Una muntanya de pisos a la venda

La comunitat encapçala el rànquing amb 83.263 immobles d’obra nova sense col·locar, seguida de Catalunya, amb 77.327, i Andalusia, amb 67.982. A més, les immobiliàries alerten que la xifra és molt superior perquè les dades del Govern central no inclouen els milers de pisos que els bancs han venut amb descomptes de fins al 70% als fons d’inversió. Dins d’aquesta gran bossa de vivendes també hi ha primeres residències construïdes en pobles de l’interior per aprofitar el baix preu del sòl i que ara no desperten cap interès.

Jordi Bombardó,propietari de la immobiliària de Peníscola JBM, posa com a exemple d’aquest tipus d’excessos el que va passar a la població de Santa Magdalena de Pulpis, municipi de Castelló de 760 habitants, allunyat de la platja i on es van construir durant la bombolla quatre torres d’entre 25 i 30 vivendes. «En l’última dècada s’ha pogut vendre un pis a l’any perquè no hi ha mercat», adverteix.

A escala nacional, la xifra d’actius immobiliaris sense vendre ha anat caient lentament i és un 30% inferior a la registrada el 2008, quan hi havia gairebé 650.000 vivendes als llimbs just després de la punxada de la bombolla immobiliària. En total, Espanya comptava a l’acabar el 2020 amb un parc superior als 25,8 milions de vivendes, un 0,3% més que un any abans i la xifra més alta de tota la sèrie històrica (que es va iniciar el 2001). L’any passat, que va estar marcat per la crisi del coronavirus, l’estoc amb prou feines va descendir en 0,04 punts respecte al 2019. Per províncies, les grans borses es concentren a Madrid (9,9%), Barcelona (9,4%), Alacant (8%), Castelló (5,4%) i València (4,7%).

El portaveu de l’Escola d’Agents de la Propietat Immobiliària (API) de València, Vicente Díez, remarca que han passat 13 anys des de l’esclat de la bombolla immobiliària i el mercat ha sigut incapaç de digerir tota aquesta bossa d’immobles. «La major part és de segones residències. Passaran anys fins que es dissipi», afirma.

 Absorció

 El País Valencià necessita de mitjana almenys una dècada per absorbir tot el volum de vivenda nova construïda durant la bombolla immobiliària, segons un informe de l’Associació de Distribuïdors de la Ceràmica i Materials de Construcció (Andimac). Castelló és la província a la qual li costarà més desprendre’s de la bossa de vivenda nova sense vendre amb una previsió de més de 40 anys pels milers d’apartaments a la costa que no han trobat comprador.

En l’altre extrem es troba la província d’Alacant, que en sis anys pot acabar amb la vivenda nova per l’atracció de la demanda estrangera i la recuperació del mercat nacional de segones residències. El temps que requereix la província de València per digerir tot l’obra nova és d’uns quinze anys.

Des de l’any 2013, la xifra de vivendes iniciades al País Valencià no ha parat de créixer per l’augment del nombre de llars i la millora econòmica, tot i que les xifres estan molt allunyades de les del boom de la construcció. L’any 2004 es van iniciar al País Valencià 92.961 vivendes, el 2005 la xifra va assolir les 92.569 i el 2006 va ser l’any amb més projectes en marxa amb 99.029 immobles. L’any 2012 va ser el moment més crític de la crisi amb només 3.216 vivendes començades. Les xifres actuals no tenen res a veure amb els anys de l’especulació salvatge. L’any passat es van començar un total de 10.335 vivendes, davant les 11.327 del 2019 (menys del 15% del projectat durant qualsevol dels anys més forts de l’auge de la construcció).

Frenada en sec

Juan Mata, gerent de la immobiliària d’Oropesa Fincas Mata, recorda que «després de la punxada de la bombolla immobiliària la construcció es va frenar en sec per l’excés d’estoc. A Marina d’Or encara hi ha una bossa molt important de vivendes propietat dels bancs. Allà es van construir durant el boom 30 torres amb 9.000 vivendes, i moltes es mantenen buides. La meitat de l’oferta de vivenda de tot el municipi d’Oropesa (2.000 immobles) és a Marina d’Or (1.000 apartaments). Això ha provocat la caiguda dels preus. A Marina d’Or es van arribar a pagar fins a 500.000 euros per un immoble i ara els més cars ronden els 200.000, i els bancs estan venent els que estan en segona línia per 57.000 euros».

Rafa Clausí, director del Club d’Inversió Recasens Real Estate, adverteix que els fons d’inversió estan acabant centenars de pisos per tot el País Valencià que es van quedar en la fase final de l’obra quan va esclatar la crisi del 2008. L’exemple més gran és l’edifici In Tempo de Benidorm, el gratacel residencial més alt d’Espanya (198 metres d’alçària, 47 plantes i 256 apartaments) i icona de la bombolla immobiliària. El fons nord-americà Strategic Value Partners (SVP) va comprar a la Sareb el deute de l’actiu (que estava construït al 94%), ha acabat l’edifici i ha posat a la venda les vivendes aquest estiu.

Notícies relacionades

La pandèmia enfonsa un 20% les compres de vivenda dels estrangers a Espanya

Un horitzó estable per a Naturgy

«Els fons estan comprant alguns projectes al 30% del seu valor. Són operacions molt rendibles», assegura Clausí. El consultor immobiliari afegeix que també estan sortint al mercat pisos en edificis ‘fantasma’ (blocs amb molt baixa ocupació) que són una gran oportunitat. Un exemple és un petit edifici al carrer Mendizábal de Burjassot amb pisos que al seu dia van tenir un valor de mercat de 175.000 euros i que han sigut traspassats per entre 50.000 i 56.000 euros. «Era un edifici que es va haver de quedar el banc i que va ser pres per okupes, que ja han sigut desallotjats», assenyala.

Jordi Bombardó incideix que un problema afegit és que es van construir milers de vivendes en zones sense mercat. «En plena bombolla, els promotors es van llançar a construir en pobles de l’interior blocs de vivenda sense sentit. Són zones on els turistes no es compraran una segona residència. Aquestes vivendes estan acabant en mans de fons i la seva única sortida és el lloguer a treballadors immigrants», sentencia.