La llei de vivenda genera dubtes i empeny els propietaris a vendre

L’ambigüitat en la interpretació sobre com comptabilitzar el patrimoni no ajuda, sobretot en el freqüent cas de les propietats compartides entre parelles o familiars. L’Agència de l’Habitatge considera ara que el criteri per computar el nombre de vivendes necessàries per ser considerat un gran tenidor d’acord amb l’article 3.k) de la llei 12/2023 en el cas de titularitats compartides, és el de tenir en compte només les titularitats d’una part alíquota de la vivenda superior al 50%, d’acord amb el criteri adoptat pels jutjats de primera instància de Barcelona amb motiu de l’entrada en vigor d’aquesta llei. "Es fonamenta al computar només aquelles quotes de participació en la titularitat de la vivenda que impliquin la possibilitat de fer actes d’administració ordinària sobre aquest, com seria el seu arrendament, d’acord amb l’article 552.7 del Codi Civil de Catalunya", detallen a aquest diari. És a dir, perquè comptabilitzin cal ser amo d’almenys el 51%.

En canvi, des de la Direcció de Tributs (Conselleria d’Economia) han emès una resolució (3/2025) respecte als grans tenidors i la seva nova obligació de tributar al 20% l’impost de transmissions patrimonials (ITP), que exclou d’aquesta tarifa (el més normal és pagar un 10% a Catalunya) a la compra d’habitatge d’ús habitual, per exemple. I només comptabilitza els pisos que es posseeixen al 100%. Per ser gran tenidor en cal tenir cinc o més de plena propietat. Si es té una participació inferior, el que se sumen són els metres quadrats, que de nou han de superar els 1.500 per ser-ho.

Aquesta divergència de criteris ha portat les patronals del sector a exigir a la Generalitat i al Ministeri de Vivenda un aclariment definitiu de la manera d’efectuar el còmput amb garanties jurídiques. Una cosa que també incidirà en el recompte dels pisos en propietats verticals, que ara es fa com a unitats cadastrals però canviarà per reflectir totes les unitats residencials. De fet, el degà emèrit del Col·legi de l’Advocacia de Barcelona, Jesús Sánchez, constata a aquest diari els "greus problemes d’interpretació" que plantejava aquesta figura, i que havia portat als jutges a establir un criteri unificador que ara està adoptant Habitatge. El lletrat és molt crític amb la redacció de la norma, amb la incertesa que genera sobre la propietat i s’afegeix en aquest sentit a les queixes de les patronals.

Efectes en l’arrendament

Entrar en aquesta categoria té efecte directe sobre l’arrendament dels habitatges. Tot i que l’índex de preus de lloguer és d’aplicació general a les zones tensionades de Catalunya, un petit propietari amb menys de cinc pisos pot optar entre el límit o la renda que hagués estat cobrant per aquest pis fins al moment. Però un gran tenidor ha d’aplicar la més barata possible. I un potencial desnonament per impagament es complica molt més en aquest últim cas, entre altres desavantatges.

La confusió que viuen des de fa mesos tant els professionals del sector com els petits propietaris que no saben si són o no grans tenidors i, per tant, quines són les seves obligacions, n’està portant molts a optar per la tangent: vendre i evitar problemes. Els que tenen més propietats i recursos de gestió professional van intentar esquivar els límits amb arrendaments de temporada, tot i que ara també es regularan restrictivament i estan deixant de suposar una alternativa. Però els que estan a prop del límit prefereixen fer un pas enrere.

Tant la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona com el Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona i Lleida han patit una allau de consultes dels seus associats o col·legiats. Coincideixen que molts petits propietaris intenten deixar de ser-ho venent patrimoni. "Prefereixen tenir quatre pisos, inclosa la seva vivenda habitual, que cinc o sis, per estar tranquils", remarca el seu president, Llorenç Viñas. En molts casos, afegeix, "no estan segurs de si són" grans tenidors o no "i de si estan fent una il·legalitat sense saber-ho". El gerent de la Cambra, Óscar Gorgues, al·ludeix al "poc rigor" del concepte, que "ha tingut un efecte molt negatiu en el mercat".

Notícies relacionades

Òscar Gorgues, gerent de la Cambra de la Propietat de Barcelona: "La definició de gran tenidor a Catalunya és arbitrària"

Alternatives del tenidor

El portaveu dels Agents de la Propietat (API) a Catalunya, Carles Sala, remarca que en bloc –junt amb la patronal de constructors– han exigit a l’Administració reparar una situació que comporta molta conflictivitat per inconstitucionalitat. "Hi ha ja una evident sortida de pisos del mercat de lloguer de llarga durada", que ell vincula també a la temporalitat o les habitacions.

Un perfil comú d’afectats són persones que comparteixen titularitats amb parents i no saben exactament si amb un 20% o un 50% se’ls comptabilitza o no, ja que fins ara s’havia donat per bo el criteri judicial. Tots aquests col·lectius reivindiquen que no hi hagi multes fins que no s’aclareixi la normativa.