Les cinc urbs de l’habitatge impossible

D’acord amb les xifres que maneja Tinsa, la principal taxadora d’Espanya, l’esforç teòric anual que una llar mitjana destina al pagament del primer any d’una hipoteca arriba al 33,9% a escala nacional. És a dir, un ciutadà mitjà que compra una casa dedica un terç dels seus ingressos al pagament de la lletra, just la ràtio recomanada pels reguladors, ja que les entitats financeres només atorguen préstecs a llars que tinguin uns ingressos que suposin el triple de la quota hipotecària.

‘Pentàgon infernal’

Precisament, les cinc ciutats on aquest percentatge es dispara i supera el 50% es podrien denominar com el pentàgon infernal. Les tres localitats que més pateixen aquesta situació són Madrid, Barcelona i Sant Sebastià, on l’esforç assoleix el 60,2%, 59,9% i 59,2%, respectivament. En un segon escalafó hi ha Palma de Mallorca i Màlaga, on aquest percentatge està en el 51,7% i el 50,3%.

"El que reflecteixen aquestes taxes d’esforç és que, en molts casos, l’habitatge en propietat ha deixat d’estar a l’abast d’una família mitjana finançada. Quan una operació obliga a destinar més de la meitat dels ingressos al pagament de la hipoteca, directament deixa d’encaixar en els criteris habituals de risc bancari", resumeix Cristina Balaguer, directora general d’Activum, comercialitzadora amb projectes en venda tant a Madrid com a Barcelona.

A escala nacional, Tinsa considera "raonable" el percentatge de gairebé el 34% d’esforç mitjà, tot i que remarquen que ha augmentat en els últims anys a l’abric del "creixement del preu residencial per sobre de la inflació en combinació amb l’estabilització de tipus". En total hi ha vuit províncies on superen el 35%, taxa que els reguladors consideren com el nivell d’esforç assumible. A les capitals de província esmentades hi cal sumar Alacant, Santa Cruz de Tenerife i Cadis.

El que sembla clar és que una família amb un salari mitjà en aquestes ubicacions no pot comprar una casa mitjana. ¿Per què? Perquè cap banc atorga una hipoteca a un comprador si aquest ha de destinar més del 30% o 35% dels seus ingressos al pagament de la lletra mensual. Menys encara si aquesta arriba al 50%. Baixant-ho a números, un pis de 100 metres quadrats a Madrid i Barcelona costa 460.000 i 443.000 euros, respectivament. Això es tradueix en quotes hipotecàries amb un tipus Euríbor i un termini de 30 anys d’aproximadament 1.500 euros. Cap banc atorgarà aquest préstec si els compradors no guanyen com a mínim 4.200 o 4.400 euros nets al mes.

Llavors, el dubte que sorgeix és: ¿qui compra l’habitatge en aquests casos? Un maremàgnum que es reparteix entre famílies que ja tenen un immoble en propietat, rics, inversors, estrangers i individus que gaudeixen d’una notable ajuda familiar per comprar, segons els experts consultats. Rubén Cózar, director general de Negoci de Foro Consultores Inmobiliarios, una altra comercialitzadora, explica el primer tipus: "El comprador de reposició és el perfil més comú en les promocions d’obra nova, en el cas de Madrid, per exemple. Són persones que ja tenen una propietat i amb la seva venda poden pagar una bona part de l’habitatge nou. La hipoteca que han de demanar ja s’ajusta a la taxa d’esforç personal acceptable per al banc, tot i que el preu del pis sigui alt".

A Barcelona, molt de l’habitatge d’obra nova que es ven també és de reposició, de persones que ja tenen un habitatge per vendre i per donar una entrada considerable. O, en el cas que sigui la primera adquisició, acostumen a tenir una situació socioeconòmica mitjana alta que pot generar estalvi o hi ha implicació per part dels pares que ajuden econòmicament els fills, comenta Balaguer, d’Activum. Aquí canvia també el perfil depenent de la ubicació, ja que molts es desplacen a poblacions a 25 o 30 quilòmetres per "aconseguir uns preus d’habitatge més ajustats i que encaixin amb els seus ingressos", comenta l’executiva.

Tal com va destacar EL PERIÓDICO en la seva última entrega de Desafiament habitatge 12 mesos, els pocs joves propietaris ho són gràcies a l’ajuda familiar. "Moltes famílies estan recorrent a la donació perquè els seus fills puguin accedir a un habitatge. I s’ha convertit en una eina de planificació fiscal cada vegada més utilitzada per les famílies espanyoles. Les donacions i herències impulsen l’accés a l’habitatge de les generacions següents. D’aquesta manera, amb aquesta empenta familiar, el comprador ja pot accedir al seu primer habitatge amb un préstec que s’ajusta a la seva situació econòmica", afegeix Cózar, de Foro Consultores Inmobiliarios.

Rics, inversors i estrangers

Els altres dos perfils que estan comprant són els inversors i el públic estranger. "En ciutats com Màlaga, per exemple, hi ha un comprador que té l’opció de teletreballar i està un temps a Espanya i un altre al seu país. En general, aquests perfils no superen els nivells de risc establerts, però sí que hi ha un perfil que es pot arribar a endeutar més, tot i que sigui durant un curt període de temps, perquè la seva projecció professional és molt bona, com és el cas de funcionaris", assenyala la directora general d’Activum, que remarca que, per exemple, Sant Sebastià i Màlaga són mercats d’alt valor, on el cost elevat dels pisos i l’escassetat de producte nou apunten clarament cap a un comprador d’alt poder adquisitiu, molt vinculat a perfils empresarials, directius i patrimonials .

"En el cas de Màlaga i la Costa del Sol, té, a més, una singularitat molt marcada, l’enorme pressió de la demanda internacional sobre el mercat residencial. La taxa d’esforç per accedir a un habitatge s’ha incrementat notablement en els últims anys impulsada, en gran mesura, per compradors estrangers amb un poder adquisitiu molt superior a la mitjana nacional. Actualment, al voltant del 40% de les compravendes d’habitatge a la província de Màlaga corresponen a compradors internacionals. A Màlaga capital, el pes del comprador estranger voreja el 20%, principalment vinculat a primera i segona residència. No obstant, en determinades promocions d’obra nova i producte prèmium de la Costa del Sol, el comprador internacional té un pes molt rellevant i, en alguns casos, clarament predominant. El gruix de nacionalitats són principalment europees –escandinaus, neerlandesos, belgues o polonesos–, tot i que també estem veient un creixement rellevant de compradors procedents dels EUA i l’Orient Mitjà", desgrana sobre el que passa a la província andalusa Balaguer, d’Activum.

L’impacte de la guerra

En els pròxims mesos sembla que la situació no millorarà. Tinsa remarca que "la guerra al Pròxim Orient impactarà en la taxa d’inflació i en els tipus d’interès de referència". Això es traduirà en préstecs amb tipus d’interès més cars, fet que agreuja l’accés a més capes de la població, ja que aquesta té influència directa en la quota dels préstecs hipotecaris.

Notícies relacionades

Un nou incident químic a l'empresa Aqualimp de Manresa obliga a confinar un sector del polígon Bufalvent

Un nou robatori de cable provoca retards de més d’una hora a l’R2 Nord i l’R11 de Rodalies

"Això, al seu torn, pot tenir un impacte en la demanda residencial, que combinarà tensions contraposades entre el refredament que poden causar la incertesa econòmica, la pèrdua de poder adquisitiu i l’increment del cost hipotecari, i el dinamisme que pot aportar la inversió en un actiu que suposa un bon refugi contra episodis inflacionistes. Alhora, es podria alimentar un nou encariment de l’habitatge d’obra nova que continuï incrementant les dificultats d’accés a l’habitatge per a la població general", afegeixen des de la taxadora.

Cristina Balaguer, d’Activum, va més enllà i apunta que en la seva essència el "mercat està cada vegada més tensionat", fet que "empeny preus a l’alça i dificulta encara més l’accés de la demanda mitjana". "El mercat continua tenint demanda, però cada vegada més segmentada. A les zones prime, la compra està molt vinculada al patrimoni, la inversió i les rendes altes. I en els mercats més accessibles, el comprador mitjà continua existint, però sotmès a un nivell de tensió financera cada vegada més elevat", conclou la directiva.