Densificar, però amb "beneficis compartits"

"Hem de fer aquesta reflexió, que no és fàcil, abans de decidir mesures d’intensificació", remarca el quart tinent d’alcaldia de Barcelona, Jordi Valls, en una conversa amb aquest diari. "És una obligació per al sector públic no generar una potencial plusvàlua sense que tingui un retorn públic", recorda. Per això, l’actual titular de la macroàrea municipal d’Economia, Habitatge, Hisenda i Turisme advoca obertament per abordar la crisi de la vivenda des d’una perspectiva també financera.

"Barcelona no farà una densificació que no estigui compromesa amb la vivenda social, sigui mitjançant la creació in situ de pisos protegits o mitjançant un retorn econòmic que l’Ajuntament de Barcelona pugui destinar a vivenda", resol. Apunta que la capital té "experiències relatives" sobre hipotètiques inversions públiques que han generat beneficis privats indirectes. Malgrat declarar-se "defensor" de l’eix verd de Consell de Cent, cita la revalorització de les vivendes del tram pacificat, una inversió municipal milionària que no va arribar a donar com a contraprestació cap pis protegit.

"De fet, passa amb qualsevol tipus d’urbanització", admet. "Quan fas una boca de metro en una cantonada, generes una plusvàlua a les comunitats de veïns de l’entorn, tot i que potser ni els interessi; i és evident que no pots cobrar-se-la", raona. En canvi, a l’adquirir un pis al mercat lliure i declarar-lo vivenda social, cau el seu valor com a actiu immobiliari, igual que succeeix amb els terrenys de reparcel·lacions públiques copropietàries. "És un procés de descapitalització per a l’administració, però si vols fer vivenda social i evitar gentrificacions, doncs has de fer-ho, a Barcelona i a les grans ciutats en general", comenta.

Nova normativa

Per tot això, segons el seu parer, generar nova normativa local que desemboqui en la construcció o divisió de pisos particulars exigeix plantejar una discussió molt seriosa sobre el repartiment dels beneficis. "Es pot generar una plusvàlua, però una part ha de ser pública o condicionada", afirma. Així, advoca per "instruments que permetin incentivar prou", sense renunciar a "un equilibri" en el retorn. Il·lustra la tesi amb el cas arquetípic de "vivendes a l’Eixample de 120 o 130 metres quadrats on abans vivien set persones i avui només dues". "Hem de plantejar-nos que aquesta persona propietària pugui dividir el pis en dos", prossegueix. Aquest canvi incrementarà el valor del patrimoni inicial: "Si el pis valia un milió d’euros i, després de la divisió, la suma dels dos pisos val 1,3 milions, aquí hi ha hagut una plusvàlua de 300.000 euros". Valls defensa que "una part d’aquesta plusvàlua ha de revertir en l’àmbit públic i servir per finançar polítiques d’habitatge social".

Alta complexitat

Tot i que hi hagués un ràpid consens social a favor, assumeix que la mesura igualment té una "altíssima complexitat des del punt de vista regulatori". Un treball tècnic i jurídic d’orfebreria fina, que podria arribar a col·lidir amb altres normes sectorials. Actualment, es dona la circumstància que els pisos de més de 150 m² i els minipisos de menys de 30 m² estan exclosos del control de preus de lloguer a Catalunya i la seva rendibilitat relativa s’ha disparat.

Notícies relacionades

Els Mossos busquen un museu per als seus 300 anys

Cinc exalumnes denuncien abusos de l’escolapi Josep Blay

La lògica de compartir beneficis s’estén també a la possibilitat d’impulsar habitatge dotacional per a joves o gent gran que es pogués construir sobre equipaments privats, com ara remuntes en centres sanitaris i educatius, poliesportius o residències geriàtriques. En aquests casos, caldria valorar la compatibilitat entre usos i si podrà compensar-se la nova densitat amb la ràtio de superfície verda i dotació de serveis que estableix la normativa urbanística vigent. El tinent d’alcaldia preveu que "en els pròxims 15 o 20 anys la prioritat serà l’habitatge" i "caldran molts diners". Observa, però, que la crisi immobiliària del 2008 va canviar el tauler de joc financer: va restringir molt l’endeutament municipal, va limitar els crèdits de bancs i caixes i es van obrir pas nous actors, com les sicavs i les family office.

En l’actual ecosistema, defensa atraure fons d’inversió "pacients", com "companyies asseguradores", que busquin "retorns tranquils i a llarg termini". Així, tot i que li costi acusacions de "privatització", advoca per incrementar la promoció delegada, és a dir, que capital privat desenvolupi i gestioni habitatge social destinat a classes mitjanes en solars cedits per períodes de 75 anys. "Hi ha unitats familiars amb dos sous que sumen 70.000 euros anuals que no poden permetre’s un pis a Barcelona, però sí que entren dins els barems de protecció oficial; les rendes fixades per a aquest segment són més altes i poden oferir una rendibilitat d’entre el 6% i el 7%".