal i sancionable. No obstant, l’ajuntament permet empadronar-se en aquestes direccions.

Estudi sense cèdula d’habitabilitat en venda a l’avinguda de Sarrià / EL PERIÓDICO

La comercialització d’espais que no poden obtenir l’acreditació d’habitabilitat ha sigut una constant a Barcelona en moments de preus pels núvols i alta demanda, però ara està encoratjada per especuladors. La casuística és enorme: des de ‘cutre’-pisos que per característiques (dimensions o ventilació) no poden obtenir la cèdula fins a habitacles que malgrat complir aquests requisits no opten al canvi d’ús municipal perquè la qualificació de l’edifici o la normativa sobre densitat no ho permet en determinats casos. 

Arrendaments més IVA

Les immobiliàries presenten centenars d’aquests productes, més barats que una vivenda legalitzada, i que solen ser un negoci rodó per a qui els ha reformat si els posa al mercat de lloguer. Sense cèdula s’hauran de declarar com a locals o oficines i agregar-hi l’IVA. Alguns inversors gestionen el canvi d’ús per revendre’ls després amb guanys sucosos.

Fonts municipals indiquen que la gran necessitat de vivendes fa que no només es precisin noves promocions sinó altres fórmules com convertir baixos en pisos habitables, si compleixen les condicions precises. La modificació de l’article 255 de les normes urbanístiques del pla general metropolità així ho articula, sempre que no es tracti d’una zona afectada urbanísticament. I que amb les necessàries reformes pugui complir les exigències recollides al decret 121/2012 de la Generalitat, sense que suposi un increment de la densitat de vivendes admesa per la qualificació del sòl on s’ubica. En cas de no ser així, no optaria a la cèdula i es consideraria un infrahabitatge no apte per a la residència de persones.

Més a Sants-Montjuïc

Si el 2013 es va tancar amb 63 canvis de local a vivenda, el 2018 ja en van ser 176, i l’any passat, 208. El districte més actiu va ser Sants-Montjuïc, amb 40 casos el 2019, seguit per Horta-Guinardó i Sarrià-Sant Gervasi.

Jordi Sanuy, director de Qualitat de l’Edificació i Rehabilitació de l’Habitatge de la Generalitat, recorda que el procés s’inicia amb una petició de llicència d’obres, un informe tècnic que acrediti la viabilitat del canvi d’ús i l’habitabilitat a l’ajuntament, la inspecció i l’obtenció de la cèdula que atorga Habitatge. Un doble procés que solen gestionar despatxos d’arquitectes. Segons el seu parer, és preferible «donar sortida als locals en desús a determinats barris» i «facilitar» el canvi d’ús, perquè altrament s’imposa la picardia, malgrat els esforços dels serveis inspectors del consistori.

Notícies relacionades

També Llorenç Viñas, gerent del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona, defensa la flexibilització dels requisits i la reduir del seu cost, ja que alguns locals (per la seva proporció de mida i façana) es queden fora de joc i buits o condemnats a la il·legalitat. Proposa que el nou ús s’autoritzi condicionat a la seva entrada al mercat de lloguer, per donar-los una funció social útil.

Tantes vendes com desinformació 

L’únic que ha millorat respecte a l’escenari de la bombolla del 2006 és que els supòsits infrapisos ja solen deixar clar a l’anunci que no tenen cèdula d’habitabilitat. O sigui el candidat a comprador sap el que té davant, tot i que quan pregunta sobre la manera de residir si no compleix els requisits d’habitabilitat, o sobre si el podria legalitzar o llogar topa amb els dubtes dels agents més inexperts, com ha comprovat aquest diari.