Vivenda: canvi de cicle

Els indicadors del mercat de la vivenda a Espanya comencen a mostrar un canvi de tendència, principalment arran de la notable pujada dels tipus d’interès que està portant a terme el BCE per fer front a la inflació. Precisament, l’evolució dels tipus d’interès és un factor clau per al sector immobiliari, ja que la gran majoria de compradors necessita finançament per accedir a una vivenda en propietat.

A ningú se li escapa que la pujada dels tipus d’interès en els últims mesos ha sigut molt pronunciada: l’euríbor a 12 mesos, l’indicador de referència per a la majoria de les hipoteques variables a Espanya, va tancar el 2022 en el 3,3% havent-lo iniciat en terreny negatiu. Una tendència ascendent que tindrà encara un cert recorregut en la primera meitat del 2023, ja que el mateix BCE ha assenyalat que seran necessaris increments addicionals de tipus d’interès en un context en què la inflació, segons les seves previsions, es mantindrà per sobre del 2% fins al 2025.

L’augment dels tipus d’interès tindrà un impacte significatiu sobre la demanda de vivenda el 2023. En concret, a CaixaBank Research preveiem que el nombre de compravendes descendeixi fins al voltant de les 480.000 vivendes, davant les més de 600.000 registrades el 2022, un any en què la demanda va ser excepcionalment pròspera gràcies a la confluència de diferents factors, com el canvi de preferències sobre el lloc de residència, canalització de l’estalvi embassat durant la pandèmia a l’immobiliari o un avenç de compravendes davant l’expectativa de pujades de tipus. 

D’acord amb aquest refredament de la demanda, preveiem que el preu de la vivenda es mantindrà estancat en termes nominals, tot i que és molt important assenyalar que el risc que es produeixi una correcció brusca al mercat immobiliari és baix, per diversos motius. En primer lloc, el creixement del PIB i de l’ocupació se situarà en cotes modestes però positives. Els indicadors d’activitat més recents mostren un millor to del que s’esperava fa uns mesos, el risc d’entrar en una recessió s’ha reduït i el mercat laboral es manté molt resilient, cosa que recolza la renda de les famílies. 

En segon lloc, els fonaments del mercat immobiliari espanyol són molt més sòlids que en l’anterior cicle expansiu que va culminar el 2007: el creixement del preu de la vivenda en el període 2014-2022 ha sigut moderat (2,2% anual) i bastant coherent amb el creixement de la renda de les llars per al conjunt d’Espanya; no hi ha excés d’oferta (més aviat, al contrari), i la situació financera de les llars és en el seu conjunt més solvent. En aquest sentit, convé assenyalar que, si bé les noves operacions hipotecàries van créixer amb força el 2022, amb prou feines van ser suficients per compensar les amortitzacions de deute (el deute de les famílies, com a percentatge del PIB, va descendir en 5,5 punts). Un altre factor que reforça aquesta visió de solidesa és que no s’han relaxat les condicions de concessió de crèdit, com sí que passar en l’anterior cicle, que va culminar el 2008 i que va desembocar en una severa correcció del mercat immobiliari espanyol. A més, l’elevat percentatge d’hipoteques concedides a tipus fix (66% per import el 2022) blinda les llars recentment hipotecades de l’impacte de l’augment dels tipus d’interès.

Aquesta fortalesa dels fonaments del sector immobiliari espanyol contrasta amb la situació que s’observa en altres economies avançades, en les quals els preus de la vivenda van repuntar de manera molt significativa durant la pandèmia i en les quals les llars van arribar a nivells de deute elevats. Així, a mitjans del 2022, els mercats immobiliaris dels països que havien acumulat més desequilibris (Suècia, Austràlia, el Canadà, Noruega i Nova Zelanda en són alguns), van començar a corregir-se. Els senyals de refredament són una mica més modestos de moment als EUA, els Països Baixos, Alemanya i el Regne Unit, però preveiem que aquesta tendència descendent tingui continuïtat el 2023.

A Espanya, si bé preveiem que es produeixi un cert refredament del sector immobiliari el 2023 no esperem correccions de preus ressenyables. Els preus aguantaran millor a les zones amb més demanda, com són els centres de les grans ciutats i les àrees turístiques. Quant a la tipologia de vivenda, esperem un millor comportament de la vivenda nova, per la seva relativa escassetat i elevada demanda. De fet, és molt probable que la situació de falta d’oferta de vivenda nova a les zones més demanades s’agreugi el 2023, ja que l’alentiment econòmic, els elevats costos de construcció i el descens de la demanda en restringiran el creixement.

Ara fa un any, reivindicava des de les pàgines d’aquest diari l’oportunitat única que significaven els fons ‘Next Generation’ per impulsar una cultura de la rehabilitació al nostre país. Desgraciadament, aquest revulsiu no s’està aprofitant i el desembre del 2023, quan totes les subvencions s’han d’haver concedit, s’acosta inexorable. Fem balanç i vegem si som a temps de corregir.

Recordem les xifres: Catalunya podria rebre durant el període 2022-2026 més de 1.000 milions d’euros, dels quals 640 milions es destinarien a polítiques de vivenda, 160 a vivenda social de lloguer i 480 a la rehabilitació energètica residencial, repartits en diversos programes. 

Amb aquestes subvencions es podrien rehabilitar 65.000 vivendes, d’aquestes, 25.000 abans de final d’aquest any. En aquests moments, s’estima que el nombre d’expedients en els quals estan treballant els tècnics representen amb prou feines unes 10.000 vivendes. 

Segons dades de l’Observatori Metropolità de la Vivenda de Barcelona, el 81% d’edificis de la ciutat malgasta energia, i prop d’1,5 milions de vivendes catalanes tenen deficiències energètiques. Els ‘Next Generation’ rebaixarien mínimament aquestes xifres, però representen una gran oportunitat per fer un gir a aquesta situació, que afecta especialment els immobles en pitjor estat, majoritàriament ocupats per la població amb menors nivells de renda.

Els col·legis de l’arquitectura tècnica, d’arquitectes, d’administradors de finques i el Gremi de Constructors hem col·laborat amb les administracions públiques per crear els instruments amb què abordar aquest repte: les oficines tècniques de rehabilitació (OTR), que orienten la ciutadania i professionals del sector de l’edificació per aprofitar el màxim aquesta oportunitat.

Fins ara, els propietaris que s’han mobilitzat són majoritàriament de cases unifamiliars i petits edificis de vivendes. Però és necessari arribar a les comunitats dels grans blocs de vivendes, construïts entre els anys 50 i 70, la part del parc residencial amb més limitacions d’aïllament tèrmic, per aconseguir que aquestes ajudes adquireixin la màxima lògica social i arribin on són més necessàries. No hem d’esperar a la reunió anual de veïns. És necessari mobilitzar-los perquè realitzin reunions extraordinàries al més aviat possible. 

Notícies relacionades

¿Quant viuen els gats?

L’encaix constitucional de la llei d’amnistia

Demanava fa un any un esforç també a les administracions per agilitar els tràmits i digitalitzar les seves estructures. Em lamentava llavors de la ineficiència de les nostres administracions i –desgraciadament– ho continuo fent ara.

No ens hem de resignar: mobilitzem la ciutadania. No es tracta només de reactivar la nostra economia per aconseguir ocupació al sector. Es tracta, sobretot, de fer veure que el manteniment i la rehabilitació de les nostres vivendes són la millor inversió possible en la nostra economia domèstica (ara més que mai és necessari estalviar energia), en la revalorització del nostre patrimoni, en la nostra salut i, en la sostenibilitat del planeta que deixarem als nostres fills i nets. No podem desaprofitar l’oportunitat dels fons europeus, no en tindrem gaires més.