Els grans propietaris només controlen el 10% dels lloguers

La llei d’habitatge aprovada durant l’anterior legislatura descriu els grans tenidors com les persones o empreses que són titulars de més de 10 habitatges, o menys si sumen més de 1.500 metres quadrats. De tota manera, malgrat tenir una llei al darrere, i tal com passa en altres aspectes del mercat immobiliari –com en els preus del lloguer–, no hi ha una font oficial que proporcioni una dada exacta de quants grans propietaris hi ha a Espanya i quina és. Tampoc hi ha literatura econòmica ni informes privats precisos en aquest sentit. Això passa a escala local i nacional. Per exemple, l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona ha assenyalat en un informe que "no hi ha una única font inequívoca que permeti determinar l’estructura de la propietat del parc d’habitatges".

El 2023 el Banc d’Espanya va calcular, a partir de dades de l’Agència Tributària i l’INE, que els habitatges de lloguer propietat d’empreses representaven al voltant del 8% del total, mentre que altres fonts eleven aquesta xifra actualment fins al 10%. Segons aquestes estimacions, els habitatges propietat de grans tenidors estarien entre 180.000 i 200.000, ja que a Espanya hi ha dos milions de llars que viuen de lloguer. A més, això implica que, del total d’habitatges a Espanya, al voltant de 27 milions, els grans tenidors controlen aproximadament l’1%.

Influència limitada en el preu

El que sí que s’ha calculat en algunes ocasions són el nombre de pisos que tenen els grans tenidors institucionals, els més coneguts. Si fa no fa, entre 80.000 i 100.000, segons diversos informes publicats en els últims anys, entre ells dues de les consultores: Atlas Real Estate i CBRE. Aquí destaquen molt dos grups: d’una banda, Blackstone, un fons nord-americà propietari aproximadament d’uns 15.000 habitatges a través de les seves societats, i de l’altra, CaixaBank (a través de la filial Building Center), titular d’uns 12.000 habitatges, procedents d’adjudicacions d’hipoteques que van incórrer en impagament.

Darrere seu hi figuren altres noms, com ara Nestar, controlada per la gestora també nord-americana CBRE Investment Management i propietària de 9.000 pisos; Avalon Properties, filial del vehicle del mateix país Ares Management i titular de 7.400 immobles, o Vivenio, plataforma dels fons APG i Aware Super, dels Països Baixos i Austràlia, respectivament, amb prop de 6.400 pisos. No hi ha cap gran tenidor espanyol que sigui persona física.

Sobre com afecta l’existència de grans tenidors el mercat a escala micro i macro hi ha diferents opinions. Miguel Ángel González Simón, economista de la fundació de les caixes d’estalvis, Funcas, creu que, "com que l’habitatge no és gaire elàstic, si a una persona de Múrcia la contracten a Barcelona, haurà de llogar a la capital catalana independentment del preu".

Per aquest motiu, explica, "si hi ha un gran propietari que concentra gran part de l’oferta en aquesta zona, pot tenir capacitat d’influir", amb referència a les principals ciutats espanyoles i les seves àrees metropolitanes, tot i que afegeix que "l’agregat nacional no és important".

Notícies relacionades

L’habitatge i Palestina irrompen en les manifestacions del 8M

La falta d’habitatge empeny parelles a compartir pis amb més inquilins

L’associació veïnal Sindicat d’Inquilins de Madrid discrepa d’això últim. "A escala macro, quan els grans rendistes concentren milers d’habitatges, tenen capacitat per marcar preus de referència, introdueixen estratègies de maximització de rendes que després són replicades per actors més petits, coordinen pujades semblants en diverses ciutats i pressionen per modificar marcs regulatoris", assegura.

Laura Fernández, directora general de l’Associació de Propietaris d’Habitatge de Lloguer, patronal que aglutina grans propietaris i milers de petits, nega que els grans tenidors institucionals pressionin els inquilins amb preus del lloguer a l’alça. "No n’hi ha cap, amb caràcter general, que accepti inquilins que destinin més d’un 30% o 35% dels ingressos al pagament de la renda. Com que la demanda és tan alta, el propietari té capacitat per escollir els inquilins més solvents, sempre respectant aquestes ràtios", assenyala.